归母净利润同比大增23.9%，“三道红线”全面改善由橙转绿

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 年报点评报告 2021年04月13日 金科股份（000656.SZ） 归母净利润同比大增23.9%，“三道红线”全面改善由橙转绿 事件：4月2日，金科股份发布2020年年度报告。 营业收入同增29.4%，归母净利润70.3亿元同比大增23.9%。2020年公司实现营业收入877.0亿元，同比增长29.4%。利润方面：受限价影响，公司房地产开发业务毛利率为23.0%，同比下降6.1pct。公司实现净利润97亿元，同比增长52.7%，其中归母净利润70.3亿元，同比增长23.9%；归母净利润增速不及净利润增速的原因为公司2020年加大联合开发力度，少数股东利润数额为26.7亿元，同比增长292.7%，占比提升16.8pct至27.5%。每股收益1.30元，同比增长23.8%。 销售额2232亿同增20%，2025年目标翻番达4500亿；拿地节奏放缓，拿地城市能级提升，可售资源储备充裕。2020年公司实现销售额2232亿元，同比增长20.0%，超额完成全年2200亿元销售目标；实现销售面积2240万方，同比增长18%。销售单价9964元/平。销售金额口径市占率由2019年的1.16%提升至2020年的1.29%。公司坚定实施省域深耕战略，在重庆、江苏、浙江销售规模超200亿元，四川、河南、山东销售规模超100亿元；2025年销售额目标4500亿，CAGR超15%。拿地方面：公司2020年新增土地计容建面达2364万方；拿地金额892亿，同比增长0.5%；投资力度（当期拿地金额/当期销售金额）为40.0%，自2017年的68.9%呈逐步下降趋势，拿地节奏放缓。权益拿地单价为3773元/平，地货比（当期拿地单价/当期销售单价）为37.9%。新增土储城市能级显著提升，按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比近80%。截至2020年底，公司总可售面积超7,100万平方米，资源储备充裕。 金科服务成功上市，全年营收同增44%，推动公司“四位一体”战略发展。 2020年11月，公司控股子公司金科服务于香港联交所主板上市，2020年金科服务营收33.59亿元同增44.3%；归母净利润为6.17亿元同增68.5%；截至2020年末，金科服务合约面积2.78亿方，独立第三方占比56.3%。金科服务上市进一步推动金科股份“四位一体、生态协同”的战略，实现“地产+服务”双向赋能，改善公司财务结构，助力金科股份可持续健康发展。 “三道红线”全面改善由橙转绿，股权结构更趋多元。公司“三道红线”全面改善实现由“橙档”到“绿档”的跨越：剔除预收账款后的资产负债率为69.85%同降5pct，净负债率为75.07%同降45pct，现金短债比1.34倍。成功引进红星家具集团、阳光人寿保险等重要股东，股权结构更趋多元；同时公司员工持股计划顺利实施，助力公司可持续发展。 投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为22.5%/21.1%/20.8%，归母净利润为87.37/105.17/126.46亿元，增速为24.3%/20.4%/20.2%，归母净利润对应的EPS为1.64/1.97/2.37元/股，对应的PE为4.3/3.6/3.0x。维持“买入”评级。 风险提示：行业调控及融资政策收紧超预期。公司销售不及预期。 财务指标 2019A 2020A 2021E 2022E 2023E 营业收入（百万元） 67,773 87,704 107,438 130,107 157,170 增长率yoy（%） 64.4 29.4 22.5 21.1 20.8 归母净利润（百万元） 5,676 7,030 8,737 10,517 12,646 增长率yoy（%） 46.1 23.9 24.3 20.4 20.2 EPS最新摊薄（元/股） 1.06 1.32 1.64 1.97 2.37 净资产收益率（%） 12.2 13.2 13.6 14.5 15.4 P/E（倍） 6.7 5.4 4.3 3.6 3.0 P/B（倍） 1.4 1.1 0.9 0.8 0.6 资料来源：贝格数据，国盛证券研究所 注：股价为2021年04月12日收盘价 买入（维持） 股票信息 行业 房地产开发 前次评级 买入 04月12日收盘价 7.09 总市值(百万元) 37,858.59 总股本(百万股) 5,339.72 其中自由流通股(%) 98.83 30日日均成交量(百万股) 18.98 股价走势 作者 分析师 黄诗涛 执业证书编号：S0680518030009 邮箱：huangshitao@gszq.com 研究助理 杨倩雯 邮箱：y angqianwen@gszq.com 相关研究 1、《金科股份（000656.SZ）：业绩稳步增长符合预期，三道红线全面达标》2021-02-02 2、《金科股份（000656.SZ）：2020年销售2233亿同增20%，拿地能级显著提升》2021-01-13 3、《金科股份（000656.SZ）：发布五年战略规划，开启高质量发展阶段》2020-12-18 -16 %0%16%32%48%64%2020-042020-082020-122021-04金科股份 沪深300 2021年04月13日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 归母净利润同比大增23.9%，“三道红线”全面改善由橙转绿 事件：4月2日，金科股份发布2020年年度报告。 营业收入877.0亿元同增29.4%，归母净利润70.3亿元同比大增23.9%。 2020年公司实现营业收入877.0亿元，同比增长29.4%；其中房地产销售收入占比为93.0%；利润方面：受限价影响，公司房地产开发业务毛利率为23.0%，同比下降6.1pct，进而导致公司整体毛利率同比下降5.7pct至23.2%。公司实现净利润97亿元，同比增长52.7%，其中归母净利润70.3亿元，同比增长23.9%；归母净利润增速不及净利润增速的原因为公司2020年加大联合开发力度，少数股东利润数额为26.7亿元，同比增长292.7%，占比提升16.8pct至27.5%。每股收益1.30元，同比增长23.8%。公司加权平均ROE为23.3%，同比微降0.37pct，继续维持较高水平。 销售额2232亿同增20%完成目标，省域深耕战略成效显著；拿地节奏放缓，拿地城市能级提升，可售资源储备充裕。 销售方面：2020年公司实现销售额2232亿元，同比增长20.0%，超额完成全年2200亿元销售目标；实现销售面积2240万方，同比增长18%。销售单价9964元/平，同比增长2.1%。销售金额口径市占率由2019年的1.16%提升至2020年的1.29%；2020年销售回款2011亿元，回款率90%。公司坚定实施省域深耕战略，在重庆、江苏、浙江销售规模超200亿元，四川、河南、山东销售规模超100亿元；华东、重庆、西南（不含重庆）、华中、华南地区销售金额占比分别达到41%、19%、12%、13%、7%，区域格局更趋优化。未来发展目标：2025年销售额目标4500亿，CAGR超15% 拿地方面：公司2020年新获取148个项目，新增土地计容建面达2364万方同比减少28.9%；拿地金额892亿，同比增长0.5%，投资力度（当期拿地金额/当期销售金额）为40.0%，自2017年的68.9%呈逐步下降趋势，拿地节奏放缓。权益拿地单价为3773元/平，同比大增41.2%，地货比（当期拿地单价/当期销售单价）为37.9%。新增土储城市能级显著提升，按计容建筑面积计算二三线（含新一线）城市占比近80%，其中二线（含新一线）城市占比63%；按土地购臵金额计算二三线（含新一线）城市占比约87%，其中二线（含新一线）城市占比74%。截至2020年底，公司总可售面积超7,100万平方米，其中新一线城市可售面积占比42%，公司资源储备充裕。 金科服务成功上市，全年营收同增44%，推动公司“四位一体”战略发展。 2020年11月，公司控股子公司金科服务于香港联交所主板上市，2020年金科服务营收33.59亿元，同比增加约44.3%，其中社区增值服务及智慧科技服务收入双双大增，分别增长72.3%、 77.3%；归母净利润为6.17亿元，同比增长68.5%；公司毛利率同比提升2.4pct达29.7%。截至2020年末，金科服务在管建筑面积增加至1.56亿方，独立第三方占比48.6%；合约面积增加至2.78亿方，独立第三方占比56.3%。金科服务上市进一步推动金科股份“四位一体、生态协同”的战略，实现“地产+服务”双向赋能，改善公司财务结构，助力金科股份可持续健康发展。 “三道红线”全面改善由橙转绿，股权结构更趋多元。 公司“三道红线”全面改善实现由“橙档”到“绿档”的跨越：剔除预收账款后的资产负债率为69.85%同降5pct，净负债率为75.07%同降45pct，现金短债比1.34倍。净负债率的大幅下降主要原因为权益总额的提升：2020年公司权益总额735.0亿元同增41%，其中少数股东权益365.8亿元同增48%。公司经营性现金流净额连续三年为正达145亿元，同比大增548%。成功引进红星家具集团有限公司控股子公司、阳光人寿保险股份有限公司等重要股东，股权结构更趋多元；同时公司员工持股计划顺利实施，助力公司可持续发展。 2021年04月13日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 投资建议：我们预测公司21/22/23年收入增速为22.5%/21.1%/20.8%，归母净利润为87.37/105.17/126.46亿元，增速为24.3%/20.4%/20.2%，归母净利润对应的EPS为1.64/1.97/2.37元/股，对应的PE为4.1/3.42.9x。维持“买入”评级。 风险提示：行业调控及融资政策收紧超预期。公司销售不及预期。 图表1：2020公司营业收入877亿同增29.4% 图表2：2020公司归母净利润70.3亿同增23.9% 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 图表3：公司历年毛利率和归母净利率 图表4：2020公司住宅开发销售额2232亿同增20.0% 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 资料来源：公司公告，国盛证券研究所 877.0 29.4% 0%10%20%30%40%50%60%70%01002003004005006007008009001000FY2016FY2017FY2018FY2019FY2020营业收入 同比增长率 70.3 23.9% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%01020304050607080FY2016FY2017FY2018FY2019FY2020归母净利润 同比增长率 23.2% 8.0% 0%10%20%30%40%FY2016FY2017FY2018FY2019FY2020毛利率 归母净利率 2232 20.0% 0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%05001000150020002500FY2016FY2017FY2018FY2019FY2020销售金额 同比增长率 2021年04月13日 P.4 请仔细阅读本报告末页声明 图表5：公司历年销售金额市占率稳步提升 图表6：2020公司住宅开发销售面积2240万方同增17.6% 资料来源：公司公告，国盛证券研究所