电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 1 所属行业 房地产 发布时间 2022年03月28日 金辉控股（09993.HK） 收入利润增长，三道红线全绿， 稳稳的幸福 核心观点： 2021年金辉控股成为业内少有的三道红线全绿档企业，偿债能力整体较强，在市场下行的情况上，公司坚持核心城市布局和区域持续深耕两个策略，为公司带来了业绩的稳定增长，而市场低位拿地更是为公司未来盈利能力的提升提供保障。 一、销售与投资布局相匹配，坚定深耕核心城市 2021年，金辉控股实现销售金额947.2亿元，实现销售面积579万平米，正是公司布局核心城市，积极参与深耕带来的回馈。根据销售分布来看，公司在杭州的销售金额超过百亿，达到103.1亿元，苏州和重庆也保持较优水平，分别为99.6和93.4亿元。公司在销售策略上坚持两个战略：第一，重视核心城市的布局；第二，坚持区域深耕的理念。 二、收入实现高质量增长，未来项目盈利预期高 金辉控股营业收入相比2020年同比实现14.8%的增长，达到400.2亿元，带动净利润实现36.9亿元，归母净利润达到32.7亿元，同比增长4.7%。从公司的收入结构来看，住宅业务是金辉的主要收入来源，达到383.1亿元，同比增长21.0%。除了业绩增长稳健，公司的利润率水平也保持相对稳定的水平，2021年新增土地储备的地货比是0.4，逆势低位加仓有利于保障公司项目未来利润率的增长。 三、三道红线全绿档，评级机构展望稳定 偿债能力是公司最大的亮点。截至2021年底，金辉控股三道红线均位于绿档，其中净负债率为88.0%，剔除预收账款后的资产负债率为68.5%，现金短债比为1.2倍。金辉控股平均融资成本从2020年的7.47%下行至6.58%，降低0.89个百分点。良好的偿债能力不仅使公司借贷成本下行，也让公司获得较好的评级。标普给予“B+”主体信用评级；穆迪给予“B1”主体信用评级；惠誉金辉“B+”主体信用评级。 相关研究： 地产政策拐点已至，定制家具“315”优惠力度不减|地产后周期月度观察（2022年2月） 20220321 地产“春天”系列研究|从北京首批集中供地展望2022年土地市场的可能性 20220320 有多少人愿意舍弃买房，选择租房，保租房又能拉动多少投资？ 20220310 阿里、美团被罚超200亿元，从互联网整顿看房地产调控逻辑 20220308 销售与投资继续下探，政策是扭转局势的关键变量|地产月报（2022年2月） 20220306 研究员 于小雨 rain_yxy（微信号） yuxiaoyu@ehconsulting.com.cn 姜晓刚 18516525402（微信号） jiangxiaogang@ehconsulting.com.cn 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 2 2021年金辉控股成为业内少有的三道红线全绿档企业，偿债能力整体较强，在市场下行的情况上，公司坚持核心城市布局和区域持续深耕两个策略，为公司带来了业绩的稳定增长，而市场低位拿地更是为公司未来盈利能力的提升提供保障。 一、销售与投资布局相匹配，坚定深耕核心城市 2021年，金辉控股实现销售金额947.2亿元，实现销售面积579万平米，平均成交价格为16359元/平米，相比2020增长16.5%，正是公司布局核心城市，积极参与深耕带来的回馈。除此之外，公司预收账款增长至724.6亿元，意味着金辉去化率保持较好水平，带来销售回款的稳定增长。 根据销售分布来看，我们发现公司销售规模超过50亿的城市有8个，大多数位于华东地区，在杭州的销售金额更是超过百亿，达到103.1亿元，苏州和重庆也保持较优水平，分别为99.6和93.4亿元。由此可以看出，公司在销售策略上坚持两个战略：第一，重视核心城市的布局；第二，坚持区域深耕的理念。 而这些从公司的投资布局上表现更为突出。2021年公司持续对未来发展做出规划，全年新增土地储备数量30宗，总涉及建筑面积为389.5万平米，其中权益新增土地储备为255.1万平米，权益比为65.5%，权益投资金额为156.8亿元，拿地平均成本为6115元/平米，地货比为0.4，拥有合理的利润空间。金辉新增土地主要涉及13个一线、强二线重点城市，包括北京、宁波、绍兴、泉州等，长三角和东南区域是公司拓展的重点。随着金辉持续发挥稳定的投资力度，公司总土地储备增加至3319.5万平米，相比2020年增长8.0%，权益土地储备为2523.2万平米，权益比保持76%的水平。截至2021年底，公司已经布局34个核心城市，强二线和核心三线城市的土地储备更是达到97.7%。 总的来说，金辉的销售表现与公司的布局导向完全匹配，核心城市贡献了大量的业绩增长，这些核心城市又是保障公司业绩后续稳定增长的关键，尤其是疫情的持续和问题房企的涌现，让普通城市的购房需求观望情绪更重，核心城市的需求相对来说要更加稳定和旺盛，是催使公司未来业绩增长的保障。同时，金辉在土地市场下行期间，积极补仓，不仅有利于保障项目的利润空间，也有利于公司在核心城市抢占市场。 图表：2021年金辉控股销售额超过50亿的城市 城市 销售额（亿元） 销售面积（万平米） 销售价格（万/平米） 杭州 103.1 35.9 28700 苏州 99.6 35.8 27826 重庆 93.4 54.6 17118 泉州 71.8 63.1 11381 连云港 62.5 59.4 10509 福州 61.1 18.1 33715 西安 60.2 36.1 16654 合肥 54.0 35.2 15332 数据来源：企业年报，亿翰智库 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 3 图表：2021年金辉控股土地储备分布情况 数据来源：企业年报，亿翰智库 二、收入实现高质量增长，未来项目盈利预期高 金辉控股及时的保证项目开工以及竣工交付为公司结转收入的增长奠定了良好的基础，营业收入相比2020年同比实现14.8%的增长，达到400.2亿元，带动净利润实现36.9亿元，归母净利润达到32.7亿元，同比增长4.7%。从公司的收入结构来看，住宅业务是金辉的主要收入来源，达到383.1亿元，同比增长21.0%。相对应的，商业开发带来的收入为12.1亿元，商业的恢复情况与疫情息息相关，尤其是疫情不断反复导致线下活动受阻，但是我们能看到公司的租金收入处于稳定的增长，同比增长18%至3.97亿元，若疫情活动能保持相对稳定，再加上公司住宅业务贡献稳定的收入增长，商业等其他多元业务的布局或是金辉未来业绩增长的关键之一。 除了业绩增长稳健，公司的利润率水平也保持相对稳定的水平。2021年，金辉毛利润率为19.4%，净利润率为9.2%，处于行业平均水平。根据前文我们知晓公司2021年新增土地储备的地货比是0.4，逆势低位加仓有利于保障公司项目未来利润率的增长。 图表：2021年金辉控股不同业务收入情况 业务 营业收入 占比 物业开发与销售 395.2 98.7% ——住宅 383.1 95.7% ——商业 12.1 3.0% 物业租赁 3.97 1.0% 管理咨询服务 1.07 0.3% 数据来源：企业年报，亿翰智库 三、三道红线全绿档，评级机构展望稳定 97.70%2.30%强二线及核心三线强一线及其他 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 4 偿债能力是公司最大的亮点。截至2021年底，金辉控股三道红线均位于绿档，其中净负债率为88.0%，剔除预收账款后的资产负债率为68.5%，现金短债比为1.2倍，无论是短期还是长期偿债能力均保持稳健水平。公司有息负债规模明显下降，其中1年内到期债务167.9亿元，同比下降13.0%，占有息负债总额的比例为31.8%，同比下降4.1个百分点，短期偿债压力大幅缓解。公司的债务结构也在不断优化，银行贷款占比61.8%，CMBS占比10.1%，美元债占比8.6%，境内债占比12.8%，信托等其他非标融资进一步压缩到6.7%，合联营担保从55.1亿元下降到14.3亿元，同比降低74%。 融资方面，金辉控股平均融资成本从2020年的7.47%下行至6.58%，降低0.89个百分点。良好的偿债能力不仅使公司借贷成本下行，也让公司获得较好的评级。三大国际评级机构均维持金辉控股长期发行人主体评级不变，标普给予金辉“B+”主体信用评级，展望稳定；穆迪给予金辉“B1”主体信用评级，展望稳定；惠誉给予金辉“B+”主体信用评级，展望稳定。同时金辉控股也是一年多来港股市场股价保持最为稳定的内房股之一。 图表：2018年-2021年金辉控股相关指标数据 具体指标 2018 2019 2020 2021 合约销售金额(亿元） 432.0 560.0 972.0 947.2 合约销售面积(万㎡） - - 692.0 579.0 新增土地建面(万㎡） - - 430.1 389.5 土地储备总建筑面积(万㎡） - - 3072.7 3319.5 存续比（年） - - 4.4 5.7 营业收入（亿元） 159.7 259.6 348.8 400.3 净利润（亿元） 23.0 26.9 38.2 36.9 预收账款（亿元） 419.4 566.9 690.9 724.6 毛利润率 30.2% 21.8% 22.1% 19.4% 净利润率 14.4% 10.4% 11.0% 9.2% ROE 14.3% 13.8% 13.3% 10.0% ROA 2.2% 2.0% 2.3% 2.0% 预收账款/营业收入 2.6 2.2 2.0 1.8 管理费用率 5.0% 3.8% 3.4% 3.0% 销售费用率 3.2% 3.0% 3.3% 3.6% 财务费用率 22.6% 16.2% 12.8% 11.0% 三费费用率 30.8% 23.0% 19.6% 17.6% 净负债率 165.2% 166.9% 75.3% 88.0% 剔除预收账款的资产负债率 77.7% 76.9% 69.0% 68.5% 现金短债比 0.6 0.7 1.4 1.2 投销比 - - 0.62 0.67 经营活动产生的现金流量净额（亿元） 14.3 (57.0) 26.5 - 货币资金（亿元） 142.0 134.0 265.9 197.3 有息负债（亿元） 431.7 490.7 537.7 527.9 电话：021-80197619 邮箱：yihanzhiku@ehconsulting.com.cn 上海 | 北京 | 深圳 | 武汉 | 成都 上海亿翰商务咨询股份有限公司 亿翰智库·专业出品 5 融资成本 7.65% 7.76% 7.47% 6.58% 总资产（亿元） 1206.1 1493.4 1856.6 1916.5 净资产（亿元） 175.3 213.8 361.1 375.7 存货（亿元） 725.0 949.9 1164.4 1183.6 存货周转率 0.1830 0.2424 0.2569 0.2749 资产周转