版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心1/12克而瑞研究中心仁恒置地营收同比增长30.6%，三道红线保持绿档中国房地产中报点评2023年中报 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心2/12克而瑞研究中心文/研究员沈晓玲、张少贤【销售金额217.9亿元，无股权代建项目进入销售末期】2023年上半年全年仁恒置地实现销售金额217.9亿元，较2022年同期下降38.6%。扣除代建后仁恒置地的销售金额为213.3亿元，同比下降32.1%，表现不及百强房企累计销售额同比下降0.4%水平；销售面积80.9万方，同比上升28.4%。销售均价为26374元/平方米，同比下降47.1%。2023年上半年仁恒置地扣除代建后销售金额出现超三成的下滑，主要受到长三角尤其是上海等城市销售规模下降的影响。上海销售金额较去年同期减少158亿元。无股权代建业绩同比下降近九成，业绩贡献率仅为2.1%。【拿地销售比0.14，小股操盘补充土储】22022年上半年仁恒置地新增地块3幅，均位于国内。新增土地储备建筑面积28.7万方，同比下降61%，拿地金额为30.9亿元，同比下降53.3%。新增权益拿地金额为2.5亿元，同比下降62.4%。新增拿地楼板价10766元/平方米，同比提高19.6%。期内拿地销售比为0.14，与百强房企0.15的整体拿地水平基本持平。新增土储均位于长三角，新增土储多采取小股操盘模式。【境内土储877万方，苏宁锡沪土储占比超四成】截至2023年上半年，仁恒置地总土储建面为908.4万平方，其中新加坡土储占比约3.5%，扣除后中国境内土储877万平方米，较2022年年末下降4%。按照近四年平均年销售面积推算，消化周期能达到4-5年左右，尽管总土储规模小幅下降，足够支撑未来发展。长三角区域土储占比近六成，主要集中苏州、南京、无锡、上海四城。【营收同比增长30.6%，净利率下降5.6个百分点】仁恒置地2023年上半年营业收入148.1亿元，同比增长30.6%；地产营收122.8亿元，同比提升30.3%,营业收入的增加主要由于期内交付规模增加而拉升。毛利率为28.1%，较去年同期下降7.5个百分点，净利率9.9%，同比下降5.6个百分点，主要受到期内合联营企业利润同比下降86.5%的影响。【短期有息债占比超四成，三道红线保持绿档水平】截至2023年中期，仁恒置地持有现金（含受限制存款）195.1亿元，较去年年底下降5.8%。。短期有息负债163.9亿元，较去年年底上升16.1%，长期有息负债221.2亿元，较去年年底下降23.2%%。现金短债比1.4，较去年年底下降0.33，剔除受限制存款后的现金短债比为1.4，较去年年底下降0.33，长短债务比1.35，较去年年底下降0.69，一年内到期有息债务规模占总有息债比重42.6%，需要合理安排现金流避免资金承压。融资成本5.5%，剔预后资产负债率64.5%。【自持物业租金及酒店收入同比增长39.3%，酒店入住率提升明显】2023年上半年仁恒自持物业及酒店运营收入8.8亿元，同比上升39.3%，期内酒店入住率的提升在一定程度上助力营收上涨，在疫情管控放开后，珠海、三亚酒店入住率均提高超40个百分点。今年4月初仁恒薇乐酒店入驻天津，6月18日天津仁恒薇乐酒店开业，扩大仁恒酒店商业版图。同时年内将会有深圳仁恒梦创广场、苏州仓街商业广场和沈阳夏宫城市广场等商业开业。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心3/12克而瑞研究中心正文:01销售：期内销售217.9亿元，无股权代建项目进入销售末期仁恒置地2023年上半年扣除代建销售213.3亿元，同比下降32.1%。2023年上半年全年仁恒置地实现销售金额217.9亿元，较2022年同期下降38.6%。为保持数据一致性，扣除代建后仁恒置地的销售金额为213.3亿元，同比下降32.1%，表现不及百强房企累计销售额同比下降0.4%水平；销售面积80.9万方，同比上升28.4%。销售均价为26374元/平方米，同比下降47.1%。图：仁恒置地2018-2023年上半年销售情况（剔除代建）备注：为保持数据一致性，代建数据已经剔除数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统2023年上半年仁恒置地扣除代建后销售金额出现超三成的下滑，主要受到长三角尤其是上海等城市销售规模下降的影响。从销售的区域分布上看，2023年上半年仁恒在长三角销售仅86.8亿元，较去年同期减少162.8亿元，同时从单城销售情况看，上海、苏州、杭州是期内唯三销售金额较去年同期减少的城市，分别减少158亿元、23.5亿元、11.2亿元；从单项目销售情况卡，济南铁恒河滨园、海口仁恒滨江园、南京江湾世纪花园为期内企业销售金额最高的三个项目，销售均价分别为2.4万元/平方米、2.5万元/平方米、5.4万元/平方米，与去年同期销售TOP1的上海仁恒·海上源项目11.6万元/平方米的销售均价差距较大，使得企业整体销售均价大幅下降。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心4/12克而瑞研究中心图：仁恒置地2022年上半年、2023年上半年销售分布情况备注：外圈为2022年上半年、内圈为2023年上半年数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统无股权代建业绩同比下降近九成，业绩贡献率仅为2.1%。2023年上半年仁恒无股权代建业务销售金额4.7亿元，较去年同期下降88.7%；代建销售面积1.8万平方米，同比下降81%；由于代建业务规模同比大幅收缩，代建金额占比从去年同期的11.6%降至2.1%，主要由于企业主力代建项目进入销售末期。从2022年开始仁恒逐渐转变为小股操盘，2023年上半年仁恒新增土储情况看，项目股权最高占比也仅为10%，代建业务业绩贡献未来仍能够持续发力。图：仁恒置地2021年-2023年上半年代建业绩备注：代建金额占比=代建金额/（代建金额+销售金额）数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心5/12克而瑞研究中心02投资：拿地销售比0.14，小股操盘补充土储审慎投资，新增拿地金额销售比0.14。2023年上半年仁恒置地新增地块3幅，均位于国内。新增土地储备建筑面积28.7万方，同比下降61%，拿地金额为30.9亿元，同比下降53.3%。新增权益拿地金额为2.5亿元，同比下降62.4%。新增拿地楼板价10766元/平方米，同比提高19.6%。期内拿地销售比为0.14，较2022年上半年的0.21小幅下降，与百强房企0.15的整体拿地水平基本持平。图：仁恒置地2020-2023年上半年新增土储基本情况（单位：万平米、亿元）数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统新增土储均位于长三角，新增土储多采取小股操盘模式。从区域分布上看，2023年上半年仁恒置地国内新增土储集中长三角的江苏省内，结合合约销售分布情况看，长三角仍是仁恒未来关注区域。从获取方式上看，期内新增土储仍以小股操盘模式为主，如苏州滨湖湾、苏州溪棠四季花园都是在企业拿地后选择与仁恒合作的项目。表：仁恒置地2022年新增拿地情况（国内）城市项目名称建筑面积总价权益（万平方米）（亿元）苏州滨湖湾13.824.010%苏州溪棠四季花园11.61.82%无锡锡国土(经)XDG-2023-2号地块3.35.11%总计28.730.9数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心6/12克而瑞研究中心03土储：境内土储877万方，苏宁锡沪土储占比超四成土地储备充足，2023年中期中国境内总土储规模877万平方米。截至2023年上半年，仁恒置地总土储建面为908.4万平方，其中新加坡土储占比约3.5%，扣除后中国境内土储877万平方米，较2022年年末下降4%。按照近四年平均年销售面积推算，消化周期能达到4-5年左右，尽管总土储规模小幅下降，足够支撑未来发展。图：仁恒置地2018-2023年上半年位于中国总土储建面（单位：万平米）数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统长三角区域土储占比近六成，主要集中苏州、南京、无锡、上海四城。从国内总土储建面分布来看，长三角占比最高为60%，其次为珠三角占比19.7%，环渤海和中西部分别为14.7%、5.5%，与2022年年底格局无大变动。从能级来看，土储主要分布在二线城市，占比达到54.3%，其次为三四线城市占比30.5%，一线城市占比15.2%。从城市层面来看，苏州、无锡持续补仓，与南京、上海成为土储分布最多的四城，累计占比境内土储43%，其中苏州、南京两城土地储备均超百万方，结合销售数据来看，下半年长三角销售贡献度有望提升。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心7/12克而瑞研究中心图：截止2023年上半年仁恒置地境内总土储建面城市分布（单位：万平方米）数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心8/12克而瑞研究中心04盈利：营收同比增长30.6%，净利率下降5.6个百分点交付面积同比提升超五成，营业收入同比增长30.6%。仁恒置地2023年上半年营业收入148.1亿元，同比增长30.6%；地产营收122.8亿元，同比提升30.3%。营业收入的增加主要由于期内交付规模增加而拉升，2023年上半年交付面积75万平方米，较去年同期提升52.2%，在一定程度上也抵消了项目低均价的影响。盈利水平下滑，净利润同比下降16.3%。期内仁恒置地毛利润为41.6亿元，同比增加3.1%，毛利率为28.1%，较去年同期下降7.5个百分点，主要由于期内结转项目均价较低，如结转金额最高的南京城市星徽名苑均价仅为29509元/平方米。净利润为14.7亿元，同比下降16.3%，净利率9.9%，同比下降5.6个百分点，主要受到期内合联营企业利润同比下降86.5%的影响。图：仁恒置地2018-2023年上半年毛利率、净利率和归母净利率情况数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心9/12克而瑞研究中心05负债：短期有息债占比超四成，三道红线保持绿档水平短期流动性充足，年内有息债占比超4成。截至2023年中期，仁恒置地持有现金（含受限制存款）195.1亿元，较去年年底下降5.8%。短期有息负债163.9亿元，较去年年底上升16.1%，长期有息负债221.2亿元，较去年年底下降23.2%%。现金短债比1.4，较去年年底下降0.33，剔除受限制存款后的现金短债比为1.4，较去年年底下降0.33，长短债务比1.35，较去年年底下降0.69。虽然现金短债比、长短债务比在安全阈值内，但根据仁恒公布的债务到期情况看，一年内到期有息债务规模占总有息债比重42.6%，需要合理安排现金流避免资金承压。图：仁恒置地2018-2023年上半年现金短债比、长短债比情况数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统融资成本5.5%，剔预后资产负债率64.5%。2023年上半年仁恒置地平均融资成本为5.5%，较去年年底提升0.5个百分点，在房企融资成本普遍上升的市场环境下，仁恒在融资方面仍保持一定优势。仁恒置地2023年上半年净负债率为41.2%，较去年年底下降7.8个百分点；剔除预收账款后资产负债率在64.5%，较上年末下降1.5个百分点，三道红线仍保持绿档。 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心10/12克而瑞研究中心图：仁恒置地2018-2022年净负债率、剔预后资产负债率、平均借贷利率情况注：平均借贷利率为企业公告，2017-2018年未披露数据来源：企业业绩公告、CRIC中国房地产信息决策系统 版权所有©易居企业集团·克而瑞研究中心11/12克而瑞研究中心06商业：自持物业租金及酒店收入同比增长39.3%，酒店入住率提升明显自持商业及酒店运营收入同比增长39.3%。2023年上半年仁恒自持物业及酒店运营收入8.8亿元，同比上升39.3%，期内酒店入住率的提升在一定程度上助力营收上涨，在疫情管控放