港股公司信息更新报告：业绩稳健增长，外拓成效显著

地产建筑业/地产 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 1 / 8 保利物业（06049.HK） 2021年03月28日 投资评级：买入（维持） 日期 2021/3/26 当前股价(港元) 50.700 一年最高最低(港元) 92.850/43.050 总市值(亿港元) 280.54 流通市值(亿港元) 77.74 总股本(亿股) 5.53 流通港股(亿股) 1.53 近3个月换手率(%) 121.14 股价走势图 数据来源：贝格数据 《港股公司信息更新报告-业绩符合预期、管理规模持续新高》-2020.8.25 《港股公司首次覆盖报告-规模制胜，全业态管理，资源禀赋优势明显》-2020.7.22 业绩稳健增长，外拓成效显著 ——港股公司信息更新报告 齐东（分析师） 陈鹏（分析师） qidong@kysec.cn 证书编号：S0790520060001 chenpeng@kysec.cn 证书编号：S0790520100001 ⚫ 规模制胜，全业态管理，增值服务空间大，维持“买入”评级 保利物业是一家规模领先、成长迅速、具备央企背景的物管公司。考虑到物管行业收并购竞争加剧，外拓进展存在不确定性，我们调整2021-2022年盈利预测，新增2023年盈利预测，预计2021-2023年归母净利润分别为8.6、10.8、13.5亿元（2021、2022年前值9.4、12.7亿元），EPS分别为1.5、1.9、2.4元/股，当前股价对应PE为27.6、21.9、17.5倍。公司基本面仍然稳健，维持“买入”评级。 ⚫ 盈利稳定，央企优势助力非居业态比例 保利物业发布2020年业绩：2020年公司实现营收80.37亿元，同比增长34.7%；归母净利润6.74亿元，同比增长37.3%。公司综合毛利率18.7%，净利率8.7%。分业务结构看，公司物业管理、社区增值、非业主增值服务收入占比分别为61.6%、16.7%、21.8%。公司坚持三大业态并重发展，积极布局非居业态，结构比例持续优化；非居业态物业管理收入14.99亿元，同比增长53.0%，占物管服务收入比例同比提升4.8个百分点至30.3%。 ⚫ 大物业规模再上新阶梯，市场化拓展成效显著 2020年公司基础物管服务收入49.48亿元，同比增长28.7%；毛利率14.2%，有效保障公司服务品质。公司目前合约面积5.67亿平米，在管面积3.80亿平米，合管比1.5倍。从业务结构看，公司“内生外拓”持续扩张，大股东保利地产2020年实现销售面积3409万平米，排名行业前五。同时公司加大市场拓展力度，全年外拓合同总金额17.2亿元，第三方项目物管服务收入13.05亿元，同比增长87.8%，占总物管收入比例高达26.4%，在管面积占比达59.9%。 ⚫ 社区增值服务打造多元生态圈，美居、零售为业务亮点 公司积极构建社区增值服务多元生态圈，2020年社区增值服务收入17.48亿元，同比增长51.5%，毛利率30.3%；公司服务品类丰富化，美居服务、社区零售、车场管理服务、社区媒体、社区空间管理、社区便民及其他分别占比23.2%、22.0%、13.7%、5.1%、7.1%、28.9%。从业态看，美居服务、社区零售业务持续发力，营收分别达4.05、3.85亿元，同比增速分别达110.4%、223.1%。 ⚫ 风险提示：宏观经济不景气，居民支付能力下降；成本刚性，毛利持续压缩。 财务摘要和估值指标 指标 2019 2020 2021E 2022E 2023E 营业收入(百万元) 5,967 8,037 10,542 13,765 17,939 YOY(%) 41.1 34.7 31.2 30.6 30.3 净利润(百万元) 491 674 855 1,077 1,348 YOY(%) 49.7 37.3 27.0 26.0 25.2 毛利率(%) 20.3 18.7 18.7 18.5 18.4 净利率(%) 8.4 8.7 8.4 8.1 7.8 ROE(%) 9.7 10.9 13.7 17.2 21.6 EPS(摊薄/元) 0.9 1.2 1.5 1.9 2.4 P/E(倍) 48.1 35.0 27.6 21.9 17.5 P/B(倍) 4.7 3.8 3.8 3.8 3.8 数据来源：贝格数据、开源证券研究所（汇率使用2021年3月26日：1 HKD=0.84 RMB） -40%-20%0%20%40%60%2020-032020-072020-11保利物业恒生指数相关研究报告 开源证券 证券研究报告 港股公司信息更新报告 公司研究 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 2 / 8 目 录 1、 盈利稳定，央企优势助力非居业态比例................................................................................................................................. 3 2、 大物业规模再上新阶梯，市场化拓展成效显著 ..................................................................................................................... 3 3、 社区增值服务打造多元生态圈，美居、零售为业务亮点 ..................................................................................................... 4 4、 盈利预测与投资建议 ................................................................................................................................................................ 5 5、 风险提示 .................................................................................................................................................................................... 5 图表目录 图1： 保利物业2020年营收增长35% ......................................................................................................................................... 3 图2： 保利物业2020年归母净利润增长37% ............................................................................................................................. 3 图3： 保利物业2020年营收中物管收入占比62% ..................................................................................................................... 3 图4： 保利物业2020年物业管理毛利率维持稳定 ...................................................................................................................... 3 图5： 保利物业2020年物业管理收入持续增长 .......................................................................................................................... 4 图6： 保利物业2020年合管比1.5倍 .......................................................................................................................................... 4 图7： 保利物业2020年物管收入中外拓占比持续提升 .............................................................................................................. 4 图8： 保利物业2020年在管面积中外拓占比59.9% .................................................................................................................. 4 图9： 保利物业2020年社区增值服务增长51% ......................................................................................................................... 5 图10： 保利物业2020年社区增值服务业务众多 ........................................................................................................................ 5 图11： 保利物业2020年美居服务、社区零售服务收入增长可观 ............................................................................................ 5 港股公司信息更新报告 请务必参阅正文后面的信息披露和法律声明 3 / 8 1、 盈利稳定，央企优势助力非居业态比例 保利物业发布2020年业绩：2020年公司实现营收80.37亿元，同比增长34.7%；归母净利润6.74亿元，同比增长37.3%。公司综合毛利率18.7%，净利率8.7%。分业务结构看，公司物业管理、社区增值、非业主增值服务收入占比分别为61.6%、16.7%、21.8%。公司坚持三大业态并重发展，积极布局非居业态，结构比例持续优化；非居业态物业管理收入14.99亿元，同比增长53.0%，占物管服务收入比例同比提升4.8个百分点至30.3%。 图1：保利物业2020年营收增长35% 图2：保利物业2020年归母净利润增长37% 数据来源：公司公告、开源证券研究所 数据来源：公司公告、开源证券研究所 图3：保利物业2020年营收中物管收入占比62% 图4：保利物业2020年物业管理毛利率维持稳定 数据来源：公司公告、开源证券研究所 数据来源：公司公告、开源证券研究所 2、 大物业规模再上新阶梯，市场化拓展成效显著 2020年公司基础物管服务收入49.48亿元，同比增长28.7%；毛利率14.2%，有效保障公司服务品质。公司目前合约面积5.67亿平米，在管面积3.80亿平米，合管比1.5倍。从业务结构看，公司“