克而瑞内房股领先指数1月监测：楼市调控收紧，指数年初仍处低位，表现不佳

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 指数月报 2021年02月02日 房地产 中性（下调） 楼市调控收紧，指数年初仍处低位，表现不佳 克而瑞内房股领先指数1月监测 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  港股地产板块活跃度明显下降：恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的1月周均值为6.1%，低于历史均值12.2%，低于上月周均值7.9%。  2021年初大盘走势上行，较基期涨跌幅回正，月末回调，克而瑞内房股领先指数年初走势下行，表现不佳，1月克而瑞内房股领先指数成分股周成交额占样本比回升至87.3%。1月，克而瑞内房股领先指数走势下降3.5%，恒生中国内地地产指数下降1.2%，恒生指数上涨3.9%，房地产（申万）板块下降6.8%。1月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为87.3%，较上月上升8.2个百分点。  2021年1月克而瑞内房股领先指数估值平稳，大盘走势上行，指数相对恒指PE继续走低，相对香港地产股大样本PE有所回升：1月克而瑞内房股领先指数成分股整体PE周均值为6.97，低于上月周均值水平7.06，；1月相对恒指PE为-60.0%，较上月下降2.4个百分点，相对香港地产股大样本PE为-4.7%，较上月上升0.6个百分点。  楼市调控收紧，居民长短期贷款敞口扩大：金融去杠杆基调不变，12月M2增速回落至10.1%，资金流入房地产受到更强监管，居民长短期贷款敞口扩大，12月新增住户短期贷款下降，占当月新增境内贷款10.6%，新增住户中长期贷款占比回升至39.6%。2020年四季度房地产开发贷款余额放量规模下降，同比增速有所放缓。  本月股价涨幅TOP5：新城发展控股、万科企业、中国海外发展、建发国际集团、远洋集团  本月股价跌幅TOP5：花样年控股、中国金茂、碧桂园、绿城中国、中梁控股  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 11 内容目录 1月地产板块交易活跃度下降明显，指数表现不佳 ........................................... 3 港股地产板块周成交额占比较上月下降明显 ................................................. 3 克而瑞内房股领先指数1月走势弱于恒生，优于申万，周成交额占样本比上升 ................................................................................................................ 3 克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 ............. 4 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 ............................................................ 6 楼市调控收紧，居民长短期贷款敞口扩大 ......................................................... 8 12月M2增速高位有所回落......................................................................... 8 个人房贷余额同比增速平稳，长短期贷款敞口扩大 ...................................... 8 风险提示 ........................................................................................................ 10 评级指南及免责声明....................................................................................... 11 图表目录 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比下降明显 ............................. 3 图2：2021年初大盘走势上行，较基期涨跌幅回正，月末回调，指数下行表现不佳 ................................................................................................................. 3 图3：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所回升 ............................. 4 图4：克而瑞内房股领先指数PE估值走势平稳 ............................................... 4 图5：1月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE有所下行 ................ 5 图6：1月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE有所回升 ..................................................................................................................... 5 图7：12月M2同比增速有所回落 ................................................................... 8 图8：中长期贷款占比与短期贷款占比敞口增大 ............................................... 8 图9：12月个人房贷余额同比增速平稳略降，个人房贷增量维持历史正常水平 9 图10：开发贷余额同比增速下降，整体开发贷余额规模收缩 ........................... 9 表1：本月涨幅TOP5 ...................................................................................... 6 表2：本月跌幅TOP5 ...................................................................................... 7 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 11 1月地产板块交易活跃度下降明显，指数表现不佳 港股地产板块周成交额占比较上月下降明显 1月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比下降明显。本月周均值6.1%，低于18年至今的历史均值12.2%，低于上月的周均值7.9%。 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比下降明显 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注:自2019年9月9日起，恒生综合行业指数中的恒生消费者服务业板块以及恒生消费品制造业板块变更为恒生必需性消费业、恒生非必需性消费业以及恒生医疗保健业板块。 克而瑞内房股领先指数1月走势弱于恒生，优于申万，周成交额占样本比上升 2021年初大盘走势上行，较基期涨跌幅回正，月末回调，克而瑞内房股领先指数年初走势下行，表现不佳。自2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅24.8%，同期恒生中国内地地产指数跌幅25.0%。恒生指数跌幅0.6%，房地产（申万）板块跌幅17.2%。2021年1月，恒生指数上涨3.9%，克而瑞内房股领先指数下降3.5%，恒生中国内地地产指数下降1.2%，房地产（申万）板块下降6.8%。 图2：2021年初大盘走势上行，较基期涨跌幅回正，月末回调，指数下行表现不佳 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性0%5%10%15%20%25%2018-01-052018-09-052019-05-052020-01-052020-09-05恒生地产建筑业周成交额占比恒生综合行业周成交额-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2020-01-032020-03-032020-05-032020-07-032020-09-032020-11-032021-01-03克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万）历史均值12.2% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 11 最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国金茂、中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光集团、碧桂园、中国恒大、碧桂园服务、融创中国 1月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月有所回升。1月该指数成交额占比周均值87.3%，低于历史均值83.2%，高于上月周均值79.0%。 图3：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：香港地产股大样本筛选逻辑：主业为地产，业务主要来自大陆或者大陆是重要的发展区域，剔除纯投资型公司，不含物业管理及其他地产服务公司，样本数量共计122家 克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 2021年1月克而瑞内房股领先指数估值平稳，大盘走势上行，指数相对恒指PE继续走低。2021年1月相对恒指成分股的PE周均值为-60.0%，低于2020年12月相对PE周均值-57.6%，低于2020年全年相对PE周均值-40.2%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE 2021年 1月周均值为6.97，低于2020年12月的周均值7.06，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年 1月整体PE周均值为17.43，高于2020年12月周均值16.27，高于2020年全年的周均值12.49。 图4：克而瑞内房股领先指数PE估值走势平稳 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0%20%40%60%80%100%2018-01-052018-08-052019-03-052019-10-052020-05-052020-12-05克而瑞内房股成分股周成交额占比香港地产股大样本周成交额01020304050602007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-05历史均值83.2% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 5 / 11 图5：1月克而瑞内房股领先指数成分