内房股领先指数2月监测：年初个人房贷放量，疫情下指数表现依旧稳健

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 指数月报 2020年03月03日 房地产 推荐（维持） 年初个人房贷放量，疫情下指数表现依旧稳健 克而瑞内房股领先指数2月监测 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  港股地产板块活跃度较上月进一步回落，受到疫情持续影响成交额走低：恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的2月周均值为10.9%，低于19年均值14.3%，低于1月周均值12.9%。  克而瑞内房股领先指数较大盘表现良好，成分股周成交额占样本比略有下降至84.6%。克而瑞内房股领先指数涨幅从一年期和长期来看，整体领先恒生指数、恒生中国内地地产指数、房地产（申万）指数。疫情持续影响整体市场，克而瑞内房股领先指数仍表现稳健，2月走势上行，上涨6.4%，恒生中国内地地产指数略上涨5.8%，恒生指数下降0.7%。2月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为84.6%，较1月略有下降0.7个百分点。  受到一定疫情影响，克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指和香港地产股大样本整体PE进一步回落：2月克而瑞内房股领先指数成分股整体PE的周均值为7.90，低于1月周均值8.17，整体PE优于香港地产股大样本、恒指的表现。  2020年年初个人房贷水平大幅放量，出现居民中长期贷款小高峰，当月新增住户短期贷款呈负增长：金融去杠杆基调不变，1月M2增速同比维持在8.4%，1月新增住户短期贷款出现负增长，占当月新增境内贷款-58.9%，新增住户中长期贷款在年初迎来高峰，占比1月较上年12月大幅上涨33.4个百分点至历史高位。2019年四季度房地产开发贷款余额负增长，同比增速下降，整体开发贷余额规模收缩。  本月股价涨幅TOP5：宝龙地产、建发国际集团、合景泰富集团、龙光地产、融创中国  本月股价跌幅TOP4：三盛控股、国瑞置业、保利置业集团、华侨城（亚洲）  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 12 内容目录 受疫情影响，2月地产板块交易活跃度有所冷却，指数较大盘表现良好，估值待进一步修复 ....................................................................................................... 3 港股地产板块周成交额占比较上月有所下降 ................................................. 3 克而瑞内房股领先指数较大盘表现良好，周成交额占样本有所回落 ............. 3 受疫情影响，克而瑞内房股领先指数PE估值水平有所偏离，待进一步修复 5 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 ............................................................ 7 金融去杠杆基调未变，年初个人房贷放量 ......................................................... 8 1月M2增速水平保持平稳 .......................................................................... 8 年初个人房贷大幅放量，短期消费贷款呈现负增长 ...................................... 8 风险提示 ........................................................................................................ 11 评级指南及免责声明....................................................................................... 12 图表目录 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比略有下降 ............................. 3 图2：2019年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，2月走势上行 .............. 3 图3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 ................................. 4 图4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，本月有所回升 .............................................................................................................. 4 图5：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所下降 ............................. 5 图6：克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE，受疫情影响进一步回落 ........................................................................................................................ 5 图7：克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE受疫影响进一步回落 .......................................................................................................... 6 图8：1月M2同比增速与上月持平 .................................................................. 8 图9：中长期贷款占比上涨至历史高位，短期贷款占比呈负增长 ...................... 9 图10：1月个人房贷余额同比增速抬头，2020年年初个人房贷大幅放量 ......... 9 图11：开发贷余额同比增速下降，整体开发贷余额规模收缩 .......................... 10 表1：本月涨幅TOP5 ...................................................................................... 7 表2：本月跌幅TOP4 ...................................................................................... 8 dU8VoXtVhYiZkWeXxUqQpO6MbPaQmOrRpNnNjMoOtQiNoOsOaQrQpRuOnPqMNZqMyQ 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 12 受疫情影响，2月地产板块交易活跃度有所冷却，指数较大盘表现良好，估值待进一步修复 港股地产板块周成交额占比较上月有所下降 2月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比有所下降。本月周均值10.9%，低于18年至今的历史均值13.4%，低于上月的周均值12.9%。 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比有所下降 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注:自2019年9月9日起，恒生综合行业指数中的恒生消费者服务业板块以及恒生消费品制造业板块变更为恒生必需性消费业、恒生非必需性消费业以及恒生医疗保健业板块。 克而瑞内房股领先指数较大盘表现良好，周成交额占样本有所回落 2019年1月1日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅整体始终领先恒生指数，2020年2月走势上行。自基期至本月底，克而瑞内房股领先指数涨幅25.5%，同期恒生中国内地地产指数涨幅19.5%。恒生指数涨幅2.0%。2月走势总体略有上涨，克而瑞内房股领先指数上涨6.4%，恒生中国内地地产指数上升5.8%，恒生指数下降0.7%。 图2：2019年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，2月走势上行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0%5%10%15%20%25%2018-01-052018-05-052018-09-052019-01-052019-05-052019-09-052020-01-05恒生地产建筑业占比恒生综合行业0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2019-01-042019-03-042019-05-042019-07-042019-09-042019-11-042020-01-04克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万）历史均值13.4% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 12 2015年8月21日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅整体均领先恒生指数，自基期至本月底，克而瑞内房股领先指数涨幅160.0%，同期恒生中国内地地产指数涨幅127.8%，恒生指数涨幅16.6%。 图3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为2015年8月21日 2）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：嘉里建设、中国海外发展、世茂房地产、龙湖集团、华润置地、碧桂园、中国恒大、雅居乐集团、九龙仓集团、融创中国 克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，2月走势上行。2020年2月28日，克而瑞内房股领先指数达到6095点，相比基期涨幅204.7%，同期恒生指数涨幅仅为16.6%。房地产（申万）指数涨幅65.8%，本月克而瑞内房股领先指数上涨6.4%，恒生指数下跌0.7%，房地产（申万）指数下跌1.9%。 图4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，本月有所回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为2012年3月30日 -50%0%50%100%150%200%250%2015-08-212016-08-212017-08-212018-08-212019-08-21克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数-0.500.511.522.532012-03-302013-03-302014-03-302015-03-302016-03-302017-03-302018-03-302019-03-30克而瑞内房股领先指数恒生指数房地产（申万）