房地产-克而瑞内房股领先指数2月监测：年初货币政策略收紧，土地供给新政致地产板块热度回升

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 指数月报 2021年03月02日 房地产 推荐（上调） 年初货币政策略收紧，土地供给新政致地产板块热度回升 克而瑞内房股领先指数2月监测 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  港股地产板块活跃度月末回温：恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的2月周均值为6.1%，低于历史均值12.0%，与上月持平，月末交易热度呈反弹势头，主要由于供给新政效应叠加。  2月中旬大盘持续上行走势，月末回调，克而瑞内房股领先指数2月走势上行，表现回暖仍不及大盘，克而瑞内房股领先指数成分股周成交额占样本比回落至81.7%。2月，克而瑞内房股领先指数走势上涨10.6%，恒生中国内地地产指数上涨7.9%，恒生指数上涨0.3%，房地产（申万）板块上涨9.7%。2月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为81.7%，较上月下降5.6个百分点。  2月克而瑞内房股领先指数估值平稳，大盘走势上行，指数相对恒指PE继续走低，相对香港地产股大样本PE进一步回升：2月克而瑞内房股领先指数成分股整体PE周均值为7.14，高于上月周均值水平6.97；2月相对恒指PE为-60.4%，较上月下降0.4个百分点，相对香港地产股大样本PE为-1.8%，较上月上升3.0个百分点。  货币政策略收紧，个人房贷额小幅抬：金融去杠杆基调不变，1月M2增速回落至9.4%，年初货币政策略收紧；居民长短期贷款同向回落，新增住户短期贷款当月新增境内贷款8.0%，新增住户中长期贷款占比下降至26.1%。2020年四季度房地产开发贷款余额放量规模下降，同比增速有所放缓。  由于月末“两集中”供地政策落地，市场情绪认为利好房地产市场长远稳定的发展，地产股尤其头部企业迎来一波涨势行情，当月呈跌势企业仅一家。 本月股价涨幅TOP5：新城发展控股、时代中国控股、华润置地、万科企业、正荣地产 本月股价跌幅：大发地产  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 10 内容目录 2月末地产板块交易活跃度反弹，指数表现回升 ............................................... 3 港股地产板块周均成交额占比较上月持平，月末呈反弹趋势 ........................ 3 克而瑞内房股领先指数2月走势上行，整体仍不及大盘，周成交额占样本比下降 ............................................................................................................. 3 克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 ............. 4 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 ............................................................ 6 货币政策略收紧，个人房贷额小幅抬头 ............................................................ 7 1月M2增速高位有所回落，年初货币政策略收紧 ....................................... 7 个人房贷余额同比增速明显下降，长短期贷款同向回落 ............................... 7 风险提示 .......................................................................................................... 9 评级指南及免责声明....................................................................................... 10 图表目录 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比较上月持平，月末呈反弹趋势 ........................................................................................................................ 3 图2：2月中旬大盘持续上行走势，月末回调，克而瑞内房股领先指数2月走势上行 ................................................................................................................. 3 图3：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所回落 ............................. 4 图4：克而瑞内房股领先指数PE估值走势平稳 ............................................... 4 图5：2月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE有所下行 ................ 5 图6：2月克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE进一步回升 ................................................................................................................. 5 图7：1月M2同比增速有所回落 ..................................................................... 7 图8：中长期贷款占比与短期贷款占比同向回落 ............................................... 7 图9：1月个人房贷小幅抬头，余额同比增速下降 ............................................ 8 图10：开发贷余额同比增速下降，整体开发贷余额规模收缩 ........................... 8 表1：本月涨幅TOP5 ...................................................................................... 6 表2：本月跌幅 ................................................................................................ 6 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 10 2月末地产板块交易活跃度反弹，指数表现回升 港股地产板块周均成交额占比较上月持平，月末呈反弹趋势 2月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比月均值较上月持平，月末占比呈反弹趋势。本月周均值6.1%，低于18年至今的历史均值12.0%，较上月持平。 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比较上月持平，月末呈反弹趋势 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注:自2019年9月9日起，恒生综合行业指数中的恒生消费者服务业板块以及恒生消费品制造业板块变更为恒生必需性消费业、恒生非必需性消费业以及恒生医疗保健业板块。 克而瑞内房股领先指数2月走势上行，整体仍不及大盘，周成交额占样本比下降 2月中旬大盘持续上行走势，月末回调，克而瑞内房股领先指数2月走势上行，表现回暖仍不及大盘。自2020年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数跌幅16.3%，同期恒生中国内地地产指数跌幅18.4%。恒生指数涨幅1.9%，房地产（申万）板块跌幅8.6%。2021年2月，恒生指数上涨0.3%，克而瑞内房股领先指数上涨10.6%，恒生中国内地地产指数上涨7.9%，房地产（申万）板块上涨9.7%。 图2：2月中旬大盘持续上行走势，月末回调，克而瑞内房股领先指数2月走势上行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0%5%10%15%20%25%2018-01-052018-07-052019-01-052019-07-052020-01-052020-07-052021-01-05恒生地产建筑业周成交额占比恒生综合行业周成交额-30%-25%-20%-15%-10%-5%0%5%10%2020-01-032020-03-032020-05-032020-07-032020-09-032020-11-032021-01-03克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万）历史均值12.0% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 10 备注：1）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：中国金茂、中国海外发展、世茂集团、龙湖集团、华润置地、龙光集团、碧桂园、中国恒大、碧桂园服务、融创中国 2月克而瑞内房股领先指数成交额占香港地产股大样本的成交额比值总体较上月有所回落。2月该指数成交额占比周均值81.7%，低于历史均值83.2%，低于上月周均值87.3%。 图3：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所回落 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：香港地产股大样本筛选逻辑：主业为地产，业务主要来自大陆或者大陆是重要的发展区域，剔除纯投资型公司，不含物业管理及其他地产服务公司，样本数量共计122家 克而瑞内房股领先指数估值水平整体平稳，持续受政策及大市影响 2021年2月克而瑞内房股领先指数估值平稳，大盘走势上行，指数相对恒指PE继续走低。2021年2月相对恒指成分股的PE周均值为-60.4%，低于上月相对PE周均值-60.0%，低于2020年全年相对PE周均值-40.2%。克而瑞内房股领先指数成分股整体PE 2021年2月周均值为7.14，高于上月周均值6.97，低于2020年全年周均值7.30。恒指成分股2021年2月整体PE周均值为18.07，高于上月周均值17.43，高于2020年全年的周均值12.49。 图4：克而瑞内房股领先指数PE估值走势平稳 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0%20%40%60%80%100%2018-01-052018-08-052019-03-052019-10-052020-05-052020-12-05克而瑞内房股成分股周成交额占比香港地产股大样本周成交额01020304050602007-01-052010-01-052013-01-052016-01-052019-01-05历史均值83.2%