房地产行业疫情下克而瑞内房股领先指数市场表现：地产需求迟到非未到、疫情下克而瑞内房股领先指数表现稳健

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 指数月报 2020年02月12日 房地产 推荐（维持） 地产需求迟到非未到、疫情下克而瑞内房股领先指数表现稳健 疫情下克而瑞内房股领先指数市场表现 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  地产需求迟到非未到，考虑到经济下行的压力，地产下半年预计在政策端会有边际放松，因此来保证地产行业的整体平稳发展。根据克而瑞的销售排行榜，多数房企在1月份销售同比已经有所回落，但绝对值仍是一个较高的水平，为公司提供一定的现金流支撑。2月份市场受到疫情极大的冲击，销售直线下滑，随着全国复工的开始，和疫情逐步得到控制，我们预计3月份或3月中下旬，可能很多地方的成交可以开始慢慢恢复。另外再加上目前金融方面开始适度的放水，二季度整体的成交可能会有一个比较明显的恢复。下半年的走势，因为考虑到政策方面的因素，考虑到金融方面的一些支持，可能会略高于原有的预期，成交预计较2019年有所下降。  1月29日港股市场开市后至今，港股地产板块活跃度较1月休市前有所回落，受到一定疫情的影响成交额走低：1月29日至今恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值周均值为11.1%，低于18年至今历史周均值13.4%，低于1月休市前周均值13.2%，成交额度回落有两点原因：一是地产板块前期涨幅到较高的水平，业绩期仍有估值修复的机会，二是受到疫情的影响，资金追逐一些机会型个股。  克而瑞内房股领先指数表现稳健，未受较大疫情冲击，成分股周成交额占样本比略有下降至85.2%。克而瑞内房股领先指数涨幅从一年期和长期来看，整体领先恒生指数、恒生中国内地地产指数、房地产（申万）指数。疫情发生后，克而瑞内房股领先指数自1月29日开市后至今仍上涨5.4%，中国内地地产指数上涨5.5%，恒生指数上涨1.6%。1月29日至今，克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为85.0%，较1月休市前周均值仅下降0.8个百分点，受疫情影响不大。  受到一定疫情影响，克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指和香港地产股大样本整体PE自1月29日开市后至今略有回落，一是前期涨幅回调，二是受疫情的影响市场有一定的恐慌：1月29日至今克而瑞内房股领先指数成分股整体PE周均值为7.57，低于1月休市前周均水平8.39，略低于2019年周均值7.72。  自1月29日至今股价涨幅TOP5：建发国际集团、旭辉控股集团、宝龙地产、融创中国、中国金茂  自1月29日至今股价跌幅TOP5：国瑞置业、三盛控股、弘阳地产、花样年控股、绿地香港  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 12 内容目录 地产板块略受影响，成交额走低，估值待进一步修复 ....................................... 3 港股地产板块周成交额受疫情影响有所下降 ................................................. 3 克而瑞内房股领先指数表现稳健，周成交额占样本略有下降至85.2% .......... 3 受疫情影响，克而瑞内房股领先指数PE估值水平略有偏离 ......................... 5 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 ............................................................ 7 金融去杠杆基调未变，未来政策预计边际放松 .................................................. 9 12月M2增速水平保持平稳......................................................................... 9 新增个人房贷占比上涨至44.4%，短期消费贷款占比有所下降 .................... 9 风险提示 ........................................................................................................ 11 评级指南及免责声明....................................................................................... 12 图表目录 图1：自1月29日开盘以来恒生地产建筑业指数的周均成交额占比受疫情影响有所下降 .......................................................................................................... 3 图2：2019年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，2020年1月29至今走势上行 .............................................................................................................. 3 图3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 ................................. 4 图4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，开市后走势上升 .......................................................................................................... 4 图5：1月29日至今克而瑞内房股领先指数周成交额占比较1月休市前小幅回落 ..................................................................................................................... 5 图6：克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE，受疫影响有所回落 ...... 5 图7：克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE受疫影响有所回落 .............................................................................................................. 6 图8：12月M2同比增速较上月有所回升 ......................................................... 9 图9：中长期贷款占比上涨至历44.4%，短期贷款占比有所下降 ...................... 9 图10：12月个人房贷余额同比增速有所回升，2019年整体略有反弹 ............ 10 图11：开发贷余额同比增速下降，整体开发贷余额规模收缩 .......................... 10 表1：自1月29日至今涨幅TOP5 .................................................................. 7 表2：自1月29日至今本月跌幅TOP5 ........................................................... 8 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 12 地产板块略受影响，成交额走低，估值待进一步修复 港股地产板块周成交额受疫情影响有所下降 自1月29日开盘以来，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比受疫情影响有所下降。自1月29日至今周均值为11.1%，低于19年至今周均值14.3%，低于1月休市前周均值13.2%。 图1：自1月29日开盘以来恒生地产建筑业指数的周均成交额占比受疫情影响有所下降 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注:自2019年9月9日起，恒生综合行业指数中的恒生消费者服务业板块以及恒生消费品制造业板块变更为恒生必需性消费业、恒生非必需性消费业以及恒生医疗保健业板块。 克而瑞内房股领先指数表现稳健，周成交额占样本略有下降至85.0% 2019年1月1日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅整体始终领先恒生指数，2020年1月29日开市后至今走势稳健上行。自2019年1月1日至今，克而瑞内房股领先指数涨幅27.8%，同期恒生中国内地地产指数涨幅22.5%。恒生指数涨幅7.6%。1月29日开市后，走势总体稳健上行，克而瑞内房股领先指数上涨5.4%，恒生中国内地地产指数上升5.5%，恒生指数上升1.6%。克而瑞内房股领先指数基本未受疫情冲击。 图2：2019年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，2020年1月29至今走势上行 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0%5%10%15%20%25%2018-01-052018-05-052018-09-052019-01-052019-05-052019-09-052020-01-05恒生地产建筑业占比恒生综合行业0%5%10%15%20%25%30%35%40%45%2019-01-042019-03-042019-05-042019-07-042019-09-042019-11-042020-01-04克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万）历史均值13.4% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 12 2015年8月21日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅整体均领先恒生指数，自基期起至今，克而瑞内房股领先指数涨幅164.8%，同期恒生中国内地地产指数涨幅133.4%，恒生指数涨幅23.1%。 图3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为2015年8月21日 2）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：嘉里建设、中国海外发展、世茂房地产、龙湖集团、华润置地、碧桂园、中国恒大、雅居乐集团、九龙仓集团、融创中国 克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，1月29日至今走势回升。2020年2月11日，克而瑞内房股领先指数达到6207点，相比基期涨幅210.4%，同期恒生指数涨幅仅为23.1%。房地产（申万）指数涨幅62.2%，自1月29日起至今克而瑞内房股领先指数上涨5.4%，恒生指数上涨1.6%，房地产（申万）指数下降4.1%。 图4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，开市后走势上