克而瑞内房股领先指数4月监测：购房需求逐步复苏，指数表现平稳

敬请阅读末页的重要说明 证券研究报告 | 指数月报 2020年05月07日 房地产 推荐（维持） 购房需求逐步复苏，指数表现平稳 克而瑞内房股领先指数4月监测 分析师 孙杨 执业证号：BOI804 852-25105555 yang.sun@cricsec.com 联系人 杜晔婕 852-25105555 duyejie@cric.com 投资要点  港股地产板块活跃度稳中略降，五月初有继续下行的趋势：恒生地产建筑业指数的周成交额占市场比值的4月周均值为12.3%，低于19年均值14.3%，低于3月周均值12.8%。  克而瑞内房股领先指数整体走势平稳，四月成分股周成交额占样本比小幅回升至83.8%，五月初维持月末水平83.6%。克而瑞内房股领先指数涨幅从短期和长期来看，整体领先恒生指数、恒生中国内地地产指数、房地产（申万）指数。4月，克而瑞内房股领先指数走势稳中有升，上升6.4%，恒生中国内地地产指数上升7.6%，恒生指数上升6.7%。4月克而瑞内房股领先指数周成交额占香港地产股大样本周成交额比值的周均值为83.8%，较3月上升0.8个百分点。  4月克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指和香港地产股大样本整体PE、PB估值平稳，5月初估值水平平稳：4月克而瑞内房股领先指数成分股整体PE和PB的周均值为6.87和1.29，低于3月周均值水平（分别为7.09，1.32）；4月相对恒指PE为-35.2%，较上月下降2.7个百分点，相对香港地产股大样本PE为-0.7%，较上月上升0.1个百分点；相对恒指PB为77.3%，较上月下降2.8个百分点，相对香港地产股大样本PB为22.8%，较上月下降0.4个百分点，整体PB优于香港地产股大样本和恒指的表现。  消费者购房需求逐步复苏，新增住户中长期贷款回归历史水平，新增住户短期贷款占比由负转正：金融去杠杆基调不变，货币政策宽松趋势进一步显现，3月M2增速同比上升至10.1%。3月新增住户短期贷款由负转正，占当月新增境内贷款17.2%；消费者购房需求逐步复苏，新增住户中长期贷款占比低位反弹至15.8%。2020年一季度房地产开发贷款余额恢复较大规模放量，同比增速有所放缓。  本月股价涨幅TOP5：中国海外发展、绿城中国、世茂房地产、新城发展控股、花样年控股  本月股价跌幅TOP5：华侨城（亚洲）、国瑞置业、富力地产、绿地香港、建业地产  风险提示：政策风险，融资风险，信用风险，销售业绩未完成风险，数据风险（详见报告末页风险提示） 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 2 / 12 内容目录 4月地产板块交易活跃度平稳，指数走势回升，估值待进一步修复 ................... 3 港股地产板块周成交额占比较上月略有回落 ................................................. 3 克而瑞内房股领先指数稳中有升，周成交额占样本略有反弹 ........................ 3 克而瑞内房股领先指数估值水平平稳 ，有一定修复空间 ............................. 5 克而瑞内房股领先指数成分股具体表现 ............................................................ 8 货币政策宽松信号显著，消费需求逐步复苏 ..................................................... 9 3月M2增速水平上升.................................................................................. 9 个人房贷增量回升，住房需求及短期消费均逐步复苏 ................................... 9 风险提示 ........................................................................................................ 11 评级指南及免责声明....................................................................................... 12 图表目录 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比有所回落 ............................. 3 图2：2019年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，4月走势稳中有升 ....... 3 图3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 ................................. 4 图4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，本月有所回升 .............................................................................................................. 4 图5：克而瑞内房股领先指数周成交额占比较上月有所上升 ............................. 5 图6：克而瑞内房股领先指数成分股相对恒指整体PE平稳略降 ....................... 5 图7：克而瑞内房股领先指数成分股相对香港地产股大样本整体PE平稳 ......... 6 图8：相对恒指整体PB自2015年年中由负转正，4月略有回落 ..................... 6 图9：4月相对香港地产股大样本整体PB较3月略有回落 .............................. 7 图8：3月M2同比增速抬头显著 ..................................................................... 9 图9：中长期贷款占比低位反弹，短期贷款占比由负转正 ................................. 9 图10：3月个人房贷余额同比增速略有下降，个人房贷增量回升至历史正常水平 ................................................................................................................... 10 图11：开发贷余额同比增速略有下降，整体开发贷余额规模恢复放量 ........... 10 表1：本月涨幅TOP5 ...................................................................................... 8 表2：本月跌幅TOP5 ...................................................................................... 8 9Y8VvYoYnWlWlX8ZyXpPtRaQcMaQnPrRsQpPiNpPnQjMmMyRaQrQtQvPoNpPMYrQrN 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 3 / 12 4月地产板块交易活跃度平稳，指数走势回升，估值待进一步修复 港股地产板块周成交额占比较上月略有回落 4月，恒生地产建筑业指数的成交额占恒生综合行业总成交额之比有所回落，五月初继续下行。本月周均值12.3%，低于18年至今的历史均值13.3%，低于上月的周均值12.8%。 图1：本月恒生地产建筑业指数的周均成交额占比有所回落 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注:自2019年9月9日起，恒生综合行业指数中的恒生消费者服务业板块以及恒生消费品制造业板块变更为恒生必需性消费业、恒生非必需性消费业以及恒生医疗保健业板块。 克而瑞内房股领先指数稳中有升，周成交额占样本略有反弹 2019年1月1日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅整体始终领先恒生指数，2020年4月走势稳中有升。自基期至本月底，克而瑞内房股领先指数涨幅16.6%，同期恒生中国内地地产指数涨幅13.8%，恒生指数有所回升，但相对走势未能回正，较基期跌幅为3.8%。4月走势总体平稳上行，克而瑞内房股领先指数上升6.4%，恒生中国内地地产指数上升7.6%，恒生指数上升6.7%。 图2：2019年内房股指数涨幅整体始终领先恒生指数，4月走势稳中有升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 0%5%10%15%20%25%2018-01-052018-05-052018-09-052019-01-052019-05-052019-09-052020-01-05恒生地产建筑业占比恒生综合行业-20%-10%0%10%20%30%40%50%2019-01-042019-04-042019-07-042019-10-042020-01-042020-04-04克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数房地产（申万）历史均值13.3% 指数月报 | 房地产 敬请阅读末页的重要说明 4 / 12 2015年8月21日至今，恒生中国内地地产指数和克而瑞内房股领先指数的涨幅整体均领先恒生指数。自基期至本月底，克而瑞内房股领先指数涨幅回升至141.7%，同期恒生中国内地地产指数涨幅116.9%，恒生指数涨幅10.0%。 图3：从基期来看，内房股指数涨幅整体均领先恒生指数 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为2015年8月21日 2）恒生中国内地地产指数的推出主要是为了反映前10只市值最大、流通性最高，在香港上市但主要营业收入来自中国内地的房地产股票表现。当前成分股共10只，分别为：嘉里建设、中国海外发展、世茂房地产、龙湖集团、华润置地、碧桂园、中国恒大、雅居乐集团、九龙仓集团、融创中国 克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，4月走势略有反弹。2020年4月29日，克而瑞内房股领先指数回升至5665点，相比基期涨幅183.3%，同期恒生指数涨幅为10.1%。房地产（申万）指数涨幅61.1%，本月克而瑞内房股领先指数上升6.4%，恒生指数上升6.7%，房地产（申万）指数上升3.6%。 图4：克而瑞内房股领先指数涨幅整体领先恒生、房地产（申万）指数，本月有所回升 数据来源：Wind 克而瑞证券研究院 备注：1）基期时间为2012年3月30日 -50%0%50%100%150%200%250%2015-08-212016-08-212017-08-212018-08-212019-08-21克而瑞内房股领先指数恒生中国内地地产恒生指数-0.500.511.522.532012-03-302013-03-302014-03-302015-03-302016-03-302017-03-302018-03-302019-03-302020-03-30克而瑞内房股领先指数恒生指数房地产（申万）