房地产行业研究周报：销售拿地持续高增长，房地产税悲观预期淡化

- 1 - 敬请参阅最后一页特别声明 市场数据(人民币） 市场优化平均市盈率 18.41 国金房地产产业指数 3703.03 沪深300指数 4016.46 上证指数 3254.53 深证成指 10856.25 中小板综指 10902.85 相关报告 1.《住宅数据稳中有降，长效机制或重构估值体系》，2018.2.25 2.《基本面无碍，政策悲观预期需消化》，2018.2.11 3.《销售开门红，土地市场量跌价涨》，2018.2.5 4.《房地产1月份销售点评：1月销售数据开门红,关注持续性》，2018.2.1 5.《资本市场预期修复集中体现，板块行情将逐渐过渡至精选个股》，2018.1.28 黄蔚 联系人 weihuang＠gjzq.com.cn 张斌 分析师 SAC执业编号：S1130511030002 (8621)60230230 zhangbin＠gjzq.com.cn 销售拿地持续高增长,房地产税悲观预期淡化 行业点评  TOP100地产企业销售同比增长四成，门槛继续提高：第三方公布2018年1-2月TOP100房地产企业销售排行榜。参考克而瑞数据，受春节结构化影响，TOP100二月份单月销售环比下滑22%，但是1-2月累计销售总额同比依旧增长45%。受到返乡置业的推动，部分三四线房企表现突出。百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著，前两月TOP3销售门槛破千亿，TOP3/10/30/50/100房企的门槛增幅分别达到51%/54%/45%/52%/53%。  拿地势头不减，龙湖拿地金额首次位居榜首：根据中指研究院1-2月房地产企业拿地数据，拿地金额前三甲与1月相同——龙湖、碧桂园、中海。龙湖首次位居榜首，前两月拿地金额314亿元超过当期销售金额。TOP10房企1-2月拿地总额1613亿元，占TOP50企业的44%，龙头拿地优势明显。从城市分布看，龙头房企依旧着重布局一二线，长三角为最热门区域，杭州土地成交总额排名全国第一。  政策及宏观环境加速集中度提升：短期政策层面不会有全面放松的趋势，去杠杆将继续推进，无论是从居民端贷款层面还是企业端的开发贷依旧在收紧，行业整体融资成本继续上升，非标融资通道受阻。对于中小开发商而言，今年在资金面和销售端都面临较大的压力。而龙头开发商融资成本低、非标占比少、销售回款多，在进一步拓展上具有明显优势，集中度提升速度加快。  房地产税立法仍在起草，短期还未到提请审议阶段：十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示，“房地产税由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作” 。谈及2018年立法计划，人大代表提出有20多部法律需要制定或修改，并未提及房地产税，预测房地产税短期不会公布草案并送审，真正落地还需要时间，一定程度上消化了当前市场的政策悲观预期。 投资建议  房地产销售、拿地以及结转数据都很亮眼，但受到政策预期影响估值受到压制。人大代表的发言一定程度稳定短期对房地产税出台的担忧，房地产板块或将迎来新一轮的估值修复，维持行业买入评级。看好当前估值低位、今年拿地规模有较大突破的龙湖地产、中国海外发展；以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股；雄安和粤港澳区域布局房企：华夏幸福和龙光地产。 风险提示  房地产税迅速出台，销售急速下滑：如若房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。  贷款利率上行，房地产销售不达预期：利率升高带来购房成本的提高，挤出部分需求，造成房地产销售达不到预期水平。  棚改货币化未完成计划，三四线市场大幅回落：若三四线大幅下跌，全国的投资与销售将明显回落。 3343354437453946414643474548170306170606170906171206国金行业沪深300 2018年03月04日 消费升级与娱乐研究中心 房地产产业行业研究 买入评级 ) 行业研究周报 证券研究报告 行业研究周报 - 2 - 敬请参阅最后一页特别声明 1、一周行情回顾 （1）本周指数涨跌幅  本周涨跌幅：上证综指下跌1.05%，沪深300下跌1.34%，申万地产指数下跌2.35%；恒生指数下跌2.19%，恒生地产类下跌1.46%。 （2）板块涨幅排名 图表1：A股地产板块涨幅前五 图表2：H股地产板块涨幅前五 来源：Wind、国金证券研究所 来源：Wind、国金证券研究所 （3）第三方公布1-2月TOP100销售数据  第三方公布2018年1-2月TOP100房地产企业销售数据。参考克而瑞数据，受春节结构化影响，TOP100二月份单月销售金额5296亿元，环比下滑22%。但是1-2月累计销售总额同比依旧增长45%，龙头销售依旧保持高增长。受到返乡置业的推动，部分三四线房企表现突出（如中梁地产、祥生地产）。百强房企各梯队销售金额入榜门槛提升显著，前两月TOP3销售门槛破 千亿，TOP3/10/30/50/100房企的门 槛增幅分别达到51%/54%/45%/52%/53%。 图表3：销售金额入门门槛（亿元） 来源：克而瑞、公司公告、国金证券研究所 6.66.610.012.314.8上海临港昆百大A世荣兆业世联行合肥城建1.02.02.32.711.4九龙仓集团新世界发展新鸿基地产信和置业彩生活6851857039131036286101591951%54%45%52%53%0%10%20%30%40%50%60%020040060080010001200TOP3TOP10TOP30TOP50TOP1002017年1-2月2018年1-2月同比 行业研究周报 - 3 - 敬请参阅最后一页特别声明 图表4：主要房企1-2月销售数据 来源：克而瑞、公司公告、国金证券研究所 （4）拿地势头不减，龙湖拿地金额首次位居榜首  房企土地储备对公司未来业绩和规模影响越来越大。根据中指研究院数据，2018年1-2月拿地金额前三甲与1月相同——龙湖、碧桂园、中海。龙湖超过碧桂园首次位居榜首，前两月拿地金额314亿元超过当期销售金额。TOP10房企1-2月拿地总额1613亿元，占TOP50企业的44%，龙头拿地优势明显。 行业研究周报 - 4 - 敬请参阅最后一页特别声明  龙湖2月主要在杭州、苏州、济南等强二线城市拿地，2月1日以55.8亿元和40.7亿元竞得杭州苏州四幅地块，单日拿地金额近百亿元。 图表5：主要房企1-2月拿地数据 来源：中指研究院、国金证券研究所  分城市群看，长三角为土地市场最热门地区，长三角地区TOP10企业拿地总额高达862亿元，其次为环渤海613亿元，珠三角和中西部地区拿地总额分别为474/461亿元。具体城市看，杭州成交总价589亿元位于榜首，同比上涨251%，北京和苏州分别以564亿元和453亿元成交总额排名第二第三。 （5）政策及宏观环境加速集中度提升 行业研究周报 - 5 - 敬请参阅最后一页特别声明  短期政策层面不会有全面放松的趋势，去杠杆将继续推进，无论是从居民端贷款层面还是企业端的开发贷依旧在收紧，行业整体融资成本继续上升，非标融资通道受阻。对于中小开发商而言，今年在资金面和销售端都面临较大的压力。而龙头开发商融资成本低、非标占比少、销售回款多，在进一步拓展上具有明显优势，集中度提升速度加快。 （6）房地产税立法仍在起草，短期还未到提请审议阶段  十三届全国人大一次会议发言人张业遂表示，“房地产税由全国人大常委会预算工作委员会和财政部牵头组织起草，目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作，争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作” 。谈及2018年立法计划，人大代表提出有20多部法律需要制定或修改，并未提及房地产税，预测房地产税短期不会公布草案并送审，真正落地还需要时间，一定程度上消化了当前市场的政策悲观预期。 2、投资建议  房地产销售、拿地以及结转数据都很亮眼，但受到政策预期影响估值受到压制。人大代表的发言一定程度稳定短期对房地产税出台的担忧，房地产板块或将迎来新一轮的估值修复，维持行业买入评级。看好当前估值低位、今年拿地规模有较大突破的龙湖地产、中国海外发展；以及高增长确定性强且持续时间长的新城控股；雄安和粤港澳区域布局房企：华夏幸福和龙光地产。 3、风险提示  房地产税迅速出台，销售急速下滑：如若房地产税迅速全国实行，房价和销量容易因为居民情绪影响急速下滑。  贷款利率上行，房地产销售不达预期：利率升高带来购房成本的提高，挤出部分需求，造成房地产销售达不到预期水平。  棚改货币化未完成计划，三四线市场大幅回落：若三四线大幅下跌，全国的投资与销售将明显回落。 4、行业一周新闻  【江西发布4条禁令整治房地产中介机构乱象】近日，江西省住建厅决定今年3月至6月在全省开展房地产中介机构专项整治工作。包括重点清理整治“红顶中介”、发布虚假信息、收费标准不公开、非法集资等4个方面。  【济南18宗地揽金逾200亿 华润海尔中海占150亿】今日济南节后首场土拍，共出让18宗土地，除长清区、孙村片区和CBD一宗商务用地共约500亩土地经过多轮竞价，其余土地均底价成交，最后总成交金额超200亿，其中华润海尔中海占150亿。  【海南鼓励社会资本参与乡村民宿建设 严禁变相开发房地产】海南省政府27日召开新闻发布会，解读美丽乡村建设和乡村民宿发展的有关文件。发布会指出，海南积极引进社会资本参与乡村民宿建设，同时加强美丽乡村建设用地批后监管，严禁违法违规开发房地产。  【北京2017年房地产开发投资3745.9亿 同比下降7.4%】《北京市2017年国民经济和社会发展统计公报》披露，2017年，北京市实现地区生产总值2.8万亿元，按可比价格同比增长6.7%；当中房地产业1766.2亿元，同比下降1.6%，占地区生产总值的6.3%；2017年，全市完成房地产开发投资3745.9亿，同比下降7.4%。  【重庆出让4宗地收金60亿 禹洲首度落子、招商斥23亿】重庆市近日出让4宗土地，总面积约57.7万平方米，总建面约93万平方米，分别位于渝北区、北碚区、九龙坡区和两江新区，成交总额达60亿；其中招商斥资23亿，禹洲首度落子。 行业研究周报 - 6 - 敬请参阅最后一页特别声明  【昆明出台10条房地产调控措施，热点区域3年限售】昆明今日发布10条调控通知，调整新建商品住宅限售政策，对昆明主城二环以内区域以及南市区实施3年限售政策，此外，新政中还包含完善差别化信贷政策、公积金政策、培育租赁市场等内容。  【海南通报一批涉嫌编造、散播房地产谣言违法违规行为】今日，海南省住建厅对5起涉嫌编造、传播房地产谣言信息的有关企业、个人的违法违规行为处理情况进行通报。  【江西九江：严禁房地产开发企业炒作“学区房”】日前，江西省多部门联合下发通知，严禁房地产开发企业或其委托的中介机构使用“名校”“学区房”等广告宣传语。  【武汉：购房人的全部房价款拟纳入统一监管】武汉市拟对全市新建商品房预售资金实行全程监管，要求房地产开发企业在办理商品房预售许可证前，申请开立对应的银行监管账户，协助购房人将其全部房价款直接存入监管账户。  【广州发布2018年城市更新计划 第一批项目总面积42.95平方公里】日前《广州市2018年城市更新年度计划（第一批）》正式印发实施，列入本次计划的正式项目共计223个，总用地面积42.95平方公里。  【佛山：房地产机构拟分信用等级】日前佛山市《关于加强监管房地产经纪机构和从业人员房屋租赁居间服务的意见（征求意见稿）》发布，细化了相关监管要求，同时拟定了配套信用记分标准，诚信得分由年度初始诚信评分加上诚信加分、扣分得出。  【银监