- 1 - [Table_Industry] 证券研究报告/行业周报 2020年4月26日 房地产 房地产行业周报 成交继续回暖，全国首贷利率持续下行 [Table_Main] [Table_Title] 评级：增持（维持） 分析师：倪一琛 执业证书编号：S0740517100003 电话：021-20315288 Email：niyc@r.qlzq.com.cn 研究助理：李垚 Email：liyao@r.qlzq.com.cn [Table_Profit] 基本状况 上市公司数 137 行业总市值(亿元) 20657.85 行业流通市值(亿元) 16988.88 行业-市场走势对比 公司持有该股票比例 [Table_Report] 相关报告 [Table_Finance] 重点公司基本状况 简称 股价 (元) EPS PE PEG 评级 2018 2019E 2020E 2021E 2018 2019E 2020E 2021E 万科 25.68 3.06 3.54 4.11 4.79 8.39 7.25 6.25 5.36 0.45 买入 保利地产 15.84 1.59 1.97 2.40 2.89 9.96 8.04 6.60 5.48 0.36 买入 融创中国 32.41 3.79 5.67 7.26 9.13 8.55 5.72 4.46 3.55 0.17 买入 华夏幸福 20.89 3.91 5.03 6.59 7.94 5.34 4.15 3.17 2.63 0.16 买入 备注：股价取自 2020 年 4 月 24日收盘价 [Table_Summary] 投资要点 行业跟踪：  一手房：成交环比增速4.81%，同比增速-24.52%（按面积） 本周中泰跟踪的40个大中城市一手房合计成交面积5906.12万方，环比增速4.81%，同比增速-24.52%。其中，一线、二线、三线城市一手房成交面积环比增速分别为17.96%、1.07%、6.48%；同比增速分别为-37.20%、-8.99%、-39.00%。  二手房：成交环比增速7.98%，同比增速0.86%（按面积） 本周中泰跟踪的14个大中城市二手房合计成交面积153.03万方，环比增速7.98%，同比增速0.86%。其中，一线、二线、三线城市二手房成交面积环比增速分别为4.68%，9.19%，10.28%；同比增速分别为10.49%，-9.11%，44.81%。  库存：成交环比增速1.87%，去化周期42.2周（按面积） 本周中泰跟踪的15个大中城市住宅可售面积合计5597.62万方，环比增速1.87%，去化周期42.2周。其中，一线、二线、三线住宅可售面积环比增速为1.89%，1.59%，3.32%。一线、二线、三线去化周期分别为57.86周，31.65周，39.63周。  10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） 根据中指监测数据，（2020年4月13日至2020年4月19日）重点城市共开盘40个项目，合计推出房源6534套，其中一线城市开盘214套、占比3.39%；开盘项目平均去化率为64.8%，其中二线城市平均去化率为65%。 投资建议： 高频数据方面，本周40城成交环比继续回暖；微观层面，售楼处访客量大体恢复至去年平均水平，部分地区甚至更好，我们认为随着疫情得到持续控制，市场情绪逐渐稳定，因疫情延误的购房需求有望在近期推盘加力的背景下，进一步释放。 政策方面，1）荆州4月20日出台松绑政策，但22日晚间又宣布停止执行。近期，还有青岛、海宁、广州、济南、宝鸡、驻马店等城市房地产松绑政策经历“一日游”或“几日游”，对于政策的调整我们依然坚持此前的观点，待市场回归疫情前的正常成交节奏后，根据情况再进行适当调整，相比在疫情期快速松绑，或更具稳定性和持续性；2）深圳严查房抵经营贷，同时加大住房供应。近期深圳楼市火热，主要是一些核心区域的二手房（尤其是优质学位房）挂牌价格较高，加强信贷监管与增加土地供应，从供需两端同时调整，市场有望较快回归理性区间。 资金方面：据融360统计，4月全国首套房贷利率平均为5.42%，环比下降3个基点，当前新增房贷利率都与LPR挂钩，近半年看，LP-40.00%-30.00%-20.00%-10.00%0.00%10.00%20.00%房地产(申万) 沪深300 R一直呈下降趋势，4月20日LPR的报价，5年期下降10个基点。受当前国内外环境影响，货币环境或长期偏宽松，房企融资虽然监管未放松，但从近期国内外市场融资情况看，尤其是境外融资，不仅额度增加，成本也有显著的降低。 配置建议：当前重点房企的估值在历史底部，虽受疫情影响，但行业业绩及业绩确定性，对比其他行业，依然具有明显的相对优势。伴随行业集中度的提高，龙头房企配置价值凸显。推荐基本面优异，现金流充足且拥有整合资源能力的行业龙头：万科、保利、融创中国、华夏幸福、旭辉控股集团、新城控股；物业服务板块建议关注保利物业、招商积余、永升生活服务。 风险提示：房地产复工不及预期。国内输入性病例增加。 fW9UuZtVkVkXkWfWNAnNsQbRaO8OsQpPmOrRkPpPsOiNnPoQbRrQoRxNrNtQxNtOoO内容目录 1、行业要闻 ........................................................................................................ - 4 - 2、公司要闻 ........................................................................................................ - 8 - 3、基本面回顾 .................................................................................................. - 12 - 3.140个大中城市一手房成交分析（20/04/18-20/04/24） ........................... - 12 - 3.2 10个重点城市推盘分析（数据来源：中指） ...................................... - 15 - 3.315大中城市住宅可售套数分析（2020-04-24） ................................... - 15 - 3.4 14个大中城市二手房成交分析（20/04/18-20/04/24） ......................... - 18 - 4、投资建议 ...................................................................................................... - 20 - 图表目录 图表 1： 一手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 12 - 图表 2：一手房成交面积同比增速（周数据） ................................................. - 12 - 图表3：主要城市一手房本周成交面积环比增速 .............................................. - 12 - 图表 4：40大中城市一手房详细成交数据（套数：万套；面积：万方） ....... - 13 - 图表 5：重点城市推盘（近八周） ................................................................... - 15 - 图表 6：重点城市开盘平均去化率（近八周） ................................................. - 15 - 图表 7：合计可售套数及去化周期（按面积） ................................................. - 16 - 图表 8：一线城市可售套数及去化周期（按面积） .......................................... - 16 - 图表9：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ........................................... - 16 - 图表10：二线城市可售套数及去化周期（按面积） ......................................... - 16 - 图表 12：15大中城市库存量数据分析（套数：万套，面积：万平方米） ..... - 17 - 图表 13：二手房成交面积环比增速（周数据） ............................................... - 18 - 图表 14: 二手房成交面积同比增速（周数据） ................................................ - 18 - 图表 15: 主要城市二手房本周成交面积环比增速 ............................................ - 18 - 图表 16: 14大中城市二手房详细成交数据（套数：万套，面积：万方） ....... - 19 - 1、行业要闻  房贷降息，最新LPR公布下调10个基点创最大降幅。（京房字） 全国银行间同业拆借中心发布最新数据，4月一年期贷款市场报价利率(LPR)由3月的4.05下调20个基点至3.85；五年期贷款市场报价利率(LPR)由3月的4.75下调10个基点至4.65，以上LPR在下一次发布LPR之前有效。房贷利率创历史新低。  财政部：一季度土地增值税同比降12%，房产税同比降5.8%。（观点地产网） 今年1-3月累计，全国一般公共预算收入45984亿元，同比下降14.3%。其中，中央一般公共预算收入21157亿元，同比下降16.5%；地方一般公共预算本级收入24827亿元，同比下降12.3%。全国税收收入39029亿元，同比下降16.4%；非税收入6955亿元，同比增长0.1%。  黑龙江：惩戒房地产“烂尾楼”项目企业。（中国建材报） 涉及104家开发企业名单将被予以惩戒和限制。具体措施如下：一是烂尾项目问题未整改完成前，在全省范围内禁止开发建设新的房地产项目。二是各地住建部门会同自然资源部门严禁企业参与房地产开发项目建设用地竞买,烂尾项目问题整改完成后方可参与建设用地竞买。三是各地住建部门会同市场监管部门将企业纳入经营异常名录。四是将企业失信行为计入信用档案,在烂尾问题未整改完成前不予进行信用等级评价。五是在烂尾问题未整改完成前，禁止房地产开发企业资质等级升级。  湖北：荆州提高个人住房公积金贷款额度，放宽还款条件。（观点地产网） 对于取得商品房预售许可证的项目，主体工程进度达到总层数的四分之一，开发企业即可申请办理公积金项目准入，而个人住房公积金贷款最高额度从45万元提高至50万元。同时，疫情防控期间，2020年6月30日前个人住房公积金贷款不能正常还款的，不作逾期处理，不收取罚息。  深圳：中小企业服务局：严惩贴息贷款违法违规流入楼市的行为。（财经要闻） 深圳中小企业服务局表态称，贷款必须用于支付对象生产经营，不得用于并购贷款、国家产业政策禁止和限制的项目以及参与民间借贷、投资资本市场和个人消费等。同时，目前深圳市