内地房地产行业周度观察：如何看待海南振兴计划下的战略定位

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 如何看待海南振兴计划下的战略定位 事件评论： 海南地理优势独特，深化对外开放对标港澳新迪，凸显对外开放门户定位。3月11日发改委消息称，海南将出台《海南省旅游产业振兴计划（2020-2023）》，探索开放型旅游推广新机制，促进对外交流与合作，再次在国家对外开放战略中发挥重要作用。海南省位于中国南大门，毗邻多国，地理位置独特，是海上丝绸之路重要支点。1）战略定位：2018年4月习近平指出，海南在我国改革开放中具有特殊地位，要在海南探索发展自由贸易港世界最高水平的开放形态，凸显对外开放门户定位。2）制度指导：国务院先后发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》、《关于印发中国（海南）自由贸易试验区总体方案的通知》等为海南自由贸易港建设提供制度指导。3）产业建设：旅游业发展对标港澳：鼓励海南发展赛马运动等项目、探索竞猜型体育彩票和国际赛事即开彩票；提高免税限额、实现免税购物政策离岛旅客全覆盖，加大海南岛旅游购物吸引力与竞争力；贸易业发展对标港新迪：构建开放型贸易体制，从外资市场准入、贸易便利化水平、贸易转型升级、金融开放等多方面创新，打造我国改革开放新标杆。4）软硬件基础：提升国际航运能力、物流信息互通、科技实力等水平，为各产业发展及对外开放门户建设保驾护航 。 短期来看，自由贸易港建设出台后发布的“全域限购”政策，对海南房地产投资额及销售额等影响较大，但长期来看，随建设海南自由贸易港各项措施落地，高水平开放有效推动高质量发展，海南区域价值、土储价值将逐步提升，产业发展引进人才将创造购房需求等，对海南区域布局房企将是一大利好。 数据要点： 截至3月13日，上周44个主要城市新房成交面积环比上升10%，2020年累计成交面积同比下降35%。 截至3月13日，上周14个主要城市可售面积（库存）环比下降26%；平均去化周期12.5个月，环比下降46%。 截至3月13日，上周14个主要城市二手房交易建面环比上升18%，2020年累计交易面积同比下降28%。 投资建议: 上周，国务院将永久基本农田之外的农用地转为建设用地审批权下放给各省级人民政府，增加土地供给更好匹配需求；央行宣布将实施普惠金融定向降准释放5500亿元长期资金，有望降低融资成本、缓解流动性压力，两项举措均体现中央对稳定市场、对冲经济下行的有力支持。同时山东、深圳、德阳等地有关降低预售条件、放宽预售资金限制等方面的政策出台且仍在发挥效力，“房住不炒”下政策尤其是供给端政策边际改善空间依然存在。中央及地方政策支持，以及随着国内疫情接近尾声，行业多项成交数据也逐步转好，基本面已处于恢复期，多重利好因素叠加，板块资产价值有望逐渐得到修复，维持行业“强于大市”评级。 16-Mar-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4600 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 26 1. 如何看待海南振兴计划下的战略定位 1.1 海南省具备作为对外开放门户的独特优势 1984年，邓小平在视察深圳、珠海、厦门经济特区后首次提出要开发建设海南岛； 1988年4月， 第七届全国人民代表大会一次会议正式批准设立海南省，划定海南岛为经济特区。2018年4月，习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上提到，海南是我国最大的经济特区，地理位置独特，又是相对独立的地理单元，具有成为全国改革开放试验田的独特优势。2020年3月11日发改委消息称，海南省将出台《海南省旅游产业振兴计划（2020-2023）》，待疫情稳定后全面开展国际旅游消费年系列活动，探索开放型旅游推广新机制，促进对外交流与合作，海南 再次在国家对外开放战略中发挥重要作用，引发市场关注。 海南省位于中国南大门，毗邻多国，地理位置独特。海南省位于我国最南端，是我国海洋面积最大、陆地面积最小的省，全省可分为本岛以及南海诸岛，三沙市法定管辖中沙群岛、西沙群岛和南沙群岛。海南省北临广东省、广西省、澳门、香港，西临越南、老挝、柬埔寨、泰国，东临台湾、菲律宾，南临文莱、印度尼西亚，是海上丝绸之路的重要支点。全省陆地总面积约3.54万平方公里，其中海南岛陆地面积3.39万平方公里，占据全省陆地面积的约99%；海洋总面积约220万平方公里，三沙市占据全省海洋面积的约99%。 图 1：海南省毗邻多国，地理位置独特 数据来源：谷歌地图，中达证券研究 qRvNnRpQqMqQvMuNpNsOoP7NcMaQtRnNsQnNfQpPnOeRoPpR8OtRpMxNoOtNwMoMsN 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 26 经过30多年发展，海南省经济结构不断改善。2018年海南省户籍人口约为925.1万人，常住人口约为934.3万，城镇人口占比约为59.1%。2018年海南省地区生产总值约为4832.1亿元（1988年海南省地区生产总值约77.0亿元），位列全国31个省（除港澳台）中第28名，同比增速为8.3%，全省人均生产总值为51955元/人，位列全国31个省（除港澳台）中第17名，同比增速为7.3%。近年来，海南省产业结构持续改善，三次产业比例由2000年的 36.4%、19.7%、43.8%转变为2018年的20.7%、22.7%、56.6%。 图 2：海南省三次产业结构持续改善 数据来源：国家统计局，中达证券研究 1.2 海南定位对标港澳新迪，打造重要对外开放门户 1.2.1战略定位：打造海南自由贸易港，赋予对外开放门户重要定位 打造海南自由贸易港，对标香港、新加坡、迪拜等世界最高水平的开放形态，凸显海南对外开放门户定位、增强国际化竞争力。2017年，习近平在十九大上提出，要赋予自由贸易试验区更大改革自主权，探索建设自由贸易港。2018年，习近平总书记在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上指出，海南要实行更加积极主动的开放战略，加快构建开放型经济新体制，推动形成全面开放新格局，把海南打造成为我国面向太平洋和印度洋的重要对外开放门户，并郑重宣布党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策和制度体系。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 26 表 1：自由贸易港是最高水平开放形态 类型 自由贸易区 自由贸易港 位置 国家与地区的关境以内 身处于国家与地区内、海关关卡之外 关税 准许外国商品豁免关税自由进出 进出港区的全部或大部分货物免征关税 税收政策 优惠力度较小 优惠力度较大 离岸金融 不具备离岸金融特性 可进行国际金融和国际资本运作 货物审批 先报关后进货 先进货后报关 公司注册 需要报批 审批流程简单快捷 出境签证 必须签证 落地签 资料来源：中国国际贸易促进委员会，中达证券研究 1.2.2制度指导：国务院发布多项文件，制度层面支持对外开放建设 2018年4月11日，国务院发布《关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》，坚持全方位对外开放，按照先行先试、风险可控、分步推进、突出特色的原则，在海南全境建设自由贸易试验区，赋予其现行自由贸易试验区试点政策，探索实行符合海南发展定位的自由贸易港政策。2018年9月24日，国务院印发《关于印发中国（海南）自由贸易试验区总体方案的通知》，提出海南自贸试验区以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。 表 2：多项政策支持海南扩大改革开放，建设自由贸易港 时间 文件 摘要 2018-04-11 《国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》 将海南省战略定位为我国全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。到2020年，与全国同步实现全面建成小康社会目标，确保现行标准下农村贫困人口实现脱贫，贫困县全部摘帽；自由贸易试验区建设取得重要进展，国际开放度显著提高；公共服务体系更加健全，人民群众获得感明显增强；生态文明制度基本建立，生态环境质量持续保持全国一流水平。坚持全方位对外开放，按照先行先试、风险可控、分步推进、突出特色的原则，第一步，在海南全境建设自由贸易试验区，赋予其现行自由贸易试验区试点政策；第二步，探索实行符合海南发展定位的自由贸易港政策。 2018-09-24 《关于印发中国（海南）自由贸易试验区总体方案的通知》 自贸试验区的实施范围为海南岛全岛。按照海南省总体规划的要求，以发展旅游业、现代服务业、高新技术产业为主导，科学安排海南岛产业布局。加快构建开放型经济新体制，大幅放宽外资市场准入、 提升贸易便利化水平、创新贸易综合监管模式、推动贸易转型升级、加快金融开放创新、加强“一带一路”国际合作；加快服务业创新发展，推动现代服务业集聚发展、提升国际航运能力、提升高端旅游服务能力、加大科技国际合作力度；加快政府职能转变，深化机构和行政体制改革、打造国际一流营商环境、提高外国人才工作便利度等。 数据来源：中央人民政府网站，新华网，中达证券研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 26 1.2.3产业建设：旅游、贸易等多产业发力，向最高开放水平看齐 为支持自由贸易港建设，旅游业探索发展博彩业与加大免税力度，对接澳门、香港定位。按照《中共中央、国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》的总体要求，2018年12月12日，国家发展改革委员会印发《海南省建设国际旅游消费中心的实施方案》，其中在 发展旅游业 中提及 ： 1） 旅游业态方面：鼓励发展沙滩运动、水上运动、赛马运动等项目，支持打造国家体育旅游示范区；探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票。目前中国全境仅澳门允许博彩业合法发展，2018年博彩业贡献澳门GDP的约50%，博彩税贡献澳门政府收入的约80%。海南 探索发展竞猜型体育彩票和大型国际赛事即开彩票始于2010年国务院发布的《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，2016年财政部发布《关于同意试点发行销售中国体育彩票海南省体育娱乐视频电子即开彩票游戏的通知》，同意国家体彩中心在海南省试点发行长城拼图、海南珍宝、足球三猜和视频赛马4款彩票游戏，2018年再提在海南发展即开彩票业务，并首次提及支持赛马运动，博彩业探索力度逐渐加大，有望对接澳门定位。 2） 免税购物方面：将实施更加开放便利的离岛免税购物政策，实现离岛旅客全覆盖，适当提高免税限额，增加免税商品品种，并考虑增设免税店。香港历来被中外游客称为“购物天堂”，主要是由于香港政府采取低税率政策，在香港出售的大部分商品由于不征税而价格较低，且普遍低于其他国家地区，2018年内地游客贡献香港零售额增长的份额超过50%，本次提升海南购物免税购物力度将有利于加大海南岛旅游购物吸引力与竞争力，有望对接香港定位。 3） 免签政策与旅游产品方面：进一步扩大免签范围，增强对外国游客吸引力，丰富旅游产品。引导旅行社加强对外国游客办理来琼手续的便捷服务，对外国旅游团乘坐邮轮入境实行 15天免签 ，降低游艇入境门槛，进一步提升游艇通关便利化水平，开展热气球、直升机、水上飞机等通航观光体验和翼装、滑翔、跳伞等航空运动。 表 3：方案支持海南加大免税购物力度，开展赛马运动，探索竞猜型体彩 时间 文件 内容 摘要 2018-12-12 《海南省建设国际旅游消费中心的实施方案》 免签政策 及时总结 59国外国人入境旅游免签证政策实施效果，加大出入境安全措施建设，为进一步扩大免签创造条件。为外国游客到海南就诊提供签证证件便利。引导旅行社加强对外国游客办理来琼手续的便捷服务。支持“一带一路”沿线国家在海南设立领事机构。 免税购物 将乘轮船离岛旅客纳入离岛免税政策适用对象范围，实现各种