内地房地产行业周度观察：金融支持加码，如何利好湾区？

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 金融支持加码，如何利好湾区？ 专题研究： 此时出台大湾区金融支持政策助力经济增长。中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局四部门联合发布的《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》从金融支持角度进一步细化了对大湾区建设的制度支持，更大程度上强调了大湾区金融市场的开放。疫情在一定程度上使全球经济增长承压，我国在近月先后针对经济增长的重点区域长三角和粤港澳大湾区出台了金融支持政策，或将在一定程度上助力当前整体经济的增长。 大湾区发展独具优势，有望借力金融支持政策加速发展。产业结构方面，大湾区产业结构较为优秀，第二、第三产业占比高于全国。金融业为深圳支柱产业之一，在2018年对深圳市税收的贡献达22.37%，为全市纳税第一的产业，此次文件出台或将进一步为深圳金融业的发展提供支持。人口方面，广州、深圳分别位列人口吸引力指数第1和第2位，东莞排名较2018年上升3位至第5位，仅次于四个一线城市。优秀的经济发展水平和较为宽松的落户政策为人才引入提供了条件。交通方面，截至2017年底，粤港澳大湾区高速公路里程已经超过4000公里，是全国高速公路网密度最高的地区之一，核心区的路网密度已经超过纽约、东京、伦敦三大湾区。虎门大桥、港珠澳大桥、高速铁路等基础设施的建设日趋完善，为促进区域内部交流和扩大金融开放奠定了基础。 大湾区建设稳步推进，布局房企或将共享发展红利。珠三角9城每年贡献的商品住宅销售额约占全国的10%左右，商品房市场较为活跃。由于深圳土地供需矛盾较为突出、佛山等热点卫星城市地价增长较快，因而已在大湾区有所布局的房企或将持续受益于既有土地资源的释放。展望未来，随着大湾区建设持续推进，尚未进入大湾区的房企或可采取与湾区房企合作（如旭辉与花样年合作获取深圳坪山项目）或收并购（如世茂收购粤泰等公司大湾区项目）等方式以相对合理的土地成本 进入大湾区市场，与区域共享发展红利。 数据要点： 截至5月15日，本周42个主要城市新房成交面积环比上升47%，2020年累计成交面积同比下降25%。 截至5月15日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升0.4%；平均去化周期14.9个月，环比下降0.7%。 截至5月15日，本 周15个主要城市二手房交易建面环比上升121%，2020年累计交易面积同比下降22%。 投资建议: 本周，4月统计局数据表明行业基本面保持继续修复态势，土地成交价款累计增速已然回正，在一定程度上体现出近期土地市场的火热和房企较为乐观的预期。政策方面，央行再提“房住不炒”，山东全省降低落户门槛、北京优化积分落户政策，行业基调维持平稳。在持续改善的基本面和较为稳定的政策环境下，行业相关资产价值将有望迎来修复。维持行业“强于大市”评级。 18-May-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 24 1. 金融支持加码，如何利好湾区？ 1.1 细化金融支持，助力经济增长 以深化改革、扩大开放为背景，粤港澳大湾区建设快速落地。2016年3月，十三五规划中提出要推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设；同月，国务院印发文件明确要求广州、深圳携手港澳，共同打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群。2017年3月，政府工作报告中明确提出“要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能”，同年7月1日，《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》在香港签署，粤港澳大湾区建设正式启航。2019年2月，国务院发布《粤港澳大湾区发展规划纲要》，从发展目标、城市定位、交通建设、产业布局及区域合作等方面对大湾区建设进行了纲领性规定，到2035年基本形成国际一流湾区和世界级城市群框架。粤港澳大湾区的提出和建设以深化改革、扩大开放为背景，在近年政策的持续支持下快速发展。 此时出台大湾区金融支持政策助力经济增长。近期中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局四部门联合发布的《关于金融支持粤港澳大湾区建设的意见》从金融支持角度进一步细化了对大湾区建设的制度支持。在2019年《规划纲要》的基础上，此次文件更大程度上强调了大湾区金融市场的开放，在支持本外币流动、扩大跨境资本项目开放等方面提出了更多具体的落地方案。疫情在一定程度上使全球经济增长承压，我国在近月先后针对经济增长的重点区域长三角和粤港澳大湾区出台了金融支持政策，或将在一定程度上助力当前整体经济的增长。 图 1：珠三角贡献GDP约9% 图2：长三角贡献GDP约23%-24% 数据来源：Wind，广东省统计局，中达证券研究；注：珠三角指大湾区广东省内9市，下同 数据来源：Wind，长三角年鉴，中达证券研究 0%2%4%6%8%10%02468102013201420152016201720182019珠三角：GDP（万亿元）0%5%10%15%20%25%30%05101520252013201420152016201720182019长三角：GDP（万亿元） rQsNmNoNoMoRtRpRpOqMsP8O9R9PsQoOnPrRjMqQrOlOpNnOaQoOyRuOmQqNuOrMwP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 24 表 1：大湾区谋划建设快速推进，细化支持政策频出 阶段 时间 部门/事件 摘要 谋划建设 2016-03 十三五规划纲要 支持港澳在泛珠三角区域合作中发挥重要作用，推动粤港澳大湾区和跨省区重大合作平台建设。 2016-03 国务院 要求广州、深圳携手港澳，共同打造粤港澳大湾区，建设世界级城市群。 2017-03 政府工作报告 要推动内地与港澳深化合作，研究制定粤港澳大湾区城市群发展规划，发挥港澳独特优势，提升在国家经济发展和对外开放中的地位与功能。 2017-07 - 在习近平见证下，香港特别行政区行政长官林郑月娥、澳门特别行政区行政长官崔世安、国家发展和改革委员会主任何立峰、广东省省长马兴瑞共同签署了《深化粤港澳合作 推进大湾区建设框架协议》。 细化支持 2017-12 中央经济工作会议 粤港澳大湾区建设要科学规划，加快建立协调机制。 2018-03 发改委 粤港澳大湾区发展规划纲要的编制工作已基本完成，下一步将加快编制产业发展、交通、生态环境等方面的专项规划。 2018-11 国务院 以香港、澳门、广州、深圳为中心引领粤港澳大湾区建设，带动珠江－西江经济带创新绿色发展。 2019-02 国务院 从战略定位、空间布局等方面作出了总体规划和定性，并且在科技创新、基础设施、共同参与“一带一路”建设等多个方面进行了规划。 2020-05 中国人民银行、银保监会、证监会、外汇局 从促进粤港澳大湾区跨境贸易和投融资便利化、扩大金融业对外开放、促进金融市场和金融基础设施互联互通、提升粤港澳大湾区金融服务创新水平、切实防范跨境金融风险等五个方面提出26条具体措施。 数据来源：政府网站，中达证券研究 近年来，大湾区的建设和发展在多方面稳步推进，使大湾区能够在此时成功借力金融支持政策，实现进一步的发展。 产业方面，大湾区产业结构较为优秀，第二、第三产业占比高于全国。除GDP总量占全国比重较高以外，大湾区整体的产业结构亦较为优秀，随着经济发展水平的提高，大湾区第二、第三产业占比较高，第一产业占比较低。区域内核心城市深圳和广州的第二、第三产业占比显著高于全国，广州的第三产业占比高于深圳。优势产业方面，广州在汽车制造、电子信息、石化、轻工制造等产业具备优势，代表企业包含广汽集团、广药集团、中国石化等；深圳以高新技术产业、金融业、现代物流业和文化创意产业为四大支柱产业，代表企业包含华为、中兴、顺丰、招商银行、中国平安等，其中金融业在2018年对深圳市税收的贡献达22.37%，为全市纳税第一的产业，此次文件出台或将进一步为深圳金融业的发展提供有力支持。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 24 图3：珠三角第二、第三产业占比较高 数据来源：Wind，国家统计局，地方统计局，中达证券研究；注：2018年数据 人口方面，大湾区城市人才引入与落户政策更为包容，人口吸引力较强。产业的发展带来人口的流动，近年来，在随着大湾区的产业发展，区域常住人口持续增加。深圳及广州拥有在一线城市中更低的落户门槛、更为友好的人才引入激励机制和更为包容的人口环境，根据百度地图《2019年度中国城市活力研究报告》，广州、深圳分别位列人口吸引力指数第1和第2位，东莞排名较2018年上升3位至第5位，仅次于四个一线城市。优秀的经济发展水平和较为宽松的落户政策为人才引入提供了条件。 图4：珠三角常住人口及户籍人口随产业发展稳步增长 数据来源：Wind，广东省统计局，中达证券研究 0%20%40%60%80%100%全国珠三角长三角北京上海广州深圳第一产业第二产业第三产业010002000300040005000600070002000200220042006200820102012201420162018珠三角:年末常住人口（万人）珠三角:年末户籍人口（万人） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 24 表 2：广州、深圳、东莞人口吸引力居全国前列 2019 Q4排名 城市 同比排名变化 1 广州 - 2 深圳 ↑ 1 3 北京 ↓ 1 4 上海 - 5 东莞 ↑ 3 6 成都 ↓ 1 7 苏州 ↑ 3 8 郑州 ↓ 1 9 杭州 ↑ 3 10 重庆 ↓ 4 数据来源：百度地图《2019年度中国城市活力研究报告》，中达证券研究 交通方面，大湾区各地交通网络发达，珠三角9城与港澳交流频繁。截至2017年底，粤港澳大湾区高速公路里程已经超过4000公里，是全国高速公路网密度最高的地区之一，核心区的路网密度已经超过纽约、东京、伦敦三大湾区。2018年4月，广东省发改委启动了《粤港澳大湾区城际铁路建设规划（2020-2030年）》编制工作，未来粤港澳大湾区有望建成“一小时城轨交通圈”。虎门大桥、深圳湾大桥、港珠澳大桥、高速铁路等基础设施的建设使大湾区内部交流的便利性得以提升，也为本次文件中强调的扩大金融开放奠定了基础。 表 3：大湾区内部基础设施建设日趋完善，助力湾区实现内部频繁交流 交通设施 开通时间 概览 虎门大桥 1997-06 ·衔接广州市南沙区和东莞市虎门镇，结束珠江两岸不通大桥的历史 ·使东莞、深圳以及粤东地区到珠海、中山江门粤西地区的交通无须绕道，公路行车里程可缩短120多公里 深圳湾大桥 2007-07 ·打通了珠三角往来香港最近的一条海湾通道，将深圳市南山区与香港连为一体 ·广州与香港的公路距离因该桥建成通车缩短至100公里 高铁香港段 2018-09 ·从香港西九龙约14分钟可直达福田、约18分钟可直达深圳北、约46分钟可直达广州南站 ·截至2019年6月，高铁香港段每日平均乘客量超过5.4万人次，周末平均乘客量超过6.5万人次 港珠澳大桥 2018-10 ·珠海与葵青货柜码头的行车时间由约3.5小时缩减至约75分钟 ·往来珠海与香港国际机场的行车时间由约4小时缩减至约45分钟 ·将珠三角西部亦纳入香港3小时车程可达范围 南沙大桥 2019-04 ·连接珠江两岸的重要过江通道 ·使东莞到番禺的交通距离至少拉近了10公里 深中通道 预计2024年 ·连接珠三角“深莞惠”与“珠中江” ·使深圳至中山的行车时间由约2小时缩减至约2