行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 如何看待落户放宽后的房地产机会？ 事件评论： 城市落户逐步放宽，带动区域经济发展。2012年，在产业结构调整和经济发展趋势下，中央经济工作会议首次将城镇化列入下年经济发展主要任务。2014年，中央首次发布新型城镇化规划文件，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户，户籍制度改革助力推进新型城镇化建设。2018年以来，中央层面持续放宽落户政策。当前，在经济增长存在一定压力的环境下，此次放宽 落户将促进人才向I型大型城市及超大特大核心城市流动，进一步发挥重点城市对区域经济发展的带动作用，对整体经济增长提供支撑。 核心城市发展可期，户籍人口占比较小城市或将较大程度受益于落户条件的放宽。截至2018年末，特大、超大城市共15座，多为发达都市圈核心城市；I型大城市共13座，多为省会及强二线城市；II型大城市共66座，包含较多都市圈卫星城市。从当前城市发展及政策导向看，重点城市将继续发挥在都市圈或省内的引领作用，承接核心城市外溢产业的都市圈卫星城市亦将迎来发展良机。另一方面，受限于人口管控和落户限制，部分城市的户籍人口数量远小于常住人口数量，落户政策放开后，户籍人口与常住人口之比较低的城市或将迎来户籍人口的较大提升。 城市布局优质、产品聚焦刚需刚改的房企有望受益于此次落户政策的放宽。区域方面，重点都市圈的核心城市及承接其产业的卫星城市或将在落户政策放宽的条件下实现更多的人口流入。产品方面，常住人口向户籍人口转化带来的住房需求多为刚需及刚改，同时，在房住不炒的大框架下，合理的刚性购房需求是房地产市场健康发展的重要推手。因此，在都市圈重点城市有所布局、聚焦刚需刚改产品的房企有望在落户放宽的政策中持续受益。 数据要点： 截至4月10日，本周44个主要城市新房成交面积环比下降20%，2020年累计成交面积同比下降31%。 截至4月10日，本周13个主要城市可售面积（库存）环比上升0.02%；平均去化周期16.7个月，环比下降3%。 截至4月10日，本周15个主要城市二手房交易建面环比下降13%，2020年累计交易面积同比下降26%。 投资建议: 本周，央行调降超额准备金利率并进行年内第二次定向降准，3月末M2增速自2017年4月以来第一次重回两位数，货币政策的支持使全社会流动性在疫情防控压力下保持合理充裕。另一方面，国务院发布文件提出将深化土地、劳动力、资本技术和数据等要素市场化配置改革，发改委发布文件再次提出放宽落户，均将对重点城市的经济发展、人口流动及房地产市场需求提供支持。行业基本面有望在流动性合理充裕和人口流动加速的双重支持下保持平稳发展。维持行业“强于大市”评级。 12-Apr-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4699 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3700 7094 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 20 1. 如何看待落户放宽后的房地产机会？ 1.1 城市落户逐步放宽，新型城镇化持续推进 2012年，在产业结构调整和经济发展趋势下，中央经济工作会议首次将城镇化列入下年经济发展主要任务。随着我国社会生产力的发展、科学技术的进步和产业结构的调整，劳动力逐渐从第一产业向第二第三产业转移，城市基础设施建设和区域经济发展的需求与日俱增；同时，区域经济水平的提高亦将对城市的发展产生积极作用，城镇化的成功推进将与整体经济发展形成 正向循环。2012年12月，中央经济工作会议首次将积极稳妥推进城镇化、着力提高城镇化质量列入下年经济工作的主要任务，提出城镇化是我国现代化建设的历史任务，也是扩大内需的最大潜力所在。 2014年，中央首次发布新型城镇化规划文件，户籍制度改革助力推进新型城镇化建设。 2014年，国务院印发《国家新型城镇化规划（2014-2020年）》、《关于进一步推进户籍制度改革的意见》等文件，提出以人的城镇化为核心，合理引导人口流动，实施差别化落户制度，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。2016年，国务院发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，提出户籍人口城镇化率年均提高1个百分点以上，年均转户1300万人以上；到2020年，全国户籍人口城镇化率提高到45%，各地区户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距比2013年缩小2个百分点以上。新型城镇化纳入顶层规划，户籍制度改革则为新型城镇化的推进提供了重要路径，政策框架及落实方案逐步完善。 近年，大城市落户限制持续放宽，带动区域经济发展。2018年以来，中央层面持续放宽落户政策。2018年，发改委提出全面放宽城市落户，2019年进一步细化要求，发改委提出城区常住人口100万-300万的II型大城市要全面取消落户限制、国务院提出全面放宽城区常住人口300万-500万的大城市落户条件。2020年4月，国务院再次放宽落户政策，提出推动超大、特大城市调整完善积分落户政策，放开放宽除个别超大城市外的城市落户限制；发改委提出鼓励有条件的I型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制。落户政策的持续放松将对人口流动和资源配置产生促进作用，助力以人的城镇化为核心的新型城镇化稳步推进。当前，国内疫情使一季度经济活动有所停滞，外围疫情不确定性仍存，经济增长存在一定压力，此时放宽超大、特大城市落户政策将促进人才向核心城市流动，进一步发挥重点城市对区域经济发展的带动作用，对整体经济增长提供支撑。 qRtOtOwPmMnQtOmMpOsNmQ8OcM9PtRqQsQnNjMqQqMfQmNsR6MmMwPMYqMoRMYrNtO 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 20 表 1：年度新型城镇化建设重点任务中，城市落户条件持续放宽 新型城镇化建设重点任务 新型城镇化建设和城乡融合发展重点任务 2018 2019 2020 城市落户条件 ·中小城市和建制镇：要全面放开落户限制 ·II型大城市：不得实行积分落户，有条件城市要进一步降低社保年限要求 ·I型大城市：实行积分落户的要大幅提高社保和居住年限的权重，鼓励取消年度落户数量限制 ·超大特大城市：要区分城区、新区和所辖市县，制定差别化落户条件，探索搭建区域间转积分和转户籍通道 ·II型大城市：要全面取消落户限制 ·I型大城市：要全面放开放宽落户条件，并全面取消重点群体落户限制 ·超大特大城市：要调整完善积分落户政策，大幅增加落户规模、精简积分项目，确保社保缴纳年限和居住年限分数占主要比例 ·督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制 ·推动城区常住人口300万以上城市基本取消重点人群落户限制 ·鼓励有条件的I型大城市全面取消落户限制、超大特大城市取消郊区新区落户限制 数据来源：政府网站, 中达证券研究；注：根据国务院2014年印发的《关于调整城市规模划分标准的通知》，以城区常住人口为统计口径，将城市划分为五类七档。城区常住人口100万以上500万以下的城市为大城市，其中300万以上500万以下的城市为I型大城市，100万以上300万以下的城市为II型大城市；城区常住人口500万以上1000万以下的城市为特大城市；城区常住人口1000万以上的城市为超大城市。 1.2 本次落户放开利好哪些城市？ 首次推动特大超大城市取消郊区新区落户限制，都市圈核心城市或迎来进一步发展。截至2018年末，超 大城市 共6座，包含上海、北京、重庆、广州、深圳和天津；特大城市共9座，多为长三角、珠三角、京津冀、成渝等发达都市圈的重点城市。落户限制的放宽将有利于上述城市的人才引入，发达都市圈的核心城市有望迎来进一步发展。 I型大城市多为省会及强二线城市，全面取消落户限制将助力加速省内人口流动。截至2018年末，I型大城市共13座，均为省会及强二线城市。近年来，各省的省内资源引入多集中于省会及省内其他强二线城市，良好的产业导入带动了省内劳动力向上述城市的流动。全面取消I型大城市的落户限制或将加快省内人口流动速度，I型城市或将成为吸纳省内人口落户的重点地区。 II型大城市数量较大，承接都市圈核心城市的产业外溢的城市有望迎来人口增长和经济发展。截至2018年末，II型大城市共66座，数量较大且分布较为分散。随着都市圈的发展，部分产业由都市圈核心城市向外转移，人口亦将随着产业转移而产生流动。当前，顶层督促城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，承接此部分产业外溢的卫星城市或将迎来人口增长和经济发展。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 20 表 2：截至2018年末，超大特大城市共15座，I型大城市共13座 城市类别 城市名称 城区人口 （万人） 城区暂住人口（万人） 城区常住人口（万人） 超大城市 上海 2424 2424 北京 1863 1863 重庆 1151 357 1508 广州 666 650 1315 深圳 1303 1303 天津 1297 1297 特大城市 武汉 604 314 918 成都 722 116 838 东莞 232 453 685 南京 623 34 657 杭州 386 264 650 郑州 374 252 626 西安 577 10 587 沈阳 443 122 565 青岛 406 107 513 I型大城市 哈尔滨 421 65 486 长春 362 94 456 合肥 228 201 429 济南 346 70 415 昆明 396 2 398 大连 339 42 381 长沙 374 374 太原 293 80 373 宁波 198 171 369 南宁 232 129 361 苏州 277 80 357 厦门 207 143 350 福州 230 70 301 II型大城市 贵阳 213 79 292 乌鲁木齐 217 69 286 石家庄 281 3 284 南昌 250 33 282 汕头 244 35 280 珠海 84 194 278 无锡 226 33 259 兰州 193 53 246 惠州 117 122 240 数据来源：《2018城市建设年鉴》, 中达证券研究；注：数据截至2018年，城区常住人口为城区人口与城区暂住人口之和；表中仅含部分II型大城市 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 20 户籍人口与常住人口之比较低的城市将较大程度受益于落户条件的放宽。受限于人口管控和落户限制，部分城市的户籍人口数量远小于常住人口数量。落户政策放开后，此类城市的常住人口或将大量转化为户籍人口。东莞、深圳、上海等超大特大城市户籍人口占常住人口比例较小，厦门、苏州、宁波等I型大城市户籍人口占常住人口比例较小，乌鲁木齐、珠海、无锡等II型大城市 户籍人口占常住人口比例较小。户籍人口与常住人口之比较低的城市或将在落户条件放宽 后迎来户籍人口的较大提升。 图1：超大特大城市中，东莞、深圳、上海户籍人口占常住人口比例较小 数据来源：国家统计局，地方统计局，公安部, 中达证券研究；注：数据截至2018年末 图2：I型城市中，厦门、苏州、宁波户籍人口占常住人口比例较小 数据来源：国家统计局，地方统计局，公安部, 中达证券研究；注：数据截至2018年末 050010001500200025003000350040