内地房地产行业周度观察：美国三次移民潮的启示~永居条例修订点评

行业研究 | 内地房地产 内地房地产周度观察 美国三次移民潮的启示——永居条例修订点评 事件评论： 人口结构影响经济长周期，移民或是缓解我国现阶段人口问题的一剂良药。由于我国出生率不断下降（已由2000年的14.0‰下降至2019年的10.5‰）及进入老龄化社会（2018年我国65岁及以上老年人口占比达到11.9%），我国劳动力人口、中青年群体比例不断降低，人口红利进入尾声。劳动力供给紧张及内需消费能力不足影响整体经济发展，GDP增速呈趋势性下降。2020年2月27月国家司法部发布《中华人民共和国外国人永久居留管理条例（征求意见稿 ）》，重修后的条例整体相比于16年有所调整，其重点在于进一步增加对高技能、高收入人才的引进。回顾世界经济发展史，美国作为典型的移民国家，曾依靠移民潮吸引大量的人口、资金、技术进入，从而推动了工业化和经济的发展。IMF研究也表明移民为多个发达国家的经济发展起到积极推动作用，移民占成年人口的比例每提高1%，人均GDP将提高2%。 鉴于我国净移民人口长期为负，相比于美国净移民人数相对较低；且依据国外经验，移民人口中多数为中青年群体，将为劳动力人口带来良好补充；同时此次我国对外国人提供永居的群体主要针对高知识水平人群，且重点支持科研领域技术人才。因此，我国如果能够有效吸引移民尤其是高端移民人才进入，或将在一定程度上缓解现阶段出生率不足的劳动力供给紧张局面，并带动我国生产与消费增长。 数据要点： 截止3月5日，上周44个主要城市新房成交量环比上升39%，2020年累计成交量同比下降35%，一、二、三线城市累计同比分别下降34%、28%及43%。 截至3月5日，上周13个主要城市的可售面积（库存）同比下降1%；平均去化周期46.4个月，环比下降55%。 截至3月5日，上周14个主要城市的二手房交易建面环比上升56%，2020年累计交易量同比下降27%。 投资建议: 近期，部分于前期出台的房地产行业放宽政策出现撤回现象，如驻马店的17条放宽政策被全部撤下、广州商服项目放宽政策被取消等，市场对行业后期的政策走向观点不一。在“房住不炒”的国家政策层面框架中，坚持稳房价稳地价稳预期基调下，房地产行业作为经济发展的稳定器，政策边际改善空间仍然存在，行业整体政策环境较去年更偏友好，多地于2月出台的放宽政策目前仍在发挥积极支持作用 。维持行业“强于大市”评级。 风险提示：疫情控制具有不确定性；地产行业政策具有不确定性。 9-Mar-20 微信公众号 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwghl.com SFC CE Ref: BNF 348 李思琪 联系人 +852 3958 4600 lisiqi@cwghl.com 强于大市 (维持) 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 28 1. 美国三次移民潮的启示——永居条例修订点评 1.1本次征求意见稿宽严并举，吸引高端人才信号明显 条例修改后加强对高技能、高收入人才引进，但部分条款仍有待探讨。2020年2月27月国家司法部发布《中华人民共和国外国人永久居留管理条例（征求意见稿）》，以进一步扩大对外开放及规范外国人在中国境内永久居留管理。历史上，我国曾在1964年第一次进行针对外国人的居留管理，随改革开放程度加深，在1985年、2004年、2012年、2016年等 又多次修订有关外国人永久居留方面的申请条件与管理方法。本次管理条例（征求意见稿）与2016年管理条例（草案）相比，在家庭团聚人员申请条件方面延长了实际居留年限要求，新增了对于国家急需人才的申请条件，在工作人员申请条件方面适度放宽连续工作年限及居留年限，更加注重对高技能人才的引进。虽然部分获取永居资格的门槛相比于国外仍较高，如投资申请方面，中国的1000万元的投资门槛高于美国的100万美元，工作人员申请方面，中国的工作年限要求更高且增加了对于收入水平的门槛等，但 整体相比于16年有所调整，其中 部分条款 内容仍有待讨论，如“具有博士研究生学历，在中国境内工作满3年，其间实际居留累计不少于1年”中对于博士研究生学历未制定毕业院校标准，家庭团聚条件方面仍无法防范过大的移民乘数效应以及过低的 健康要求 或将带来公共卫生风险等。 表1：与2016外国人永久居留管理条例相比有多处调整 2016年条例 2020年条例 趋势 工作人员申请条件 已在中国境内连续工作4年、每年实际居住累计不少于6个月，工资性年收入和纳税金额达到规定标准，社会信用记录良好的。 在中国境内连续工作满4年，其间实际居留累计不少于2年，工资性年收入不低于上一年度所在地区城镇在岗职工平均工资的6倍；在中国境内连续工作满8年，其间实际居留累计不少于4年，工资性年收入不低于上一年度所在地区城镇在岗职工平均工资的3倍。 趋严 符合规定条件的学校、科研机构、创新企业等单位聘用的教学科研人员、创新团队成员、专业技术人员和管理人员，已在中国境内连续工作4年、其间实际居住累计不少于1年，纳税和社会信用记录良好。 在国家重点发展的行业、区域连续工作满3年，其间实际居留累计不少于1年，工资性年收入不低于上一年度所在地区城镇在岗职工平均工资的4倍。 放宽 工作人员符合以下条件之一，经聘用单位担保推荐，可以申请办理有效期为5年的工作类居留证件，工作3年后仍然在中国境内工作，纳税记录和社会信用记录良好的，可以申请永久居留资格：（1）持有人才签证的；（2）在国务院批准设立的自由贸易区、开发区等园区内的单位工作的；（3）在省级有关部门制定的鼓励类岗位目具有博士研究生学历或者从国际知名高校毕业，在中国境内工作满3年，其间实际居留累计不少于1年。 放宽 qRxPmOrNtOrNrPmMrMqQsRbRdN9PnPrRmOmMjMqQtQjMrQmMbRqQvMNZoNtQvPqRqQ 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 28 录、创新企业清单所属单位工作的；（4）具有博士研究生学历。 投资人员申请条件 外国人在规定的中国境内投资领域投资，符合下列条件之一，且投资年限（3年（2004年））、投资数额（200万美元（2004年））、聘用中国公民人数和纳税金额达到规定标准，社会信用记录良好的，可以申请永久居留资格：（1）以自然人身份直接投资的；（2）以其作为控股股东的企业投资的。 外国人以自然人身份或者作为控股股东的企业投资，属于下列情形之一，且连续3年投资情况稳定，纳税记录和信用记录良好的，可以申请永久居留资格：（1）在中国境内投资折合人民币1000万以上；（2）在国家实行外商投资鼓励措施的区域投资，投资数额、纳税金额和聘雇中国公民人数达到规定标准的；（3）在中国境内设立高新技术企业、创新型企业，效益显著并经省、自治区、直辖市人民政府主管部门推荐的。 放宽 家庭团聚人员申请条件 （1）配偶为居住在中国境内的中国公民或者在中国取得永久居留资格外国人，婚姻关系存续满5年，已在中国境内与配偶共同生活并连续居留5年、每年实际居住不少于6个月，有稳定生活保障和住所；（2）投靠居住在中国境内的中国籍子女、孙子女、外孙子女或者同胞兄弟姐妹，且年满60周岁、已在中国境内连续居留5年、每年实际居住不少于6个月，有稳定生活保障和住所。 （1）配偶为居住在中国境内的中国公民或者永久居留外国人，婚后已在中国境内与配偶共同生活5年，且每年实际居留累计不少于9个月，有稳定生活保障和住所；（2）年满60周岁，在境外无直系亲属，投靠居住在中国境内的中国籍直系亲属或者在中国境内永久居留的外国籍直系亲属，已在中国境内连续居留5年，且每年实际居留累计不少于9个月，有稳定生活保障和住所。 趋严 其他条件 无 属于下列情形之一的，可以申请永久居留资格：（1）国家重点发展的行业、区域引进并经主管部门推荐的急需紧缺人才；（2）国家重点建设的高等学校、科研机构引进并推荐的助理教授、助理研究员以上职称的学术科研人员，以及其他高等学校、科研机构引进并推荐的教授、研究员；（3）高新技术企业、创新型企业以及国内知名企业引进并推荐的高级经营管理人员、高级专业技术人员。 新增 数据来源：公安部网站，司法部网站，中达证券研究 1.2 我国劳动力人口比例不断下降，经济发展或受直接影响 人口结构影响经济长周期，劳动力是推动经济发展的基础性要素，消费水平高峰集中于中青年群体。人口通过供给与需求两端影响经济发展， 1）供给端：供给端中劳动力是影响经济发展的基础性因素。国际经验表明，多个国家近十年的劳动力人口增速与GDP增速在一定程度上呈现正相关关系。由于我国近年来出生率不断下降（我国人口出生率已由2000年的14.0‰下降至2019年的10.5‰）及进入老龄化社会（2000年我国进入老龄化社会，2018年我国65岁及以上老年人口数量占总人口比例达到11.9%），我国劳动力人口增速、劳动生产率增速及GDP增速近年来呈趋势性下降。 请务必阅读正文之后的免责条款部分 4 / 28 图 1：我国劳动力人口占比于2010年见顶 数据来源：国家统计局，中达证券研究 图 2：我国劳动力人口增速、劳动生产率增速及GDP增速近年来呈趋势性下降 数据来源：国家统计局，中达证券研究 2）需求端：需求端中人口通过消费行为影响经济发展。统计数据显示，2018年21-40岁人群消费水平为各年龄段中最高，其中20-30岁人群的消费水平是40岁及以上人群消费水平的约1.3倍，同时21-40岁人群占我国购房群体的66.7%，中青年群体为我国消费能力最强的群体。目前我国的人口结构虽尚处于纺锤形阶段，但如果劳动力人口及中青年群体比例持续下降，势必对我国经济发展造成影响，对于房地产行业而言，购房主体人群的比例下降则将势必减缓房地产需求的增长。 67%68%69%70%71%72%73%74%75%2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年劳动力人口比例0.0%2.0%4.0%6.0%8.0%10.0%12.0%14.0%16.0%-0.5%0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%劳动力人口同比增速（左轴）GDP增速（右轴）劳动生产率同比增速（右轴） 请务必阅读正文之后的免责条款部分 5 / 28 图 3：20-30人群的消费水平为各年龄段中最高 数据来源：Wind，中达证券研究 图 4：2018年我国购房群体以21-40岁为主 数据来源：贝壳研究院，中达证券研究 1.3 他山之石，移民为经济体发展提速增效 借鉴他国经验，移民带来人口增加与生产率提升，对国家经济发展起到正面影响。IMF曾就全球18个发达经济体在1980-2010年的数据对移民数量对人均GDP和劳动生产率的影响进行研究，研究结果表明，长期来看，移民占成年人口的比例每提高1%，人均GDP将提高2%；且高技能移民和其他移民均能够提高劳动生产率，其中高技能移民带来各种才能与技术，而其他移民的贡献则在于提高了与当地人技能的互补性。 050001000015000200002500030000350004000020-30岁30-40岁40-50岁50-60岁60岁以上2019年城镇居民人均消费水平（元/年）20岁及以下21-30岁31-40岁41-50岁50岁及以上 请务必阅读正文之后的免责条款部分 6 / 28 图 5：高技能及其他移民每增加1%对进入国不同群体人均收入变化带来正向影响 数据来源：IMF，中达证券研究 移民推动美国崛起，历史上美国GDP增速与移民人数增速密切相关。这里以典型的移民国家——美国为例，作为由100多个民族组成的混合体，美国在建国之初，国内总人口仅有390万，19世纪至20世纪的100年间，美国迎来三次大规模移民潮，吸引超过3500万移民带