行业研究 | 内地房地产 销量升势延续，投资小幅下滑 ——11月统计局数据点评及房地产月报 延续前期销售升势，11月销售面积增速继续提升。1-11月，全国商品房销售金额累计同比增长7.3%，增速较1-10月持平；销售面积累计同比增长0.2%，增速较1-10月提升0.1pct，10月为商品房销售面积累计增速年内首次转正。1-11月，开发投资累计同比增长10.2%，增速较1-10月回落0.1pct；购置土地面积与土地成交价款分别下滑14.2%与13.0%。去年全年房屋新开工增速达17.2%（住宅+19.7%），使得今年供给较为充裕；另一方面房企冲击年度目标使得近期成交情况较好。预计全年商品房销量有望维持正增长。 基数效应影响新开工增速，竣工降幅继续收窄。受去年同期高基数影响，1-11月，房地产开发企业房屋新开工面积同比增长8.6%，增速较1-10月回落1.4pct；房屋竣工面积同比下降4.5%，降幅较1-10月收窄1.0pct，同比降幅明显收窄。新开工增速虽出现一定回落，但在去年高基数基础上仍较快增长；叠加房企近期拿地降幅明显收窄，预计明年新增供应将较为充足，政策基调转向积极背景下明年销售端或将保持稳健。 开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升。1-11月，房地产开发资金来源累计同比增速为7.0%，增速较上月持平。拆分来看，国内贷款累计增速为5.5%，较1-10月下降了2.4pct；定金及预收款、个人按揭贷款累计增速为10.0%和13.9%，较上月分别上升0.6pct和下降0.2pct，销售回款整体仍较快增长。前期监管层对融资端的调控使得国内贷款增速明显下降；在顶层对房地产基调转向积极的背景下，未来行业融资端或迎来一定边际改善。 一线增长较快，去化有所上升。11月，45城新房成交量环比上升4%，同比上升5%；当年累计成交量同增13%（上月为14%），一、二、三线城市分别上升16%、30%及下降1%。北京、成都、宁波和福州累计增幅较大，而东营、扬州、江阴、江门累计降幅较大。截至11月末，14城新房去化周期为13.3个月，平均环比上升11%，同比上升10%。二手房方面，11月，15城二手房交易量环比上升13%，同比上升14%；截至11月末，15城累计交易量同增11%（上月为11%）。厦门、成都、南京二手房成交面积累计增幅居前。三四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌价指数止涨后保持稳定。 一二线成交增速回落，溢价率维持平稳。1-11月，百城住宅用地累计成交建面同比增长约3.7%；其中，一线城市增长23.5%，二线城市增长11.6%，三线城市下降5.5%，三线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，11月单月出现一定回升。溢价率方面，经历了4月份的“小阳春”后，各线城市住宅用地成交溢价率开始回落，11月单月溢价率环比基本持平。 投资建议：积极政策基调支撑稳健增长，维持“强于大市”评级。11月行业基本面较为平稳，销量增速继续小幅提升。近期最大边际变化为中央经济工作会议中更加强调“因城施策”、“三稳”，政策基调趋于积极。在此背景下，行业销售端和融资端预计将迎来一定边际改善，而房企销售业绩和财务稳健性也将得到一定支撑。维持“强于大市”评级。 16-Dec-19 微信公众号 强于大市 (维持) 申思聪 分析师 +852 3958 4600 shensicong@cwsi.com.hk SFC CE Ref: BNF 348 蔡鸿飞 联系人 +852 3958 4629 caihongfei@cwsi.com.hk 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 29 目录 1. 板块表现：中型房企股价表现较好 ............................................................................................ 5 2. 行业：销量增速提升，投资增速下滑 ........................................................................................ 6 3. 城市：一线增长较快，推盘环比大增 ........................................................................................ 9 3.1 新房数据：一线销量增速较快，推盘环比明显增加 ......................................................................................... 9 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ....................................................................................... 12 4. 土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳 .............................................................. 14 4.1住宅类用地成交建面：一二线增速回落，三线降幅收窄 ............................................................................... 14 4.2 住宅用地成交总价：整体增速继续回落........................................................................................................... 15 4.3成交楼面均价有所上升，溢价率整体回落 ....................................................................................................... 17 5. 融资：境内外债券发行环比有所上升 ...................................................................................... 19 6. 重点政策回顾：顶层基调转向积极 .......................................................................................... 21 7. 投资建议 ...................................................................................................................................... 26 8. 风险提示 ...................................................................................................................................... 27 图表目录 图1：佳兆业美好、海昌海洋公园和建业地产11月涨幅居前 .............................................................................. 5 图2：新城悦服务、佳兆业美好和永生生活服务年初至11月末涨幅居前 .......................................................... 5 图 3：雅生活服务、奥园健康和新城悦服务11月换手率居前 .............................................................................. 5 图4：商品房销售额增速与上月持平 ....................................................................................................................... 6 图5：商品房销售面积增速较上月继续提升............................................................................................................ 6 图6：房地产投资增速小幅下降，仍处相对高位 .................................................................................................... 7 图7：房企购置土地面积与成交价款降幅继续收窄 ................................................................................................ 7 图8：土地购置费增长持续回落，未来料将继续下降 ............................................................................................ 7 图9： 新开工增速受去年同期高基数影响有所回落 ............................................................................................... 8 图10：房屋竣工面积降幅继续收窄 ......................................................................................................................... 8 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 29 图11：开发资金来源增速环比持平，定金及预付款增速明显提升 ...................................................................... 8 图12：二手房挂牌出售价格指数近期停止上涨 .................................................................................................... 13 图13：一线城市二手房挂牌出售量指数出现下降，价格指数保持稳定 ............................................................ 13 图14：二线城市二手房挂牌量指数缓慢下降，价格指数保持稳定 .................................................................... 13 图15：三线城市二手房挂牌出售量指数维持高位 ................................................................................................ 13 图16：四线城市二手房挂牌出售量指数仍处高位 ..........................................................................