行业研究 | 内地房地产 单月销量小幅回升，多地调整限购限售 ——8月统计局数据点评及房地产月报 单月销售小幅回正，累计销售降幅收窄。1-8月全国商品房销售金额累计同比下降27.9%，与上月同期相比降幅收窄0.9pct；销售面积累计同比下降23.0%，与上月相比降幅收窄0.1pct。单月销售方面，近期需求侧政策持续发力，叠加部分楼盘促销销售，8月单月销售有所回升，销售金额环比上升约4.29%，销售面积环比上升约4.94%。随着需求端进一步改善，未来销售市场或可稳步回升。 销售改善、地方保交付政策带动累计竣工降幅收窄。本月销售小幅回升及偿债高峰结束缓释了部分头部房企流动性压力，结合地方“保交楼”政策影响，1-8月竣工面积累计同比下降21.1%，降幅较上月收窄2.2pct；但由于市场预期依然较弱，房地产行业开发投资完成额持续下滑，累计同比下降1pct至-7.4%。拿地方面，购置土地面积与土地成交价款分别累计下降49.7%和42.5%，降幅与上月相比分别下滑1.6pct和收窄0.5pct。目前销售面波动延续，行业基本面筑底企稳，多数投资者态度较为谨慎，未来若销售面回升或可带动地产开发投资数据复苏。 开发资金来源与上月持平，信贷政策推动国内贷款及个贷降幅收窄。1-8月房地产开发资金来源累计同比下降25.0%，降幅较上月基本持平。拆分来看，国内贷款累计下滑27.4%（1-7月：-28.3%）；自筹资金累计同比下滑12.3%（1-7月：-11.4%）；定金及预收款、个人按揭贷款累计同比下滑35.8%和24.4%（1-7月：分别下降37.1%和25.2%）。近期支持信贷投放等相关政策陆续落地，带动国内贷款及个贷累计同比降幅收窄；同时，融资端政策边际改善推动定金及预收款降幅同比收窄。在相关政策的持续发力下，未来行业融资端或可进一步改善。 单月新房成交降幅收窄，城市去化增速放缓。8月，45城新房成交面积环比下降11%，同比下降30%；当年累计成交面积同降38%（7月：-39%），一、二、三线城市分别下降29%、34%及47%。江门、青岛、成都和舟山累计交易量降幅较大，而盐城、常州、淮安、淮南累计同比降幅较大。截至8月末，14城新房去化周期为19.3个月，平均环比上升11%，同比上升99%。二手房方面，8月，15城二手房成交面积环比下降3%，同比上升22%；截至8月末，15城累计成交面积同降22%（7月：-27%）。成都二手房成交面积累计增幅居前。四线二手房挂牌量指数维持高位，各线城市挂牌出售量指数继续下降。 各线成交下降速度减缓，溢价率维持平稳。1-8月，百城住宅用地累计成交建面同比下降约48.9%；其中，一线城市下降28.5%，二线城市下降47.0%，三线城市下降51.9%，各线城市累计降幅较上月有所收窄。成交楼面均价方面，8月单月止涨转跌。溢价率方面，经历了4月份的“小阳春”后，一、三线城市住宅用地成交溢价率小幅上升，8月单月整体溢价率环比基本持平。 投资建议：融资及销售端复苏或共同推动行业基本面回稳，维持“强于大市”评级。近期各地纾困政策高频或可改善市场预期；叠加需求侧政策陆续落地，或进一步促进销售回升。融资端政策边际改善有望带动地产投资数据复苏，形成行业的正向循环，推动行业基本面复苏。维持“强于大市”评级。 18-Sep-22 微信公众号 强于大市 (维持) 蔡鸿飞 分析师 +852 3958 4629 caihongfei@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 909 诸葛莲昕 分析师 +852 3958 4600 zhugelianxin@cwghl.com SFC CE Ref: BPK 789 请务必阅读正文之后的免责条款部分 2 / 28 目录 1. 板块表现：头部房企股价表现较好 ................................................................................................. 5 1.1 地产开发行业表现 ...................................................................................................................................................... 5 1.2 物业管理行业表现 ...................................................................................................................................................... 6 2. 行业：销售小幅提升，投资低位企稳 ............................................................................................. 7 3. 城市：一线增长较快，推盘环比大增 ........................................................................................... 10 3.1 新房数据：各线销量下滑，推盘环比回升 ............................................................................................................. 10 3.2 二手房数据：成交环比有所上升，挂牌价高位稳定 ............................................................................................. 13 4. 土地市场：一二线成交增速回落，溢价率维持平稳 ................................................................... 15 4.1住宅类用地成交建面：二线增速回正，累计降幅收窄 ......................................................................................... 15 4.2 住宅用地成交总价：单月整体增速回正................................................................................................................. 16 4.3成交楼面均价继续下降，整体溢价率平稳 ............................................................................................................. 18 5. 融资：境内外债券发行环比有所下降 ........................................................................................... 20 6. 重点政策回顾：顶层基调转向积极 ............................................................................................... 22 7. 投资建议 ........................................................................................................................................... 25 8. 风险提示 ........................................................................................................................................... 25 图表目录 图1：越秀地产、绿城中国和莱蒙国际8月涨幅居前 .................................................................................................. 5 图2：越秀地产、绿城中国、中国海外发展年初至8月末涨幅居前 .......................................................................... 5 图3：易居企业控股、正荣地产、旭辉控股集团8月换手率居前 .............................................................................. 5 图4：银城生活服务8月涨幅居前 .................................................................................................................................. 6 图5：华润万象生活、万科海外、银城生活服务年初至8月末跌幅较小 .................................................................. 6 图6：金科服务、融创服务、碧桂园服务8月换手率居前 .......................................................................................... 6 图7：商品房销售降幅进一步收窄 ................................................................................................................................. 7 图8：商品房销售面积降幅较上月基本持平.................................................................................................................. 7 oPnQqPnMrQrNuMnQpMqPrM9P8Q9PmOrRsQmOlOrRvMlOoMrQ8OnMsNxNpOnMvPpNtP 请务必阅读正文之后的免责条款部分 3 / 28 图9：房地产投资降幅进一步扩大 ................................................................................................................................. 8 图10：房企购置土地面积与成交价款降幅收窄 ............................................................................................................ 8 图11：土地购置费降幅有所扩大 .....................................