统计局1-2月房地产数据点评：三四线崛起，销售增速超预期

HeaderTable_User 847289893 1185824214 HeaderTable_Industry 13020600 看好 investRatingChange.same 173833597 动态跟踪 东方证券股份有限公司经相关主管机关核准具备证券投资咨询业务资格，据此开展发布证券研究报告业务。 东方证券股份有限公司及其关联机构在法律许可的范围内正在或将要与本研究报告所分析的企业发展业务关系。因此，投资者应当考虑到本公司可能存在对报告的客观性产生影响的利益冲突，不应视本证券研究报告为作出投资决策的唯一因素。 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 【行业·证券研究报告】 统计局公布1-2月房地产市场运行情况。房地产销售面积、投资额、新开工面积分别为14054万平方米、9854亿元、17238平方米，同比增速分别为25.1%、8.9%、10.4%，前值分别为11.3%、11.1%、12.5%。 核心观点 三四线城市高增长带动整体销售超预期。2017年1-2月全国商品房销售面积达14054万平米，销售金额达10806亿元，同比增速分别为25.1%,26.0%，销售面积增速较2016年12月提升了13.8个百分点，超市场预期。销售增速的提升主要来自于三四线城市的带动：1）1-2月房地产市场销售数据中，销售金额的同比增速与销售面积的同比增速接近，去年全国房地产市场房价同比上涨10.1%。1-2月销售均价与去年同期接近反映的是销售结构性变化，高房价的一二线城市占比下降，低房价的三四线城市占比增长；2）分区域数据中1-2月中部、西部销售面积同比增速分别为33.0%，36.2%，明显高于东部地区的15.9%，也说明三四线城市销售的崛起；3）仅东部地区的销售数据观察，东部地区销售金额增速略小于销售面积增速，内部也是低房价的三四线城市销售占比在提升。我们认为三四线城市增速能持续，但受高基数影响，预计3月份销售增速将有所回落。 投资开工增速略有回落，符合预期。2017年1-2月房地产开发投资9854亿元，同比增长8.9%，较2016年12月增速下滑2.2个百分点。从房企资金来源看，1-2月房企到位资金同比增速已下滑至7.0%，其中房款增速维持高位，为27.7%，非房款增速为-6.9%。在这一趋势下，我们认为房地产开发投资的增速会有所回落，全年增速预测维持5%。2017年1-2月新开工面积为17238万平米，同比增速10.4%，较2016年12月下滑2.2个百分点，1-2月土地购置面积同比增长了6.2%，我们认为新开工面积增长会持续，预计全年增速为5%。 投资建议与投资标的 统计局1-2月房地产数据使得前期我们由开发商销售数据、部分城市调研得出的三四线城市销售正在崛起的判断得到印证，我们认为楼市的热度有一定的持续性，维持全年销售面积、开发投资、新开工面积，-10%、5%、5%的预测。我们看好三条主线：1）全国化布局的龙头公司，推荐万科A(000002，中性)、招商蛇口(001979，买入)，建议关注保利地产(600048，未评级)；2）扩大区域布局，成长性高的房地产公司，建议关注华夏幸福(600340，未评级)、新城控股(601155，未评级)；3）房地产市场销售超预期以及融资受限利于房地产服务商和房地产金融公司，推荐世联行(002285，买入)、嘉宝集团(600622，买入)。 风险提示 1、销售增长大幅低于预期。 2、政策调控严厉程度超预期。 3、利率出现明显上升。 三四线崛起，销售增速超预期 ——统计局1-2月房地产数据点评 房地产行业 行业评级 看好 中性 看淡 (维持) 国家/地区 中国/A股 行业 房地产 报告发布日期 2017年03月14日 行业表现 资料来源：WIND 证券分析师 竺劲 021-63325888*6084 zhujing1@orientsec.com.cn 执业证书编号：S0860514060003 联系人 朱英 021-63325888*3931 zhuying@orientsec.com.cn 相关报告 销售新开工增速回升，房地产投资继续下滑 2017-01-22 销售量价涨幅收窄，投资开工明显回落 2016-12-13 销售全线回落，房地产调控政策影响显著 2016-11-14 -7%0%7%13%20%16/0316/0416/0516/0616/0716/0816/0916/1016/1116/1217/0117/02房地产沪深300 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 三四线崛起，销售增速超预期 2 三四线城市带动整体销售超预期 1-2月销售增速提升明显，超市场预期。2017年1-2月全国商品房销售面积达14054万平米，销售金额达10806亿元，同比增速分别为25.1%,26.0%，销售面积增速较2016年12月提升了13.8个百分点。在2016年十一前后多城市密集出台调控政策后，2016年11月、12月销售增速都有所放缓（7.9%、11.3%），今年1-2月销售增速的大幅提升超市场预期。 图1：房地产销售面积1-2月同比增速25.1%，较上月上升了13.8个百分点 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 销售增速的提升主要来自于三四线城市的带动。我们认为销售增速的提升主要来源于三四线城市的崛起，主要原因1-2月房地产市场销售数据中，销售金额的同比增速与销售面积的同比增速接近，去年全国房地产市场销售价格整体是有明显上涨的，全年同比上涨10.1%。2017年1-2月销售均价与去年同期接近反映的是销售结构性变化，高房价的一二线城市占比下降，低房价的三四线城市占比增长，三四线城市的销售带动了整体销量的提升。从分区域数据中也可以明显看出这一特点，1-2月份，中部、西部销售面积同比增速明显高于东部，中部为33.0%，西部为36.2%，而东部仅为15.9%。我国的一二线城市主要分布在东部，分区域的数据也说明了三四线城市销售的崛起。另外就仅东部地区的销售数据观察，东部地区销售金额增速略小于销售面积增速，这也说明东部地区内部也是低房价的三四线城市销售占比在提升。 图2：中西部地区销售面积增速明显提升。 -40%-20%0%20%40%60%80%100%120%2009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-01销售面积 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 三四线崛起，销售增速超预期 3 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 受高基数影响，预计3月份销售增速将明显回落。虽然三四线城市房地产市场热度能持续，但2016年3月销售增速明显提升，由于高基数影响，预计今年3月销售增速将会有所回落。 投资开工增速略有回落，符合预期 房地产开发投资和新开工面积均略有回落，符合预期。2017年1-2月房地产开发投资9854亿元，同比增长8.9%，较2016年12月增速下滑2.2个百分点。从房企资金来源看，1-2月房企到位资金同比增速已下滑至7.0%，其中房款增速维持高位，为27.7%，非房款增速为-6.9%。在这一趋势下，我们认为房地产开发投资的增速会有所回落，全年增速预测维持5%。2017年1-2月新开工面积为17238万平米，同比增速10.4%，较2016年12月下滑2.2个百分点，1-2月土地购置面积同比增长了6.2%，我们认为新开工面积增长会持续，预计全年增速为5%。 图3：房地产投资1-2月同比增速8.9%，较上月下降了2.2个百分点 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 图4：房地产资金来源1-2月同比增速7.0%，房款增速为27.7%，非房款增速为-6.9% 0%10%20%30%40%50%60%东部地区 中部地区 西部地区 -10%0%10%20%30%40%50%2007-012007-062007-112008-042008-092009-022009-072009-122010-052010-102011-032011-082012-012012-062012-112013-042013-092014-022014-072014-122015-052015-102016-032016-082017-01房地产投资 有关分析师的申明，见本报告最后部分。其他重要信息披露见分析师申明之后部分，或请与您的投资代表联系。并请阅读本证券研究报告最后一页的免责申明。 HeaderTable_TypeTitle 房地产动态跟踪 —— 三四线崛起，销售增速超预期 4 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 图5：房地产新开工面积1-2月同比增速为10.4%，较上月下降了2.1个百分点 数据来源：国家统计局，东方证券研究所 投资建议 统计局1-2月房地产数据使得前期我们由开发商销售数据、部分城市调研得出的三四线城市销售正在崛起的判断得到印证，我们认为楼市的热度有一定的持续性，维持全年销售面积、开发投资、新开工面积，-10%、5%、5%的预测。我们看好三条主线：1）全国化布局的龙头公司，推荐万科、招商蛇口，建议关注保利地产；2）扩大区域布局，成长性高的房地产公司，建议关注华夏幸福、新城控股；3）房地产市场销售超预期以及融资受限利于房地产服务商和金融公司，推荐世联行、嘉宝集团。 表1：预测2017年销售面积、开发投资额、新开工面积增速分别为-10%、5%、5% 核心指标 历史数据 东方预测 2014A 2015A 2016A 2017E 销售面积 -7.6% 6.5% 22.4% -10.0% 开发投资额 10.5% 1.0% 6.9% 5.0% 新开工面积 -10.7% -14.0% 8.1% 5.0% -60%-40%-20%0%20%40%60%80%100%120%140%2010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-042015-072015-102016-012016-042016-072016-102017-01资金来源 房款 非房款 -30%20%70%120%170%2007-012007-042007-072007-102008-012008-042008-072008-102009-012009-042009-072009-102010-012010-042010-072010-102011-012011-042011-072011-102012-012012-042012-072012-102013-012013-042013-072013-102014-012014-042014-072014-102015-012015-0