〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 物流地产的发展并不像看上去那么美【详情】 实际上，物流地产的发展并不像看上去那么美。物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营，规划与运营物业产业链生态，将占用开发商较大的精力与资金，这对开发商而言，将是一大考验。 关键数据  8月一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3%  北京二手房交易持续降温  广州二手楼市一改月初平淡  辽宁省土地确权登记只剩最后20万公顷 每周要点  成都11.06亿挂牌青白江区两宗住宅用地  广州6.2亿挂牌新塘商住地  成都郫都区113亩流拍地重挂牌  重庆九龙坡新推12宗商住地块  杭州前八月主城区卖地647亿  南京浦口13亿新挂一幅宅地，限价2万元/平  武汉：禁止全款优先选房以及进行购房资格核查  首开股份拟增资北京、成都三项目  保利地产14亿元夺张家港6.7万平商住地  合生创展22.64亿收购信达不良资产 风险/机会提示  机会：雄安新区不搞土地财政值得期待  风险：石家庄率先将限售期限提高到了8年 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1111期 2017/09/25 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 【国庆节、中秋节放假通知】 尊敬的客户：根据国家和北京市有关今年国庆节、中秋节放假的通知，安邦集团的放假安排如下：10月1日（星期日）至10月8日（星期日）为假期，10月9日（星期一）正常上班，9月30日（星期六）调休上班。按照惯例，研究中心提前一天放假，放假时间为：9月30日（星期六）至10月7日（星期六），10月8日（星期日）正常上班，9月29日（星期五）调休上班。节日期间信息产品将停发，从10月8日晚间起，所有信息产品恢复发送，产品中将包含假期中的信息。祝大家节日愉快，健康平安！ 理论与现实问题分析评价 物流地产的发展并不像看上去那么美 万科近日发布了8月份销售及近期新增项目情况简报。简报称，8月份万科新增物流地产项目5个，分别位于广州、宁波、昆明、杭州、苏州。除万科外，房企、电商、金融机构等多股力量都在加快抢滩物流地产。万科在物流地产方面早有布局。2015年，万科成立了万科物流地产发展有限公司，专门进行物流地产开发。2016年，万科物流地产获得了18个物流地产项目，总建筑面积约147万平方米。而根据计划，今年将再增加150万平方米的物流地产项目。 事实上，多股力量正在加紧布局物流地产市场。据了解，除万科外，绿地、越秀等房企均将物流地产作为业务拓展的方向；京东、阿里等电商早已涉足物流地产领域；而作为金融机构的代表，平安也在积极抢滩物流地产市场。美国调查机构世邦魏理仕发布的《2017年亚太区投资者意向调查》显示，有61%的投资者考虑直接投资物业以获得更高回报，同时物流地产板块也受到更多投资者青睐。戴德梁行发布的报告称，过去10年间，中国物流地产市场迎来爆发式增长，整体市场规模从2005年的不足人民币3亿元增长到2016年的超过100亿元。 然而，强劲的市场需求之下是巨大的供应缺口。戴德梁行的报告预计，至2020年，电子商务、消费品、物流服务和工业对高标准仓库的需求将达到1.4亿平方米至2.1亿平方米，而届时供应量或只有5600万平方米至6600万平方米，供应缺口超过1亿平方米。在相当长的一段时期内，中国物流地产市场将维持供不应求的态势。 物流地产包括物流园区、物流仓库、配送中心、分拨中心等。相比地产开发，物流地产具有土地价格较低、政策支持多等优势，同时拥有土地增值、租金回报、服务费用等未来收益空间，因而成为房企 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 争相布局的战场。从投资回报率来看，高标物流仓储设施的收益率明显高于其他商业类地产，目前我国一线城市的物流地产收益率在6.5%至7%之间，而写字楼及购物中心的收益率只有4%至5.5%。分城市来看，尽管部分二线及环一线的卫星城市物流地产的绝对租金水平低于一线城市，但考虑到其土地成本也相对较低，从收益率角度来看，供需格局较好的二线及环一线的卫星城市物流地产的回报率也较高。 需要注意的是，对于投资方而言，发展物流地产将面临三重挑战。首先是物流地产投资回报期较长，收益更多依赖物流地产的运营能力。物流地产龙头普洛斯之所以能在短周期内回收投资的主要原因，一方面是因为普洛斯具有覆盖全球的物流配送基础设施和面向客户的“一站式服务”；另一方面则是由于在规划之初，普洛斯就与电商、制造业巨头和第三方物流企业达成长期租赁协议，保证了稳定而持久的投资回报。其次，物流地产的成功运营，要么有本地区域化产业生态链的支持，要么有横向网络化平台的支撑，或者有第四方物流管理运营公司的市场分拨，这样才能在未来以网络化物流为竞争标志的罅隙市场中获取竞争优势而维持生存、赢取利润。第三，只有实现土地溢价、物流规模及范围溢价、物流增值服务溢价，才能让物流地产真正实现可持续快速增长。 实际上，物流地产的发展并不像看上去那么美。物流项目属于周期长、投资回报慢的重资产运营，规划与运营物业产业链生态，将占用开发商较大的精力与资金，这对开发商而言，将是一大考验。前些年，物流地产在发展过程中普遍存在同质化情况，而近来土地成本提升较快，但物流地产的投资回收期通常在15年以上，这为其开发建设完之后的招商、运营等专业化运作带来挑战。另外，物流地产面临的挑战和隐患主要还是防范泡沫。物流地产的主要特点是物业经营，客户主要是物流企业，很难像住宅市场那样存在很大的投机性需求。简而言之，只有真正符合市场需要的物流地产项目才能去开发，千万不可一哄而上。 返回首页 行业数据信息 国土部今年已核减城市新增建设用地4541.9公顷 9月19日，国土资源部官方微博消息称，截至9月8日，国土部已全面完成2017年报国务院批准的城市建设用地审查报批工作。2017年，在报国务院批准用地的106个城市中，11个城市利用存量土地进行开发建设，未申报新增建设用地；95个申报用地的城市中，国土部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 对16个城市新增建设用地规模进行了核减，共核减新增建设用地4541.9公顷，占16个城市申报新增用地总规模的46.52%。（RSJ） 返回首页 8月一线城市新建商品住宅价格环比下降0.3% 9月18日，国家统计局发布《2017年8月份70个大中城市住宅销售价格变动情况》的报告。初步测算，2017年8月，一线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比均下降0.3%。二线城市新建商品住宅和二手住宅价格环比分别上涨0.2%和0.3%，涨幅分别比7月回落0.2和0.1个百分点。三线城市新建商品住宅价格环比上涨0.4%，涨幅比7月回落0.2个百分点；二手住宅价格环比上涨0.4%，涨幅与7月相同。（LSJ） 返回首页 北京二手房交易持续降温 8月北京全市二手住宅共网签7712套，环比7月小幅回升7.7%，但较2016年8月同期依然下滑70%。价格方面，北京链家方面向记者介绍，8月份通过其成交的二手房成交均价环比下跌2%，与7月相比跌幅有所扩大，达到1.7个百分点。不仅成交价下行，卖方的挂牌价也在持续下行。8月北京链家二手房挂牌均价环比下跌0.58%，这已经是该指标连续4个月下跌。分析指出，5月份至今的4个月时间里，北京全市二手房成交均价与“3·17新政”前相比回落了10%左右，尤其是近郊和远郊区的高总价、大户型的非普通住宅均价跌幅更大。从成交户型和成交面积占比情况来看，近两个月来60至90平方米的小一居或大一居成为交易重点，成交占比有所增加，这也更符合首次臵业人群的购房需求。新房方面，5月开始，北京新房价格便不再上涨。国家统计局数据显示，8月份，北京新建商品住宅价格依然环比持平。8月，北京新建商品房住宅合计签约1786套，继续维持2017年来持续的低迷状态。就目前市场来说，北京的部分二手房价格已经相比最高点有接近20%的下调空间。这种情况下，对于一些刚需来说，入市意愿逐渐加强。（BSJ） 返回首页 广州二手楼市一改月初平淡 据广州二手住宅网签数据显示，9月第二周（9.4~9.10）广州全市二手住宅网签成交1673套，对比前一周（8.28~9.3）的1571套已有所上升。而到9月第三周（9.11~9.17）全市二手住宅网签成交继续上升至1752套。自调控政策出台以来，业主和买家双方不断博弈， 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 买卖双方对价格和后市走向的分歧，导致市场上出现观望的情绪。不过，进入9月中旬以来，部分购房意欲较强的买家，已开始结束观望加紧入市，带动二手住宅市场交投活跃度有所回升。据统计，7月广州二手房楼梯楼成交的占比约为47%，电梯楼成交的占比为53%，而到了8月，电梯楼成交的占比扩大到57%，而楼梯楼成交的占比则缩小到43%。（LSJ） 返回首页 郑州商品房销售数量、价格、二手交易量同比出现“三降” 从郑州市住房保障和房地产管理局了解到，今年前8月，郑州市商品房市场销售数量、销售价格、二手房交易量同比出现“三降”，并且房地产投资增速出现放缓迹象，商品房供应紧张初步改善。据统计数据显示，今年前8月，郑州市商品住房销售面积达1511.88万平方米，同比下降12.5%；市区商品住房累计销售均价为9020元/平方米，同比下降3.76%；二手房交易面积累计为460.32万平方米，同比下降18.23%。郑州市住房保障和房地产管理局相关负责人介绍，郑州楼市出现“三降”是调控措施效果的显现。据了解，继2016年实行限购政策后，今年郑州市又出台了一系列楼市调控措施：3月，规定补缴社会保险证明、个人所得税完税凭证不再作为购房的有效凭证；5月，郑州扩大限购区域，对新购住房规定了3年限售期；8月，出台培育和发展住房租赁市场工作方案，并加大市场秩序检查。（RSJ） 返回首页 辽宁省土地确权登记只剩最后20万公顷 9月18日，辽宁省农村工作委员会披露，辽宁省农村土地确权工作进展顺利。截至目前，辽宁省最新完成123.43万公顷集体耕地的查田勘界工作，占今年总任务的85.6%，涉及农户承包合同面积为90.91万公顷，占原承包合同的93.6%。预计到今年底，将完成剩余的20.77万公顷集体耕地确权登记工作。（BSJ） 返回首页 市场动态 国土部严控城市新增建设用地规模决心不减 8月底，全国土地利用管理工作会议明确要求，聚焦节约集约用地和城乡统一建设用地市场建设两条业务主线，创新土地利用管理机制，促进土地资源的高效配臵和合理利用，为经济平稳健康发展提供有力保障。为落实最严格的耕地保护和节约用地制度，国土资源部改 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 革了报国务院批准城市用地的审查报批管理办法：一是实行规划计划“双管控”，加强土地利用总体规划刚性约束；二是实行新增用地与建设用地存量挂钩，倒逼城市提高土地利用效率；三是统一审查标准，实行严格的用地会审制度。数据显示，2017年度共批准95个城市建设用地31449.8公顷，其中耕地18837.6公顷，占批准用地总面积的59.9%；核减不合理用地5197.8公顷，其中耕地2881.3公顷。批准用地中，交通运输用地占20.17%，公共管理与公共服务用地占20.32%，商服用地占17.11%，工矿仓储用地占18.4