总第883期2013/3/11安邦集团研究总部 理论与现实问题 分析评价 征20%差价所得税难改房价上涨预期【详情】 日前，二手房交易征收20%差价所得税的消息对股票市场的房地产板块造成了重创，但结合房屋投资属性、刚性需求以及现有的土地制度看，提升二手房交易税尚不能改变购房者预期。相比，刚需群体的收入增长能力及资金流动的宽裕程度，才是决定房价上涨变化的重要变量。 关键数据  1－2月房产开发投资6670亿同比增22.8%  3月4日－10日，20城土地供应量与成交量均环比双降  3月4日－10日，北京新房成交量环比大涨65%  3月第1周，上海新房成交均价环比上涨6.68% 每周要点  世房旗下公司31.5亿摘得苏州两宗土地  泰禾集团9亿元竞得福建宁德商住地块  厦航同翔4.86亿购得厦门商住地  卓尔发展2.3亿底价竞得武汉一商业地块  上海建工1.36亿元竞得浦东两宗动迁房用地  大连出让4宗宅地，1宗流拍3宗底价成交  宁波12亿出让两宗地  杭州四地17.7亿底价成交，保利金地各获一宗  福州近期将推4宗地，总起价13.77亿元  星狮地产正式更名金地商置12日起生效 风险/机会提示  机会：上海嘉定写字楼被麦格理旗下基金收购  风险：三部门急商新规避免国五条误伤刚需 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-59001377 传真：86-10-59001355 service-bj@anbound.com.cn 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题分析评价 征20%差价所得税难改房价上涨预期 两会前夕，针对房地产市场调控的一则重磅政策出台，二手房交易征收20%差价所得税。此消息首先对股票市场的房地产板块造成了重创，包括万科、保利、金地集团等在内的49只地产股票在政策出台后的首个交易日跌停。二级市场投资者对此新政明显给予了较为负面的反应，新政的杀伤力确实强与以往。在此我们主要从购房预期的角度对这一新政进行一番阐述分析。 房屋已经成为中国公众资产保值增值的最佳投资渠道，房屋被强化的投资功能，在目前的中国依然难以弱化。原因在于：货币增发、连年通胀，其他投资渠道狭窄且风险较大的背景下，房屋成为了最佳的投资渠道。而这点至今在中国目前的市场环境中，仍未出现明显的改变。 20%税收政策使得二手房对一手房存在投资的溢价劣势，并且，新政可能会使投资者对市区房价上涨的预期产生变化，投资者目光重点转向新建住宅将成为可能。目前新建住宅大部分已经远离了市区，交通和基础设施并不完善，但却不失为一个较好的投资选择。因为在市政的基础配套措施完善之后，房屋价格上涨便可预期。 即使考虑政府的问责机制以及对房价上涨的限价措施，也难对新房价格产生实质影响。时下的地方政府已经太过依赖土地出让收入，在土地价格决定产出价格的现行垄断土地制度下，土地价格焉能不涨，新房价格又岂能不涨呢？ 投资性住房需求转向新建住宅，而维持和推动现行房价的刚性需求自然是重头戏，否则中国的房地产市场被喊了多年的泡沫之后，价格依然齐齐高涨的主要动力只是投机投资性需求吗？如果没有强大的刚性需求，又怎能撑得起这么大的住房市场需求呢？ 现行的消费端房屋需求并无萎缩迹象，刚性需求依然强劲。2012年四季度以来北京房地产市场房屋交易量迅猛上升的现象说明，除了一部分投资性需求之外，刚性需求在限购政策仍无法改变房价上涨的预期下，迅速释放。北京房协的数据显示，2012年，北京市商品住房（不包含保障性住房）共签约23万套，同比增长36.9%，其中新建商品住房为9.4万套，二手住房13.6万套。2012年全年居民首次购房比重稳定在9成左右。 如果认为北京只是一个个案，那么我们就以结婚住房需求来加以例证刚性需求的依然强大。根据公开资料显示，中国城镇男性平均结婚年龄28岁，中国城镇居民首套房平均买房年龄27岁。那么近几年安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 中国27岁的人口数量为多少呢，答案是2000万以上，且在2017年达到顶峰。按照目前丈母娘选女婿必须有房的逻辑，中国每年释放的住房需求非常庞大。 依然强劲的刚性需求必然要释放，而经济发展的不平衡，大量的知识型人才涌进一、二线城市，一、二线城市的房价成了脱缰的野马，即便是行政性的限购政策也无法阻挡房价的上升。多年的地产调控政策是越调房价越涨，而为抑制房价过快上涨的行政化调控手段却难以起到实效，这说明持续到现在的行政调控手段并没有指向房地产行业的核心区，事实也是如此。 接下来最重要的就是大量的刚性需求能否继续承担的起高房价，如果根据适婚人群的收入而言，一、二线城市的房价确实已经使其有些难以接受了。但重要的一点，这部分人群住房需求的大部分资金来源于双方父母的赞助。只要能够承担的起房屋的首付，分期付款的压力相比首付的压力就减轻了许多。 当然，收入的持续性增长的问题已成为今后观察刚性需求人群购房承受能力的一个重要指标，一、二线城市的房价相较以往已经出现了大幅上涨。今后刚性需求释放的购买力完全将取决于工资收入的上涨，这样才能够使大部分一、二线刚性需求的群体能够有动力购置住房。如果房屋价格确实已经远远的跨越了大部分刚性需求的心理承受边界，买房的动力消退，而这就需要重新审视刚性需求对房价的支撑力了，不过目前在主要的一、二线城市地区尚未出现此迹象。 结合房屋投资属性、刚性需求以及现有的土地制度，我们就不难理解一、二线城市地区房价上涨的内在逻辑了。政府对二手房交易征收20%的差价所得，从现实的角度讲，尚还不能改变购房者的需求预期，如此便改变不了房价继续上涨的预期。相比，刚性需求群体的收入增长能力及资金流动面的宽裕程度，才是影响今后房地产市场变化的重要性变量。（AHSF） 返回首页 行业数据信息 1－2月房产开发投资6670亿同比增22.8% 国家统计局披露，2013年1－2月份全国房地产开发投资6670亿元，同比名义增长22.8%，增速比去年全年提高6.6个百分点。其中，住宅投资4583亿元，增长23.4%，增速提高12个百分点，占房地产开发投资的比重为68.7%。1－2月份，房地产开发企业房屋施工面积455422万平方米，同比增长15.3%，增速比去年全年提高2.1安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 个百分点。其中住宅施工面积335746万平方米，增长12.8%。房屋新开工面积23001万平方米，增长14.7%，去年全年为下降7.3%。其中住宅新开工面积17431万平方米，增长17.5%。房屋竣工面积13524万平方米，增长34.0%，增速提高26.7个百分点；其中，住宅竣工面积10360万平方米，增长30.5%。1－2月份，房地产开发企业土地购置面积3813万平方米，同比下降18.6%，降幅比去年全年缩小0.9个百分点；土地成交价款919亿元，下降12.0%，降幅缩小4.7个百分点。销售和待售方面，1－2月份，全国商品房销售面积10471万平方米，同比增长49.5%，增速比去年全年提高47.7个百分点；其中，住宅销售面积增长55.2%。商品房销售额7361亿元，增长77.6%，增速比去年全年提高67.6个百分点；其中，住宅销售额增长87.2%。截至2月末，商品房待售面积41904万平方米，比去年末增加5444万平方米。另外，2月份，国房景气指数为97.92，比去年12月份提高2.33个百分点。行业人士分析，房地产开发投资的持续强势反弹表现出市场对后期行情的持续看好，尤其新开工面积近两成的增速更可说明这一点。但考虑国五条后地方细则政策将逐步推出，房地产行业的投资热情或有所衰减，后期将恢复以稳为主的态势运行。（LCZ） 返回首页 3月4日－10日，20城土地供应量与成交量均环比双降 3月4日－10日，监测的20个主要城市共推出各类土地50宗，较前一周减少157宗，推出面积248万平方米，较前一周减少533万平方米，其中无锡、武汉和成都为推出量较大的城市；共成交各类土地89宗，较前一周减少63宗，成交面积373万平方米，较前一周减少205万平方米，其中苏州、天津和无锡为成交量较大的城市。监测的20城共推出住宅用地12宗，较前一周减少42宗，推出面积76万平方米，较前一周减少229万平方米，其中成都推出22万平方米，为推出量最大的城市；共成交住宅用地25宗，较前一周减少15宗，成交面积143万平方米，较前一周减少119万平方米，其中苏州成交75万平方米，为成交量最大的城市。一线城市中，上海、广州和深圳有地块推出，均无住宅用地推出；一线城市均有地块成交，其中仅上海有住宅用地成交。二线城市供应方面，无锡和武汉较为突出；成交方面，苏州和天津较为突出。二线城市中，8个城市有住宅用地供应，8个城市有住宅用地成交。监测的20城共推出土地248万平方米，其中：住宅类用地约占推出总量的31%，共76万平方米；商业用地占推出总量的44%，共计110万平方米；共成交373万平方米，其中：住宅类用地约占成交总量的38.4%，共计143万平方米；商业用地占成交总量的11.3%，共计42万平方米。一线城市中，上海、广州和深安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 圳有地块推出，推出量明显减少；二线城市中共有10个城市有土地推出，推出量明显减少。（LCZ） 返回首页 3月4日－10日，北京新房成交量环比大涨65% 3月4日－10日，北京新建商品住宅和二手住宅网签总量为11757套，环比前一周的网签量大幅上涨了65%，与去年同期的网签量相比大幅上涨了125.3%。其中，北京全市新建商品住宅网签总量为2953套，环比前一周的网签量上涨了52.6%，与去年同期的网签量相比大幅上涨了193%；二手住宅网签总量为8804套，环比前一周的网签量大幅上涨了70%，与去年同期的网签量相比大幅上涨了311.4%。对此，业内人士分析，春节后新房市场开盘量的逐步增加，带动了新房交易量的回暖，同时，新国五条细则的出台，尤其是二套房首付比例和贷款利率将要提高的预期，更进一步拉动了需求赶在细则真正落地执行前集中释放，需求的回暖，加快了新房市场节后回暖的步伐。与新房市场的稳步回暖不同，国五条细则出台后，二套房首付及贷款利率将进一步提高的预期，尤其是二手房交易个税按差额20%缴纳的条款，引发了购房人的心理恐慌，在抢搭政策末班车效应影响下，二手房市场已经签订合同或即将签署合同的交易双方期盼尽快网签过户需求量的增加，引发了近期网签量的暴涨。此外，新政出台后咨询量、需求和房源登记量、成交量的明显上涨，也将支撑北京执行细则落地前的网签量持续保持高位。考虑最迟下月初各地的细则将落地执行，届时北京的新房和二手房成交都将受到一定影响，由于二手房交易税费明显提高，二手房的交易量回落将更加明显，但是购房需求因此会大量流向新房市场，引发新房量价齐涨的可能性不大。（LCZ） 返回首页 3月第1周，上海新房成交均价环比上涨6.68% 3月第1周，上海全市有5个商品住宅项目批准预售，新增预售套数1320套，新增供应面积16.92万平方米，环比前一周增加153.7%，并创今年单周新高，但与去年年底相比，仍存在一定差距。受此影响，成交量稳步攀升，成交面积25.83万平方米，环比前一周增加59.1%，已回升至节前的水平。受高端楼盘热销及刚需盘价格普涨的因素影响，成交价格刷新了历史新高，为25549元/平方米，环比前一周上涨9.4%。另外，相对普通商品住宅，豪宅市场成交活跃，其中别墅市场共签约102套，环比前一周增幅14.6%，高档公寓住宅共签约337套，环比前一周增幅87.2%。对此，业内人士表示，考虑春节假期对于楼市影响效果有所减弱，供应量出现回升将一定需求量转安邦集团研究总部的房地