〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 房企转型升级持续分化，中小企业逐步退出【详情】 在流动性收缩、土地稀缺的大背景下，低价拿地能力与大股东支持对房企来说至关重要；中小房企拿地能力逐渐下降，业务的可持续性存疑。 关键数据  2016年底我国城市城区户籍人口4.03亿人  前7月北京完成七成疏解整治任务  7月广州二手住宅成交依旧缩量下行  7月美国新房销售数量环比下降9.4% 每周要点  北京住建委：商品房配建保障房不得隔离分割  上海再挂牌出让6幅租赁住房用地  广州用地面积30公顷以上旧村可选联合体合作改造  浙江浦江金狮湖区首推地，两宗商住地13.5亿起拍  天津73亿挂牌四宗地，以“限地价、竞自持”出让  杭州临安土拍收金58.8亿，宝龙17.8亿竞一商住地  成都挂牌天府新区4宗商业用地，总面约134.59亩  碧桂园携手武汉东创将在产城融合方面深度合作  禹洲第三次落子天津9.7亿夺得津南区北闸口宅地  合肥3宅地收金30.44亿，万科21.56亿得长丰地块 风险/机会提示  机会：铁路土地综合开发，通俗说就是“以地养路”  风险：京沪穗等城市首批试点集体用地建设租赁房 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1107期 2017/08/28 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 房企转型升级持续分化，中小企业逐步退出 2017年下半年违约风险可能会超预期。WIND数据显示，今年以来，共发生19只债务违约，涉及11家企业主体，涉及债券规模149.79亿元。其中，除华盛江泉（华盛江泉集团有限公司）、弘昌管道（信阳市弘昌管道燃气工程有限公司）为新增违约主体外，其余主体均有存量债券处于违约状态。去年同期，则出现37只债券违约，涉及13家发行主体，涉及债券规模229.11亿元。今年以来债券违约数量和违约规模，分别较去年同期下降48.6%和34.6%。 违约规模同比下降的同时，信用债发行亦有所下滑。WIND资讯统计显示，今年前六个月，国内信用债累计发行规模2.66万亿元，净融资-1937.37亿元。今年以来，信用债发债规模、净融资首次大幅下降，这主要是受市场环境影响。从等级来看，近年来AA及以下中低等级发行规模占比有所下降；从行业来看，地产行业受国内融资政策影响，发行规模收缩严重；从债券类型来看，无论是发行数量、发行规模还是净融资额，公司债都有显著收缩；从成本来看，16年10月以来，短融、公司债发行加权平均成本呈现上升趋势，截止到2017年6月底，其票面利率分别在5%和5.5%附近。实际上，跨季过后，市场正趋乐观，普遍认为当前债券市场的流动性风险和利率风险都不高。即使如此，信用违约风险仍被视为是未来债市的主要风险。 最新数据显示，今年上半年信用债到期量2.85万亿元，下半年还有2.66万亿元到期，其中三季度到期规模1.53万亿元。考虑到仍有短期债券品种发行，预计下半年信用债到期规模不低于上半年。与此同时，从违约情况来看，今年5月份债券违约规模已达40亿元，虽然不及去年同期，但已创今年单月新高。此外，6月份债券违约规模达22亿元，已超过去年同期。 2017年已经过半，对于一些民企来讲，这半年的日子并不好过。上半年，债券违约和市场波动等负面事件频发。负面事件将对民企债有重大影响，而民企债的大幅波动会对信用债的投资情绪产生明显冲击，预测2017年下半年，债券市场的一级发行将持续低迷。联合评级的数据显示，在今年上半年金融监管环境趋严的背景下，信用债发行规模大幅下降，资金成本明显上扬。而民企的债券违约占总体的比率超过了60%，民企的信用风险相对国企来讲偏高。民企一旦违约，会砸锅卖铁还债，违约回收率相对高于国企，这主要是因为国企的违约临界点比民企高所导致的，优质的国企也会壮士断臂，因此投资者应关注企业的第一还款来源。联合评级副总裁艾仁智表示，在一些发 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 债大省，债券违约情况比较集中，投资者应从行业因素、经营因素、财务因素、担保因素、重点区域等方面来全面评估发债企业。 在众多的发债企业中，房地产企业最引人关注。自去年十一开始，政府对楼市采取了非常严厉的管制措施，包括限贷、限购、整顿中介、延长办理时间等，以限制需求，尤其是投机型需求。数据显示，大型房企的少数股东权益占比有15%~20%的提升，这说明大型房企进行了大量的并购活动；房地产企业的转型升级持续分化，部分中小企业逐步退出市场。 在流动性收缩、土地稀缺的大背景下，低价拿地能力与大股东支持对房企来说至关重要；中小房企拿地能力逐渐下降，业务的可持续性存疑，投资者应持续关注其信用状况；而目前房地产信用债的到期集中在2019-2021年，届时偿债压力也将凸显。预计下半年的政策面将趋稳，会继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策。一二线城市总体的去库存压力虽小，但仍需关注短期销售回款情况，三四线城市应主要关注去库存情况；大中型房企的信用风险相对较小，但中小型房企的信用风险变化需关注。 返回首页 行业数据信息 2016年底我国城市城区户籍人口4.03亿人 8月22日，国家住房和城乡建设部发布《2016年城乡建设统计公报》。公报显示，2016年年末，全国设市城市657个，其中，直辖市4个，地级市293个，县级市360个。统计汇总，城市城区户籍人口4.03亿人，暂住人口0.74亿人，建成区面积5.43万平方公里。2016年年末，全国共有县1537个，比2015年减少31个。统计汇总，县城户籍人口1.39亿人，暂住人口0.16亿人，建成区面积1.95万平方公里。2016年年末，全国共有建制镇20883个，乡10872个，自然村261.7万个（部分地区存在缺报）。统计汇总，村镇户籍总人口9.58亿。（RSJ） 返回首页 7月房价指数呈增幅继续收窄态势 日前，国家统计局发布了房价指数，不难看出在严厉楼市政策分类实施下，全国各城市房地产市场的基本表现，总体上呈现了增幅继续收窄的态势。7月房屋销售市场继续降温，充分说明了购房政策效应的积极释放，房企在价格方面也会相对表现得较为低调，并适当做 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 让步，此举对制约房价的上涨有较大益处。房价上涨城市减少，未来4个月将迎促销潮。从房价涨跌城市数量来看，上涨的城市数量有所减少，而下跌的城市数量有所增加，更多城市会加入适当降价促销的行列中来。从房价指数来看，一线城市环比零增长，二三线城市增幅收窄。从三类城市的环比数据来看，总体上印证了继续降温的态势。其中一线城市继续保持环比零增长，而二线城市和三线城市则增幅有所收窄。这也说明当前此类城市房地产市场调控的有效，以及部分城市需求提前释放以后，当前交易开始降温，市场价格也开始回落或结束暴涨态势。而从同比数据看，唯一的一个区别是三线城市同比增幅还在扩大，这和当前三线城市部分交易量较好有关，部分投资资金进入到三线城市，持续几个月的环比上涨以后，同比增幅也在拉大。作为新房市场晴雨表的二手房市场，从数据来看，总体上呈现了继续降温的态势，节奏和一手房是类似的。另外二手房市场的降温也说明房东相对来说调低了市场预期。（LSJ） 返回首页 近3个月京津冀地区大数据房价指数环比跌幅达10.9% 中国社科院公布的7月中国大数据房价指数（BHPI）显示，2017年7月，京津冀地区大数据房价指数环比下跌2.5%，近3月环比跌幅达10.9%，近半年同比上涨0.58%。7月，长三角地区环比上涨1.31%，近3月环比增长4.6%，近半年同比上涨8.55%。7月，中部地区环比上涨2.66%，近3月环比增长6.84%，近半年同比上涨17.14%。7月，珠三角地区环比下跌0.33%，近3月环比增长2.25%，近半年同比上涨12.3%。报告预计，北京等城市房价快速反弹的概率很小，近期或将进入阴跌阶段，其它热点二、三线城市房价涨幅显著收窄，也将逐步实现“软着陆”。此外，报告认为，主要一线城市房价调控已见成效，但限购、限贷等政策手段并不会因此放松。租购房同权首次进入政策层面，将对中国未来住房市场结构产生深远的积极影响，长效机制框架的雏形已经确立，政策制度不再支持房价的继续快速上涨。（BSJ） 返回首页 前7月北京完成七成疏解整治任务 8月24日，北京市发改委发布了1-7月全市“疏解整治促提升”专项行动进展情况，今年1-7月，各专项行动任务整体进度达到70%左右。具体来看，截至7月30日，全市共拆除违法建设完成全年计划的87%，拆除量是去年同期的2.8倍；整治“开墙打洞”完成全年计划的145.3%；疏解退出一般制造业企业539家，完成全年计划的 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 107.8%。与此同时，疏解腾退之后的土地将如何再利用也是业界颇为关注的问题之一。北京市发改委相关负责人透露，北京已提出要从今年起至2019年的三年内，每年安排2亿元用于补助商业便民服务设施项目。对于不符合规划、确需撤除的农副市场，按照“拆一补一、先补后拆”的原则，提前谋划补充和替代措施。今年全市要建设提升蔬菜零售等7类便民商业网点1000个，既有综合性生活服务中心，也有菜站、早餐店等专业网点，北京拟安排2亿元市政府固定资产投资用于补助便民商业设施建设，目前第一批52个项目已面向社会公示。从进度上来看，1-7月，北京全市建设提升蔬菜零售等7类基本便民商业网点792个，完成全年任务量的79.2%，其中蔬菜零售网点267个。（LSJ） 返回首页 7月广州二手住宅成交依旧缩量下行 2017年7月，广州市11区经中介行促成的二手房网签量为7588套，比6月的8506套减少10.8%。由于银行信贷规模逐步收紧，对申请客户的审批及放款时间也较之2017年第一季度要延长，在广州链家促成的二手买卖业务中，7月纯商业贷款的比例为33.2%，比6月减少7.7个百分点，也是2016年8月以来的最低比例值。分析认为，目前尽管首套房贷的利率水平有较大可能往上调，但现时二手买卖市场的客户成功压价空间也仅在2.7%-3.3%之间来回波动，未能有效放大，因此对中介促成交易的难度仍然较大。2017年8月1-9日，经广州链家促成的二手住宅买卖宗数比7月同期减少6.8%，广州全市二手住宅成交均价为31025元/m2，比7月同期微升2.6%，主要是天河、越秀两区部分高价物业成交拉动整体均价。（LSJ） 返回首页 前7月贵州商品房销售面积同比增长19% 从贵州省统计局了解到，随着去库存政策效应持续发力，贵州省房地产开发企业商品房销售面积保持快速增长。从2016年3月份以来，商品房销售面积连续16个月保持15%以上的增长。据统计，今年前7个月，贵州住宅和办公楼销售面积增长较快。其中，住宅销售面积2115.76万平方米，同比增长20.9%；办公楼销售面积57.61万平方米，同比增长23.6%，增速较上半年提升11.9个百分点。与住宅和办公楼相比，商业营业用房销售面积增长较慢。1至7月，商业营业用房销售面积296.78万平方米，同比增长11.5%，增速较上半年提升1.8个百分点，较上年同期回落15.4个百分点。统计数据显示，1至7月，贵州商品房销售面积增速高于全国平均水平5个百分点，低 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，