安邦集团房地产行业通讯

安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 北京城市经济功能必须要为首都功能让路了【详情】 解决首都与城市矛盾的另一种方式是单设政治功能的首都，如美国的华盛顿、加拿大的渥太华、澳大利亚的堪培拉等。不过，在世界上大多数国家，首都与大城市往往是合而为一的，如伦敦、巴黎、东京、首尔、莫斯科等，这与北京的功能及定位基本一样。 关键数据  1-6月10大重点城市土地出让金同比下降47.5%  2015年端午北京房贷市场咨询量环比上涨20%  6月15-21日，上海商品房新增供应环比上涨四成  深圳楼市成交仍持续回落 每周要点  2014年保障安居工程资金共计1.62万亿元  北京下调5年期以下住房公积金贷款利率至3%  兴创臵业1.22亿竞得北京大兴区采育镇商服用地  万科8.5亿元底价摘东莞虎门博涌“连体地”  广州南沙自贸区挂牌两宗地，起始总价10.33亿  保利华南再进一子6.3亿元拿下阳江商住地块  杭州三宗地收金18亿，九龙仓抢下申花两宅地  南昌江鼎臵业拿下青山湖地块，另一宗商服地流拍  重庆7.69亿元挂牌3宗商住地，占地30万平米  合肥26.5亿成交四宗地，复星地产拿下滨湖商住地 风险/机会提示  机会：地产行业政策调整将从中央下移至地方层面  风险：中国城市在宜商竞争力方面存在的突出问题 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第998期2015/06/29 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 北京城市经济功能必须要为首都功能让路了 从世界城市发展的历史来看，当首都与所在城市发展的功能出现矛盾时，迁移的基本都是首都。据不完全统计，从18世纪至今天的200多年里，全世界有三分之一的国家迁了都。现代著名的迁都案例有巴西的巴西利亚、巴基斯坦的伊斯兰堡等。解决首都与城市矛盾的另一种方式是单设政治功能的首都，如美国的华盛顿、加拿大的渥太华、澳大利亚的堪培拉等。不过，在世界上大多数国家，首都与大城市往往是合而为一的，如伦敦、巴黎、东京、首尔、莫斯科等，这与北京的功能及定位基本一样。 北京现在也面临着首都功能与城市功能的矛盾问题。不过，中国的解决办法不是迁都，而是“迁市”，即将城市的非首都功能从城市中心区迁移出去，为首都职能腾出更大的空间。在具体做法上，是将北京市地方行政管理机构迁至城市东部边缘，希望以行政机构搬迁带动非首都功能的疏解，最终减少北京中心城区的人口数量、经济活动与交通压力。从媒体披露的信息看，具体的迁移方案估计在7月上旬将水落石出。 北京“迁市”的做法对北京这座城市将有何影响？安邦此前曾做过简单分析。“迁市”的做法是否能实现疏解功能的预设目标？尤其是北京“迁市”还与京津冀协调发展这一区域发展规划结合起来，作为一个人口超过2000万的特大城市，北京面临的问题和受到的影响极为复杂，值得深入思考。这里我们只讨论北京市的经济功能与首都功能的平衡问题。 从目前掌握的信息来看，我们认为，北京的城市经济功能不可避免将会受到较大影响。 首先，疏解非首都功能已成为北京的政治任务。北京市长王安顺日前强调，“《京津冀协同发展规划纲要》是有序疏解北京非首都功能、全面推进京津冀协同发展的行动指南，当前全市上下要把学习贯彻《规划纲要》精神作为重大政治任务和中心工作，进一步统一思想、凝心聚力、扛起重担。各区县、各部门、各单位要主动担当......坚决把各项疏解任务落到实处”。要指出的是，中国的事情一旦上升到政治高度，遵循的肯定不是经济逻辑，也不是城市逻辑。 其次，今后核心城区将不再聚集资源。王安顺市长明确提出，“要统筹好增量控制和存量疏解，严格控制增量资源在城六区聚集；要统筹好疏解总目标与分领域目标，制定好产业、市场、教育、医疗、行政事业单位等疏解方案和目标；要统筹好全面推进与重点突破，选择 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 一批条件基本成熟、具有广泛共识的重点工程先行启动；要统筹考虑疏解后土地利用，更多用于绿地建设，用于公共服务设施和功能的完善”。王市长在这里传递了重要信息，今后包括经济要素在内的资源，将严控向城六区投放，而且核心区腾出的土地和空间资源，将会用于非经济类的绿地和公共服务。这会改善城市景观，但在经济上则会产生不小的损失。 第三，北京向天津、河北转出的资源要素可能比预期的要大。北京市的功能调整是京津冀协调发展这盘大棋中的一部分，要使得北京的非首都功能疏解明显奏效，就必须大力度地迁走北京市的一部分产业和人口。王安顺市长已经提前打了招呼，“有序疏解非首都功能难度很大，工作目标、对象、任务、方法与我们以往工作有很大区别”，要“努力破除深层次矛盾问题，确保非首都功能转得出、稳得住、能发展”。由此我们不难看到，在中央要求之下，北京市对疏解功能已经咬了牙、铁了心。 安邦研究团队参与的北京多个部门和区域的十三五规划研究，都因为京津冀协调发展以及北京疏解功能而处于观望状态，原有的发展定位、发展思路在新形势下都面临再调整。去年中央领导提出了北京的四大功能定位之后，北京市在经济上曾提出了“高精尖”的思路。但从最新的形势来看，恐怕“高精尖”经济的发展模式还要调整，要继续削弱和淡化北京的经济职能。北京市将会放弃部分经济目标，全力保证完成疏解非首都功能这一政治任务。北京的城市经济功能必须要为首都功能让路了。 返回首页 行业数据信息 6月典型城市刚需和改善型购房需求积极释放 数据显示，2015年6月前15天，20个典型城市（4个一线、10个二线以及6个三线城市）新建商品住宅成交面积619万平方米，环比5月前15天增长4%，同比增长62%。6月楼市聚集了2015年一季度以来各类宽松政策效应，刚需和改善型购房需求积极释放，预计整个6月成交量仍将维持高位，而二季度市场成交总体乐观。（RSJ） 返回首页 1-6月10大重点城市土地出让金同比下降47.5% 数据显示，2015年上半年以来，北京等中国10大重点城市合计土地出让金为2549.8亿元，比2014年同期的4852.99亿元同比下降 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 47.5%。其中，一线城市下降幅度尤为明显。除上海外，其余三大城市上半年土地收入均大幅下调。北京同比降幅达46.2%，深圳同比下降80%，广州同比下降61%。分析认为，供应减少是上述主要城市土地收入减少的主要原因，包括北上深广等主要城市在内，虽然上半年也出现一些高价地块，但因为挂牌土地总体减少，造成土地出让收入整体锐减。（BSJ） 返回首页 6月15-21日，上海商品房新增供应环比上涨四成 6月15-21日一周，上海住宅共成交1909套，成交总面积为24.67万平米，成交均价为35505元/平米，成交金额为87.58亿元。从各区的成交情况看，浦东以成交3.38万平米位居第一，占据全市住宅成交面积的13.7%；松江以2.81万平米位居第二；嘉定以成交2.59万平米位列第三位。在住宅成交均价方面，静安以99987元/平米的均价位居第一；卢湾以99908元/平米的均价位居第二；黄浦以87723元/平米的均价位居第三；成交均价最低的是金山，均价11043元/平米。从成交看，6月15日-6月21日，上海商品房成交面积为34.94万平方米，环比上涨0.50%；商品住宅成交面积为24.67万平方米，环比下滑1.10%。商品房和商品住宅成交量与前一周相比基本持平，但成交价格较前周相比均有明显涨幅。上周商品住宅成交价格达到35505元/平方米，已突破3.5万元/平方米，再创历史新高。供应方面则出现小幅攀升，上海市商品房新增供应量为32.15万平方米，环比上涨39.69%；其中商品住宅的新增供应量为19.14万平方米，环比上涨7.67%。连续几周的成交量，都没有出现亮眼的爬升。在股市接连遭遇重挫的同时，楼市成交气氛亦不太活跃。不过高端市场成交价格则稳步上扬，成为当前亮点所在。商业地产方面，该周上海商办成交680套，成交面积为6.96万平米，成交均价26727元/平米，成交金额为18.60亿元。从各区的成交情况看，浦东以成交1.35万平米领先全市，占全市商办成交面积的19.4%；闵行以1.13万平米的成交量位居第二；嘉定以成交1.10万平米排名第三。在商办成交均价方面，徐汇以49839元/平米的均价位居第一；闸北以43317元/平米的均价位居第二；杨浦以35270元/平米的均价位居第三。成交均价最低的是崇明，为12851元/平米。土地市场，该周上海商品房用地供应2宗，土地面积4.58万平米，同时，商品房用地成交5宗，土地面积18.76万平米，成交金额59.90亿元。（BSJ） 返回首页 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 2015年端午北京房贷市场咨询量环比上涨20% 地产金融服务机构“伟嘉安捷”统计数据显示，2015年端午三天“小长假”期间北京房贷市场咨询量环比上涨20%，其中北京城区周边住房及“学区房”较受购房人青睐。“伟嘉安捷”认为，每到下半年都是学区房成交买卖的高峰，大部分为子女上学而购房的人通常在开学前便提早安排看房选房适宜，在端午放假期间针对“学区房”的咨询量较为突显。“伟嘉安捷”指出，“北京市政府将迁至通州”的消息一出，立刻带火了周边的楼市。其次从贷款政策来看，目前商贷与公积金二套比例分别调整，使得臵业升级人群在贷款时减轻了前期购房压力，逐渐走出观望。（RSJ） 返回首页 北京拟引进1300亿社会资本参与126个项目建设 6月23日，北京市社会科学院及社会科学文献出版社共同发布《北京蓝皮书》，其中《北京公共服务发展报告2014-2015》指出，北京市拟引进1300亿元的社会资本参与乡镇污水处理、城市道路、轨道交通、综合交通枢纽、固废处臵和镇域供热等六大领域126个重点项目建设。此外，报告建议应鼓励社会资本参与建设运营健康与养老服务项目，引导社会资本投资老年用品和服务市场，以应对人口老龄化问题。（LSJ） 返回首页 7月北京商品住宅市场预计37个项目入市 数据显示，2015年7月，北京商品住宅市场预计将有37个项目入市，其中14个纯新盘，以及23个老项目后期。这也是自5月北京商品住宅供应开始抬头以来，月度开盘量最多的一次，北京商品住宅市场供应也将连续3个月维持在30个项目以上。亚豪机构市场总监郭毅分析认为，在滞后了一个月之后，供应市场的回暖节奏已赶上成交，北京住宅市场的全面回暖已正式铺开，而7月37个项目的预计开盘量也将创2015年的月度供应新高。（BSJ） 返回首页 深圳楼市成交仍持续回落 数据显示，6月15日-6月21日，深圳一手住房市场成交1443套，环比下降17.64%；成交面积14.81万平方米，环比下降17.18%；成交均价为31076元/平米，环比上涨2.27%。单日成交方面，最高的为6月16日，新房成交280套，成交均价为28888元；其次则为6 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 月17日成交212套，均价30406元。分析认为，深圳楼市成交回落或主要是受银行房贷收紧以及端午假期等多方因素影响，致使新房成交量在前一周的基础上继续回落。成交区域方面，宝安、龙岗两区共成交1028套，占全市成交量的83.71%，龙岗区成交829套，占全市成交量的57.45%。其他四区成交235套，占全市成交量的16.29%。成交均价方面，南山区全市最高为52423元/平米，盐