安邦集团房地产通讯

〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 房地产企业步入新的发展阶段【详情】 2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。 关键数据  5月中国三四线城市房价环比上涨1.0%  北京商住物业成交几乎绝迹  深圳6月新建商品住宅成交均价同比下降11.8%  6月全土地市场成交持续升温 每周要点  浙江省试行土地出让新规  苏州土拍揽金47亿  重庆60万平米四宗地出让，四房企23亿分食  万达底价66.75亿打包济南1500亩土地  武汉17.56亿元新挂8宗地块  绿地26亿布局西安西咸  碧桂园4.1亿元摘得长沙望城地块  泰州三地块成交收22亿，天地源6.64亿首落子  新希望25亿夺昆明泛亚新区组团地块  安微臵地4.36亿竞得阜阳宅地 风险/机会提示  机会：外溢的购房需求推高嘉兴楼市价格  风险：北京颁布相关文件督促地产项目尽快入市 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1099期 2017/07/03 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 房地产企业步入新的发展阶段 通过并购地产项目公司增加土地和项目储备，成为不少大型房企的选择。经不完全统计发现，今年以来，已有20家左右非地产主业公司先后公告处臵旗下地产业务。今年以来，新黄浦、红豆股份、丰华股份等多家非房地产主业公司先后公告，拟转让房地产公司股权，部分公司借此退出地产行业。不少公司通过转让资产获得一次性收益，增厚了当期利润。 以新黄浦为例，公司拟转让上海鸿泰房地产有限公司30%的股权及对标的公司1.03亿元债权。经上海联合产权交易所公开挂牌，于6月19日以拍卖方式组织实施竞价，广东德骏投资有限公司以12亿元竞拍成交。本次交易实施后，预计将增加母公司2017年度税前利润8亿元左右。红豆股份拟将红豆臵业60%股权转让给控股股东红豆集团，交易价格为8.2亿元。公司‚房地产+纺织‛的双主营业务变更为以服装业为核心的单业务模式。受益于此次资产转让，红豆股份预计2017年上半年实现净利润4.9亿元左右，同比增长728%。 再如，山东高速拟转让全资子公司烟台合盛房地产开发有限公司100%股权及14亿元债权，挂牌价格为15亿元。公司初步测算，若本次股权转让成功，股权转让收益约为475.78万元；若2017年5月底实现股权交割，由受让方代合盛公司偿还股东借款本金及利息，预计可实现利息收入约32680.07万元。 类似上述非房地产主业的上市企业退出地产行业的案例还有不少，就不一一列举了。受资金链紧张和资金成本上升的影响，房地产企业之间的兼并收购案例明显增加，其中不乏一些知名地王项目公司。在这些转让案中，多数附带了债权。受让方除了支付相应股权对价外，还需负担相关债权。这也显示出相关企业转让这些项目背后的‚力不从心‛。6月8日，北京产权交易所信息显示，华侨城股份以7.34亿元底价转让其全资子公司北京侨禧投资有限公司49%股权，受让方还需支付44.49亿元的借款利息。统计显示，近3个月以来，在北交所挂牌转让的房地产公司股权项目明显增多，且在挂牌价中债权占据较大比例，其中不乏一些大型企业的房地产项目。上市房企方面，融创中国、蓝光发展、阳光城等公司先后通过并购项目公司股权的方式拿下天津、重庆、成都、武汉、广州等多个地产项目及土地，并购标的集中在重点城市市场。6月26日，SOHO中国宣布，以35.73亿元出售上海虹口SOHO。资料显示，虹口SOHO位于上海市四川北路商圈中心，总建筑面积约9万平方米，可租面积约7万平方米。出售时处 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 于满租状态。 中国房企产业协会此前发布的报告显示，近年来房地产业并购数量以及涉及金额呈逐年增加之势。2016年，房地产行业并购案宗数为198宗，涉及金额为4014.83亿元，同比上升43%；而2015年并购案宗数为343宗，涉及并购标的物价值为2815亿元，同比增长11%。该报告认为，2016年行业集中程度进一步提升，同时行业平均利润率下行趋势未改，表明行业高增长时代已经结束。在新的发展阶段，大型房企通过并购加速获取资源，中小型房企则加速转型，房地产开发企业分化进一步加剧。 总体而言，近一段时期，在房地产调控周期，融资能力、品牌等居于劣势的中小房企面临更大的生存压力，部分企业选择出售相关资产。一方面，相较于在土地市场直接拿地，通过并购地产公司股权，获取土地储备手续简单，可以缩短开发周期，且税费更低，但通常需承继标的公司的负债。这些因素促使房地产资产交易趋于活跃。另一方面，非房地产主业上市公司出售地产业务股权，有利于回笼资金，回归主营业务。对于大型房企来说，相较于通过并购地产项目公司增加土地和项目储备，在热点城市拿地、融资及后续项目开发成本较高。种种因素促使房地产资产交易趋于活跃。 返回首页 行业数据信息 5月中国三四线城市房价环比上涨1.0% 6月29日，穆迪投资者服务公司发布的报告显示，2017年1-5月，中国一线城市房地产合约销售额同比下滑30.1%；二线城市同比下滑12.9%；三四线城市同比增长36.0%。5月，一线城市房价环比平均上涨0.1%，涨幅较上月的0.4%有所回落；二线城市环比平均上涨0.5%，涨幅与上月持平；三四线城市环比上涨1.0%，涨幅与上月持平。穆迪表示，2016年9月以来国内住宅限购范围扩大，使得一二线城市房价上涨继续趋缓；而受强劲销售增长支撑，三四线城市房价已连续7个月环比上涨。（LSJ） 返回首页 截至5月底，全国住房公积金缴存总额11.31万亿 住房和城乡建设部6月30日发布‚2017年5月份全国住房公积金运行情况‛显示，2017年5月，全国缴存住房公积金1433亿元，提取住房公积金1005亿元，发放个人住房贷款865亿元。截至5月 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 底，全国住房公积金缴存总额11.31万亿元，提取总额6.55万亿元。为方便跨省就业职工就近、高效办理住房公积金异地转移接续业务，全国住房公积金异地转移接续平台正在加快建设。据不完全统计，目前，北京、上海、广州、深圳等20多个城市已经完成了接入工作。并且，在接入城市间的转移接续已经可以一站办理。（RSJ） 返回首页 北京商住物业成交几乎绝迹 统计数据显示，北京自3月26日商办限购之后的两个月，整体市场成交全面降温，所有商办类项目的签约数据合计仅2014套，环比调控前两个月的9905套，跌幅达到了80%；从具体数据看，热点成交项目主要为世界侨商中心有一整栋超过400套写字楼签约，光大新北京中心、富力运河十号有部分商务公寓签约，剔除这些通州项目，实际市场成交量接近于零，成交量暴跌99.9%，全面冰冻。数据还显示，5月，北京商住房项目成交量继续下滑，成交面积为0.2万平方米，环比减少73%，同比减少99%；成交套数为39套，环比减少72%，同比减少99%。相比2016年月均34万平方米的交易规模，当前此类市场已基本上处于‚绝迹‛状态。实际上，无论从供应端还是需求端来看，北京商办类市场处在冰冻状态。自商办限购政策出台后，监管部门严查市场违规行为，多个楼盘涉嫌‚商改住‛被查，近3个月时间里，北京商住楼盘样板间全部关闭，关于楼盘的推广也都销声匿迹，许多楼盘网签也被暂停。从需求端来看，商办限购政策十分严格，导致刚需及投资客群都因为商住房未来市场堪忧而放弃了购买商住房的计划。（LSJ） 返回首页 深圳6月新建商品住宅成交均价同比下降11.8% 深圳市规划和国土资源委员会7月1日公布的数据显示，深圳6月新建商品住宅成交均价为54492元／平方米；成交套数为2953套，为今年以来最高值。据统计，深圳6月新建商品住宅成交均价为54492元／平方米，环比微降0.04%，同比下降11.8%；成交套数为2953套，环比增加27.7%，同比下降9.2%；成交面积292343平方米，环比增加24.8%，同比下降15.6%。在二手房市场，深圳6月共成交7210套二手房，环比下降1.0%，同比增加33.1%；成交面积623085平方米，环比下降4.0%，同比增加27.3%。业内人士指出，深圳6月一手房成交量有所回升，市场需求有所释放，不过市场预期仍不容乐观。6月下旬，成交量再现回落态势，伴随深圳二手房成交量的下行和全市新房均价‚九连降‛，调控的威力与成效持续显现。（LSJ） 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 返回首页 6月全土地市场成交持续升温 易居研究院发布报告，6月份监测的50个典型城市土地成交占地面积为1810万平方米，环比增长72%，同比增长18%。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，环比数据表明，6月份土地成交有所升温，也说明了房企补库存的动作在加大。今年上半年50个典型城市土地成交占地面积为8750万平方米，相比2010-2016年同期，同比增幅分别为-41%、-36%、-7%、-34%、-30%、30%和20%。这说明今年上半年50城土地成交明显弱于2010-2014年的同期水平，但好于2015年和2016年。当前土地交易相对活跃，和各地积极供地、房企强化土储战略等有关。从地域分布来看，今年上半年，50个城市中土地成交面积排名前10的城市分别为郑州、重庆、徐州、合肥、西安、武汉、昆明、贵阳、常州和镇江。徐州、常州等三线入列，充分说明房企开始积极关注重点三线城市。价格方面，6月份，50个城市土地成交均价为5277元/平方米，环比增长6%，同比减少3%。观察历史数据，今年4月份地价创下了2010年以来的最高水平，但到了5-6月又出现了回落，这和部分地方落实土地限价政策等有关。50个城市是全国地产成交最为活跃的城市，也是对市场冷暖变化率先反应的城市。比如，以今年上半年为例，50个城市土地成交面积同比增长20%，显著高于全国约5%的同比增幅。从流拍率来看，6月份，50个城市土地流拍占地面积为44万平方米，环比减少12%，同比减少12%，已明显低于2010年以来的月度平均水平。说明土地市场较为活跃。今年下半年，预计全国土地供应规模会进一步加大，尤其是对于热点城市来说，在新房市场去库存周期明显偏低的情况下，土地供应量会上升，土地交易规模预计会大于上半年。（RSJ） 返回首页 市场动态 ‚营改增‛减税是否主要减在房地产行业引发争议 近日，‚营改增‛减税是否主要减在房地产行业引发争议。日前，全国人大财政经济委员会副主任委员黄奇帆表示，《2016年中央决算报告》中提到了2016年‚营改增‛为企业减税减负的成果。2016年全年，‚营改增‛减税总量是5736亿元，其中5月至12月一共是4889亿元，分了三块：房地产、金融这一块减了1747亿；制造业减了1486亿；现代服务业、信息技术服务业、交通运输业减了1656亿。黄奇 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 帆表示，‚总的看来觉得效果不错。但是再一分析，在房地产、建筑业、金融服务业中的1700多亿当中，房地产要占1000多亿，金融业因为没有什么进项要抵扣的，金融服务业‘营改增’具体配套政策还在研究制定中，所以2016年金融业的减