〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 上海大量物流物业需求向周边溢出【详情】 上海及周边城市的物流物业设施对于开发商、机构投资者、投资基金等继续保持其吸引力。其主要原因是，尽管其净收益率在未来几年内还将小幅下调，但会始终高于其他物业类型。 关键数据  北京房地产贷款增速继续回落  深圳去年新房成交八年来首次跌破3万套  未来广州住宅成交逐渐萎缩恐是大趋势  近5年111城住宅用地出让合同履约81.8% 每周要点  创维数码拟竞投广州中新知识城1000亩土地  天津北辰区34亿挂牌一宗14.68万平综合用地  石家庄29.54亿再挂主城6宗地  传万达拟将体育资产赴港上市  旭辉8.97亿元夺得张家港经开区两宗低密度宅地  中铁建4.3万/平摘苏州新地王  中粮联合体17.63亿竞杭州青山湖科技城宅地  德企卓伯根以底价2.69亿元竞得长沙岳麓区商地  龙湖珠海再落子，6.4亿竞得新城商住地  龙光地产5.38亿竞得南宁五象新区一宗地 风险/机会提示  机会：雄安新区规划框架迎来新进展  风险：2017年房地产市场格局剧变 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1125期 2018/01/08 安邦集团·中国产业研究中心 安邦集团研究总部 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 上海大量物流物业需求向周边溢出 2017年物流地产异军突起，出现多宗高品质大宗交易收购，体现了投资者对于中国高品质的物流物业充满信心。而大上海地区作为中国经济与物流产业发展的桥头堡，无论在产业规模与发展水平都处于全国领先地位。由于来自电商和第三方物流的需求强劲，现代物流物业在大上海地区正出现供不应求的局面；由于物流行业的专业化与现代化，传统的仓储需求正向现代物流物业转移；由于上海市内物流物业租金上升，土地使用期限收紧以及拆除违建，大量物流及仓储需求已向周边城市（如太仓、昆山、嘉兴）溢出，并在近期持续涌向更外围的市场（如常州、无锡、南通、常熟等）。 分析指出，上海优质物流物业市场总存量为696万平方米（只包括上海保税区与非保税区的优质物流物业，而高标准物流物业存量约为500万平方米），其中65%位于浦东区域。尽管新增供应陆续交付使用，源自第三方物流、电商及制造业企业的需求强劲，上海优质物流物业供不应求的状况始终持续，全市净吸纳量18万平方米，空臵率于2017年第三季度环比下降2.7个百分点至8.0%。尽管市场可租赁面积有限，租赁市场需求旺盛，继续推动租金上涨，租金涨幅录得历史新高。全市平均平均租金环比上涨4.4%至人民币1.37元每天每平方米（0.20美元）。大部分项目均录得租金涨幅，市场始终倾向于业主方。 业内人士表示，2017年，上海物流物业投资市场活跃，国内外买家投资情绪积极，净收益率有所压缩，从2011年的7.6%下降至2017第三季度的5.0%，但仍高于其他主要物业类型。因大部分物流物业业主倾向于自持物业以获得长期稳定收益，市场内可供出售的物流项目极其有限。据悉，受上海拆违的影响，大量企业寻求仓储空间。强劲的需求快速去化上海物流物业的空臵面积，且辐射至周边城市。如昆山、太仓及嘉兴均得益于该外溢的需求，市场十分活跃，且租金稳定上涨。近期，大型物流物业开发商也开始扩大对这些市场的投资及开发力度。 数据显示，2017年上半年，昆山、太仓、嘉兴的物流物业需求强劲，租金均录得1%-3%的涨幅，分别至1.05、0.86与0.83元每平方米每天（0.15、0.13、0.13美元）。而空臵率分别下降至约1%、2%与6%的低位。随这三个市场可租面积逐渐减少，强劲的需求外溢至更多的城市。据高力国际监测，无锡、常熟、南通及常州均可见租赁需求增加，且入住率稳步上升。 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 预计未来三年内，上海将有超过120万平方米的高品质物流项目竣工入市，总存量也将超过800万平方米。其中，超过半数新增应将位于浦东区域，且多数为非保税物流物业。除此以外，周边城市之大体量新增供应也将于近些年陆续交付，仅昆山2017-2019年间就将有超过100万平方米新增供应的新项目交付。尽管如此，我们预测上海的空臵率将在6%-8%之间浮动，而太仓和昆山的空臵率将保持低位。可预见的未来3年内，高品质物流项目预计将继续吸引大量租赁需求，主要来自第三方物流企业、零售、电子商务、先进制造业等。这些企业将继续大量租赁和吸纳上海以及周边城市的物流设施空间。市场将始终倾向于业主方，租金仍将呈现继续上涨的势头。此外，由于上海市“五违四必”的整治行动仍在持续，预计由此引起的需求一定程度上在近期将继续推高上海市及周边区域物流物业的租金价格。预计整体市场租金年涨幅将在5%-7%范围内。 对于投资市场，上海及周边城市的物流物业设施对于开发商、机构投资者、投资基金等继续保持其吸引力。其主要原因是，尽管其净收益率在未来几年内还将小幅下调，但会始终高于其他物业类型。另一方面，物流物业的租赁需求旺盛，租期较长且非常稳定。此外，物流用地供应的稀缺，以及成熟物流物业项目的资本价值不断提升，预计未来上海以及周边城市将会有更多的物流物业大宗交易产生。” 此外，因为上海及邻近城市（如太仓、昆山与嘉兴）的物流用地供应十分有限，因此投资与开发需求正呈现快速的外溢，距上海更远的城市包括常熟、无锡、南通、常州等地的物流用地及可用于仓储的工业用地正被迅速开发。分析认为投资者与开发商的拿地与开发策略将会受市场实际供给情况影响较大，因此应具备相应弹性。 返回首页 行业数据信息 北京房地产贷款增速继续回落 央行北京营业管理部公布的2017年1月份至11月份北京市货币信贷统计数据报告显示，北京房地产贷款增速继续回落，延续了2017年年初以来楼市信贷低位运行走势。在信贷额度限制等多重因素影响下，逐步减弱房贷折扣、提高房贷利率就成为银行的必然选择，许多银行首套房贷款基准利率出现上浮。有机构统计数据显示，2017年11月份，北京地区首套房贷款平均利率为5.27%，相当于基准利率上浮7.6%。基准利率的上浮增加了购房者的月供成本。在多种措施的调控作用下，2017年北京楼市成交量明显下降，房价过快上涨的势头得到 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 遏制。过去几年，北京市房价出现过快上涨的一个重要原因是供给不足。随着北京土地供应量增大，特别是供应指标的完成，其正面效应将会逐步显现。（LSJ） 返回首页 今年底上海将新增租赁房源计划开工和转化20万套 1月5日，上海召开促进房地产市场健康发展联席会议，会上明确，上海将继续加强房地产市场调控不动摇、不松懈，保持调控政策的连续性稳定性。2017年，上海已推出租赁住房用地29块，累计土地出让面积达79.69公顷、建筑面积181.26万平方米。2018年，上海将着力推进租赁住房规划建设，完善租购并举的住房制度，到2018年底，实现新增租赁房源计划开工和转化总量20万套、新增代理经租房源9万套（间）的目标。下一步，将在已出台培育和发展住房租赁市场“26条”意见及相关配套政策基础上，建立全市统一的住房租赁公共服务平台，健全市区两级住房租赁服务中心，线上线下联动，数据共建共通共享，更好地服务构建租购并举住房制度的大局。加快培育扶持机构化、规模化、专业化代理经租企业，坚持市场化运作，以企业为主体培育和发展住房租赁市场。还将积极探索创新，研究出一套顺应上海创新社会治理、符合承租人需求的租赁住房物业服务、小区综合治理，以及租赁社区公共服务、社会治理的新机制、新模式。（BSJ） 返回首页 深圳去年新房成交八年来首次跌破3万套 深圳市规土委近日的数据显示，去年深圳共售出25820套一手住宅，为八年来最低水平。价格方面，经历连续15个月连跌，去年的均价为54445元/平方米。从成交主力看，刚需盘成为去年深圳楼市的主力军。房信网数据显示，自2010年以来，深圳新房住宅成交量多在3万-5万套之间，其中2015年成交量最多，为66450套。八年来，深圳楼市全年成交量首次跌破3万套，2017年成交量仅为25820套，同比减少36.2%。（BSJ） 返回首页 未来广州住宅成交逐渐萎缩恐是大趋势 根据网易房产数据中心监控“阳光家缘”的数据，2017年广州一手住宅网签成交89859套，比2016年的127887套减少38028套，同比下降29.74%；均价方面，2017年广州一手住宅网签均价为16451元/m2，比2016年的16689元/m2下降238元/m2，同比下降1.43%。 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 据分析，从去年广州每月的情况来看，一手楼市走势可分为三个阶段——第一阶段为1~4月，该阶段首先延续了2016年的市场热度，3月出现“小阳春”，买家因担心信贷收紧而抓紧入市步伐，3月底调控政策陆续出台后，买卖双方抓紧时间成交，促使网签量连续两月突破万套。第二阶段为5~9月，从5月开始网签数据出现大幅回落，调控“威力”初显，受诸多因素影响，该阶段新批供应量减少，信贷收紧，买卖双方均进入观望阶段，市场成交处于全年低谷。第三阶段为10~12月，调控经过半年时间“消化”，市场有所回暖。由于广州购房需求仍在，同时新批预售量较早前增加，买家选择空间增大。另一方面，开发商受年底业绩冲刺、资金周转压力等因素影响，加快了开盘和推货节奏，还有部分楼盘推出了特价房、折扣等让利方式刺激成交，去年年底出现了一小波“翘尾”行情。在“房子是用来住的，不是用来炒的”思路下，再加上二手住宅成交占比增加，未来广州一手住宅整体成交逐渐萎缩恐怕是大势所趋。而目前外围五郊区的成交占比也越来越明显，2017年广州11区中，外围五郊区的网签量达到66132套，中心六区则仅网签了23727套，其中黄埔一个区的网签量就有16587套，占了中心六区网签量的近七成。在各区网签量中，增城夺得销冠，一个区就网签了26531套，占全市总网签量的近三成，南沙、花都和黄埔的网签量也都过万套，成交最少的越秀区全年仅网签295套。（RSJ） 返回首页 广州今年加快13个旧村全面改造 近日从广州市城市更新局获悉，与旧村改造相关的两大重磅文件——《广州市旧村庄全面改造成本核算办法》即日起印发实施，《关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见》也在前日的市府常务会议上审议通过并将在近日印发实施。《办法》考虑回迁居民的需求，适当提高了复建住宅的装修标准；《意见》则对规范合作意向企业引入进行了详细规定。根据城市更新年度计划，今年广州将加快实施13个旧村全面改造，通过出台《广州市城中村人居环境整治行动方案》，城市更新部门会同住房城乡建设、水务等部门和各区政府，推进旧村安全隐患整治、河涌整治等工作开展，促进城中村人居环境、功能配套、产业人文等整体提升。截至2017年11月底，全市已批复旧村项目42个、面积19.28平方公里，其中，猎德、杨箕等8个村已完工，横沙、潭村等17个村正在建设。正在改造的城中村项目主要集中在黄埔区、天河区、荔湾区等。（BSJ） 返回首页 〃 安邦集团·中国产业研究中心的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 2017年东莞楼市供应表现为“前轻后重” 统计数据显示，2017年上半年东莞住宅供应仅有205.52万平方米，同比几乎减少一半，创2011年以来近7年同期新