〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 如何正视新一轮房地产调控？【详情】 在“经济低迷+政策紧缩+人民币承受贬值压力”的综合背景下，更大的可能性则是，楼市调控将加剧一部分资金外流。 关键数据  1-9月50大城市土地出让金总额为1.77万亿元  北京新房成交创12周新高  9月19-25日，上海楼市成交及供应呈双线上扬  武汉房价连续20个月上涨 每周要点  全国将停止别墅类供地，联排低密度项目审批将受控  博大新元21亿夺北京自住房用地，溢价139.7%  启迪协信54亿入天津高价地王  中航地产拟向保利地产协议转让23亿房地产业务  华南城2.4亿竞得重庆一宗宅地  蓝光6.9亿竞得成都龙泉驿住宅用地，溢价192%  华侨城拟出资1.43亿元设立合资基金  深深房董事会通过审议与恒大地产重组上市协议  保利地产包揽太原小王村和晋阳湖两宗地  当代臵业582万美元购西雅图1地块25%股权 风险/机会提示  机会：十一国庆的广州楼市刷新网签记录  风险：强压楼市之下，中国货币政策会在三年内收紧 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1062期 2016/10/10 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 如何正视新一轮房地产调控？ 刚刚过去的国庆长假，多地密集出台限购政策似乎成了对“黄金周”的反讽。房地产限购政策愈演愈烈，这显然与中央对楼市的态度有关。在各地依靠房地产火爆短暂地缓解了经济和财政压力之后，中央对房地产泡沫膨胀风险的担心主导了政策。从2010年至今，中国楼市已经历了限购、取消限购到再度重启限购的一个来回。在高峰期，国内一度有46个城市实施了楼市调控政策。虽然政府屡次调控，但中国至今仍未跳出越调控越上涨、离不开也甩不掉的怪圈。 在我们看来，国内对房地产的矛盾与纠葛心态，与政府对房地产市场缺乏长期政策有关。从历史来看，中国近20年房地产市场的发展历程，实际上重复了国际上已经发生过的“危机三角”模式——过度城市化带来了资本过剩，资本过剩造成经济危机，危机修复后人们将发展的希望再度投向城市化。中国经济如果要真正实现转型，就必须突破“危机三角”循环，摆脱很多地方经济和财政对房地产业的依赖，找到新的发展出路。 要制订针对房地产市场适度的长期政策，首先需要政策制订者对房地产业有一个基本定位。在我们看来，中国经济赋予房地产业过高的地位，对房地产业的依赖度太高。资本过剩推高了房地产资产价格，吸引了大量的金融资源进入房地产业，推动了房地产业的自我强化，现在，高房价已给中国城市经济带来了极大的抑制和普遍的杀伤力。因此，抑制和削弱房地产市场的资产泡沫，应该成为国内房地产政策的长期目标。 在政策思路上，中国应该以房地产税收为主来来设计房地产业的长期政策。总体来看，长期政策应体现如下一些原则：（1）相关税收政策、信贷政策应该有利于普通人满足基本的住房需求，让中产阶级群体实现居者有其屋；（2）税收政策设计应该打击以炒作为目的的房地产投资和交易，让炒作型的投资只有微利或者根本难以有利可图；（3）税收政策应该考虑对房地产业开征遗产税或空臵税，以减小以投资为目的的房地产交易行为。简单说，要实现三个核心目标：一是满足基本居住需求；二是减少投机炒作；三是推动投机性资本远离房地产行业。 接下来，市场和投资人普遍关注的，除了此次调控的实际效果外，还包括从楼市挤出的资金会流向哪里。在安邦看来，考虑到中国经济转型的大背景，此轮楼市调控肯定不会轻易放开，而国内股市目前既缺乏基本面支撑，也缺乏政策支持，再加上去年刚刚出现大股灾，短 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 期内市场很难重建信心。因此，楼市调控导致流入股市的资金恐怕极为有限。至于实业投资，在当前市场形势下，更不会成为投资者的选择。因此，在“经济低迷+政策紧缩+人民币承受贬值压力”的综合背景下，更大的可能性则是，楼市调控将加剧一部分资金外流。其实，资金大举涌向海外的情况，从内地居民争相赴港购买保险以及外管局收紧内地赴港购买保险渠道上已经显现。可以预见的是，国内收紧楼市后，包括买保险在内的各种资金外流，将会更加活跃，而持续且隐蔽的资本外流对人民币汇率构成了极大压力，并将继续蚕食中国的外汇储备，需要相关部门关注这种趋势和潜在风险，并在管控政策上有所调整。 返回首页 行业数据信息 1-9月50大城市土地出让金总额为1.77万亿元 最新数据显示，2016年1-9月，截至9月27日，50大城市土地出让金总额为1.77万亿元。其中九成城市卖地收入超过百亿元，苏州、南京、上海、杭州卖地金额突破千亿元。9月，中国出现50宗高价地（认定标准单宗地总价超过10亿，溢价率超过100%）。（LSJ） 返回首页 9月中国百城新建住宅平均价格同比上涨16.64% 中国指数研究院公布的数据显示，2016年9月，中国100个城市新建住宅平均价格报12617元人民币/平方米，环比上涨2.83%，涨幅较8月扩大0.66个百分点；均价较2015年同期上涨16.64%，涨幅较8月扩大2.89个百分点。北京、上海等十大城市新建住宅均价为24372元/平方米，同比上涨21.49%，涨幅较8月扩大3.43个百分点，环比上涨3.41%，涨幅较8月扩大0.69个百分点。（BSJ） 返回首页 北京新房成交创12周新高 统计数据显示，9月19日-9月25日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交3916套，环比增加59%，这一成交量创造了近12周的新高；相对应的成交面积为36.33万平方米，环比增加65%。该周成交大幅回升，分析认为成交的上扬当中商住与普宅产品均出力不小。商住市场方面，该周商住成交环比增加37%，占比仍超市场半数，达58%。目前商住市场调控传言方向将以供应端为主，因此可以预见一旦调控政策落地，商住供应将现大幅下滑，而基于普宅 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 类产品已普遍高端化，一旦低总价的商住产品停止供应，大量首臵型以及刚改型需求将“无处安放”。因此受到预期影响，商住购房客群的臵业需求集中释放，使得商住成交快速上扬。该周北京商品住宅市场共有14个项目入市，其中包括3个普宅项目，以及9个商住项目。14个项目共新增住宅产品1852套，预售许可面积15.7万平方米，环比分别增加250%，558%，同时这一供应量也创造了近14周的新高。分析认为，商住供应出现集中爆发现象，而这主要是受到未来商住调控预期趋紧的影响。从实际市场情况来看，进入9月份之后商住类产品的预售证“发证”速度已经放缓，因此大量前期已取证项目，以及近期“侥幸”取证项目纷纷加快入市速度，以规避未来可能会出现的政策风险。从入市项目表现来看，无论是别墅、普宅，还是商住类产品均出现热销现象，而随着这些项目逐渐转签周期，预计10月份市场成交将现走高。商业地产方面，该周北京写字楼市场成交171套，成交面积2.71万平方米，成交均价37627元/平方米，成交金额10.2亿元。商住市场成交2541套，成交面积16.45万平方米，成交均价34207元/平方米，成交金额56.28亿元。（BSJ） 返回首页 9月19-25日，上海楼市成交及供应呈双线上扬 网上房地产数据显示，9月19日至25日，上海商品住宅供应9.78万平方米，环比增长27%，对应的公寓和别墅产品分别为9.78万平方米及0.04万平方米。截止25日，上海9月商品住宅成交价格达44173元/平方米，再创新高，同比上涨幅度超过40%，但成交面积仅77.51万平方米，环比、同比分别下滑59%和45%。与往年相比，上海今年“金九”成色明显不足。8月底的成交暴涨透支了部分购买需求，导致上海9月成交相对低迷，直至金九第三周，上海才迎来商品住宅成交的小幅反弹。商业地产方面，上海商业地产在持续走低后迎来了小幅反弹，网上房地产数据显示，9月19日至25日期间，上海商业产品成交3.71万平方米，环比上涨45%，均价则出现10个百分点的下滑至24576元/平方米。供应在经历上周的暴涨后再度回落至2.7万平方米。办公市场方面，上海累计成交8.83万平方米，环比上扬7%，成交均价环比上扬2个百分点至29153元/平方米。（LSJ） 返回首页 9月19-25日，广州新建商品住宅网签环比上升35% 9月19日-9月25日，广州新建商品住宅网签3227套，环比上升35%；成交均价为18890元/平方米，环比上升8%，成交面积为34.59万平方米，环比上升34%；销售总金额65.35亿元，环比上升 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 45%。分析指出，该周成交环比大涨35%，同比涨幅也达到四成，同时天河区和荔湾区楼盘集中网签拉高了整体均价，环比继续上升8%，全市均价已接近19000元/平方米的水平，同比2015年均价水平涨幅达到24%。同时，该周广州新建商品住宅新增预售项目共25个，共计5247套房源，建筑面积合计52.26万平米，环比上升260%。9月19日-9月25日，广州新建商品住宅网签3227套，环比上升35%；成交均价为18890元/平方米，环比上升8%，成交面积为34.59万平方米，环比上升34%。从网签情况来看，中心六区成交量呈现不同程度的涨幅，中心六区签约金额占比也达到61%。签约均价方面来看，海珠区价格涨幅突出，环比上升15%。值得注意的是，由于楼市畅旺及部分楼盘价格上调，广州均价30000元/平方米以上的楼盘正在增加，且成交量也在放大。新增房源方面，该周广州新建商品住宅新增预售项目达25个，共计5247套房源，建筑面积达52.26万平米。开发商推货热情高涨，预计9月底至10月，广州楼市还将迎来新一波成交高峰。商业地产方面，该周广州商用物业销售面积23085平方米，销售金额4.80亿元；办公物业销售面积62117平方米，销售金额14.01亿元。（RSJ） 返回首页 9月深圳市新房住宅成交量环比增长13.2% 深圳市规划和国土资源委员会公布的数据显示，2016年9月，深圳新房住宅成交量共计2618套，成交面积为277776.72平方米，成交均价为61600元，与8月新房成交2312套相比，9月成交量环比增长13.2%。（LSJ） 返回首页 成都楼市“金九银十”的局面全面打开 9月19日-9月25日，本周为国庆前最后一个周末，“金九银十”的局面也在该周全面打开，无论是新增供应还是备案成交或者是推盘签约，整体的量都有五成以上的上涨。周内新推22个住宅楼盘其中有十个“日光”，已经预示了这个国庆看房买房的热度上升，虽然本周主城区的住宅备案价格降到了1.2万元/平方米以下，但均价总体呈现上涨的趋势。有统计数据显示，成都市高新区1-9月的房价累计涨幅达到23.19%，而大成都范围的同期房价涨幅亦超过10%。房价指数呈现逐月上涨态势，其中成都高新区和青羊区的整体价格上涨超过2000元/平方米。9月19日-9月25日，成都全市商品房备案成交面积出现54.5%的上升，周成交商品房80.04万平方米，其中商品住宅市场整体成交72.42万平方米，环比大涨56.14%。周内，主城区共成交商品 〃 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 6 住宅3048套，环比大幅增长94.26%，成交面积也相应的出现93.04%的增长达到30.52万平方米。值得注意的好似，本周主城住宅成交均价出现微幅下跌，跌出1.