安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 1 理论与现实问题 分析评价 北京楼市回调趋势已现【详情】 虽然上半年北京二手房市场成交量表现不俗，但根据月度表现，市场回调趋势已现。从当前的政策形势来看，北京未来的楼市政策仍将从严趋紧，二手房市场的持续低温或难以避免。 关键数据  6月下旬北京楼市供应和成交再次冲高  上海楼市成交端连续上扬，供应端一再走低  深圳新房高端化的趋势进一步凸显  6月A股上市房企发行公司债规模环比减少56% 每周要点  越秀地产9.86亿竞得杭州宅地，楼面价1.7万元/㎡  上海建工3.9亿竞得南昌宅地，溢价率102%  前海76亿再推准地王，楼面价2.6万  万科25亿造郑州双料地王，溢价率294%  南京8宗限价地，成交1宗5宗熔断2宗终止出让  青岛4.35亿挂牌出让李沧区商住地  恒大收购成都锦江13万平米地块  碧桂园5.9亿摘得东莞莞城新地王，溢价率321%  旭辉收购了佛山华祥及汇金两公司权益，合计7地块  美的地产衡阳、徐州拍得三地块 风险/机会提示  机会：全国房地产市场库存连续下降  风险：北京甲级写字楼平均租金面临下行压力 安邦服务热线： 公司网址：http://www.anbound.com.cn 电话：86-10-56763000 传真：86-10-56763059 service-bj@anbound.com.cn 总第1050期 2016/07/11 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 2 理论与现实问题分析评价 北京楼市回调趋势已现 在政策、信贷等多方利好下，今年上半年北京二手房成交热情高涨。根据机构统计，今年1-6月，北京市二手房网签量创下了2010年以来的新高。不过随着政策利好效应的边际递减，市场双方的心态正在发生变化，二手房市场逐渐降温，6月北京二手房网签量出现了断崖式下跌。业内预计下半年北京二手房或将迎来降温盘整。数据显示，2016年上半年，北京全市二手住宅共成交135507套，环比2015年下半年增长20.6%，创下2010年以来半年度交易量的新高，成交均价为43465元/平米，环比2015年下半年的均价上涨9.3%。目前看来，国家“去库存”的政策大方向，以及春节前后一系列利好政策的出台有效刺激了楼市需求，也使得更多购房人形成了“房价将持续上涨”的市场预期，加上春节前后新房市场供应量不足，购房需求不得不转向二手房，诸多因素共同造成了二手房市场的火热态势。 实际上，自2014年9C30政策出台以来，2015年的3C30政策，以及央行的多次降息，均为购房者尤其是改善型购房者入市提供了条件。随着市场需求大量入市，市场成交量价自然水涨船高。尽管整个上半年的二手房成交量增长明显，但在二手房报价不断上涨的背景下，需求释放量的不断缩减，也造成了二手房市场呈现趋冷的现实。数据显示，2016年1-3月，北京二手房市场快速升温，交易量逐月走高。其中3月份创下了3.2万套的单月成交量高点。到了4、5月份，市场冲高回落，但整体市场成交量仍在2万套以上。六月份，北京二手房成交量出现断崖式下跌，在5月份成交2.4万套的情况下，6月份的网签量仅达到1.1万套。 6月份以来，北京部分区域的二手房门店也反映出上述情况。据海淀区学院南路的二手房经纪人介绍，4、5月份区域里卖得最好，皂君东里一个社区就成交了十几套。6月份以后，市场相对冷淡下来。在石景山、海淀等区域，不少二手房门店反馈6月份实际成交量不尽如人意。5月最后两个工作日二手房成交将近两千套，但6月以后，北京二手住宅单日网签量由1000+骤降至了500套甚至以下。据统计，6月北京二手房市场房客源比已经下降到2.9，远低于市场繁荣时期的4以上的新增房客源比，这也意味着买卖双方进入市场的热情在降低。 虽然二手房市场整体面临降温趋势，但随着各中小学开始信息采集和招生计划发布，近期学区房的关注度依旧不减。在二手房中介最近30天带看最多的小区中，芍药居北里和远洋山水分列第三名和第九名。其中，芍药居北里作为人大附中朝阳学校小学部的学区房，在最 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 3 近一段时间，小区里的咨询量始终不减。景山学校远洋分校以往基本仅对一手房业主子女开放。今年3月远洋与学校取消共建后，不少家长考虑到学校同时对二手房业主开放，因此近几个月强烈关注远洋山水二手房。在较为明确的购房原因中，孩子上学是主要因素，43.9%的买家都有此考虑；其次是就近上班和照顾父母，考虑人群分别占25.3%、18.2%。 最近几年，80后逐渐成为北京二手房市场的购买主力。今年上半年，这种趋势依旧没有发生变化。根据机构统计，在上半年的二手房买卖中，80后占54.6%，虽然较去年略微减少了0.5%，但依然是市场主力。值得注意的是，随着90后毕业进入职场，并逐渐拥有经济能力和购房需求，90后在北京二手房买家中所占比重也表现出上涨趋势。 虽然上半年北京二手房市场成交量表现不俗，但根据月度表现，市场回调趋势已现。从当前的政策形势来看，北京未来的楼市政策仍将从严趋紧，二手房市场的持续低温或难以避免。北京二手住宅的年均交易总量一般在15万套左右，近几年随着存量房市场规模的增加，年均交易总量也就在20万套左右，而今年仅上半年二手房成交就已超过13万套。根据历史经验推断，下半年北京二手房市场的成交规模在七八万套的水平，下半年北京楼市降温将是大势所趋。 返回首页 行业数据信息 6月中国城市一手房价格288指数同比增长10.13% 数据显示，2016年6月，中国城市住房（一手房）价格288指数为1193.0点，指数较5月上升17.3点，环比上涨1.47%，涨幅较5月缩小0.14个百分点，同比涨幅扩大至10.13%。在监控的288个主要城市中，共有180个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较5月增加11个；一手房价格指数下跌的城市数量为94个。（LSJ） 返回首页 6月下旬北京楼市供应和成交再次冲高 统计数据显示，6月27日-7月3日，北京商品住宅（不含保障房与自住房）共实现成交4344套，成交面积36.19万平方米，环比分别增加73%、31%。这也是北京楼市短暂下滑之后再度翻身，站上周度成交四千套之上的高位，而商住产品成交3095套占比高达71%。从区域成交特征来看，无论是普宅市场还是商住产品，房山区成交均 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 4 拔得头筹，区域内普宅成交占比26%，商住占比更是高达42%。从成交前十排名中也可以看出，房山区项目占据半数。分析认为，房山区住宅存量主要位于五六环之间，且多地处地铁沿线，因此在其他郊区县楼市主力供给已逐渐外延至六环外的形势下，该区域更具备较大地缘优势，也因此能够在通州双限之后，再度快速崛起，接收外溢需求。6月27日-7月3日，北京住宅市场共有5个项目入市，新增住宅产品1405套，预售许可面积8.6万平方米，环比分别减少17%、33%。进入7月之后市场供应并未延续6月底的旺盛态势，开发商年中业绩之战已告结束。此阶段入市多为加推，且去化较佳，因此纷纷趁热加推。普宅存量以及新增供应量的减少，再加上地价的持续上涨，是支撑普宅项目价格不断跳涨的根本动力。（BSJ） 返回首页 上海楼市成交端连续上扬，供应端一再走低 数据显示，6月27日至7月3日，上海商品住宅供应量为19.59万平方米，环比下跌22%。当中，公寓产品和别墅产品各有17.89万平方米、1.7万平方米获批，分别环比下跌19%和44%。豪宅和土地市场的火爆一直是上海上半年楼市的一个显著特征，统计数据显示，今年上半年上海总价在1000万以上的一手豪宅共计成交5041套，已占去年全年成交量的六成以上。刚刚步入下半年，上海远郊的松江便诞生了新地王。7月1日上午，合景泰富以47.35亿元竞得上海市松江区方松街道新城主城B单元B06-06号地块，溢价56.2%，成为松江新城板块新的地王。网上房地产数据显示，6月27日-7月3日，上海商品住宅成交39.54万平米，环比上扬21%；同时，均价上扬6个百分点至38176元/平方米。截至6月底，今年上半年上海商品住宅成交量已经748.43万平米，同比上涨23%，为6年以来的半年成交新高。成交均价为35006元/平米，同比上涨13%。尽管量价齐升，但从“325新政”前后的市场交易量的表现来看已经发生明显的变化。在项目入市方面，或许是处于年中冲刺后的休整期，上海周末开盘的项目并不多，仅有三个项目有房源推出。商业地产方面，仅仅一周时间，上海商业地产成交已经从量升价跌变为量跌价升，而价格的上升主要在于多个高价商业项目成交的拉动。数据显示，6月27日至7月3日，上海商业市场共去化3.42万平方米，环比下滑46%，但成交均价上扬33%至27322元/平方米。从供应来看，上海该周共有5个商业项目获批，面积合计为9.21万平方米，环比增长97%。另外，写字楼市场成交虽然环比下跌8%，但成交面积依然保持较大体量，合计为17.61万平方米，均价则为30272元/平方米，环比下滑19%。土地市场，该周上海共有6宗地挂牌，分布在虹口、宝山、闵行和青浦四个 安邦集团研究总部的房地产通讯是一种行业性简报产品，其内容仅供参考，不作为投资依据。 5 区。（RSJ） 返回首页 深圳新房高端化的趋势进一步凸显 6月最后一周，深圳成交量开始有所回升，同时受到南山区、宝安区豪宅成交拉动，全市均价持续维持高位。据深圳房地产信息网监测，6月27日-7月3日，深圳共计成交792套新房住宅，环比增加11.1%；成交面积8.64万平方米，环比增加18.2%；成交均价6.00万元/平方米，环比上涨5.8%。单日成交依旧表现低迷，6月28日成交137套，至7月3日达到60套水平。区域方面，南山、盐田、罗湖、福田共计成交160套新房住宅，其中南山区成交120套，环比增加29.0%；罗湖区成交34套，环比减少59.0%；福田区、盐田区分别成交5套、1套。成交最多的是宝安区356套，环比增加29.9%；其次是龙岗区276套，环比增加8.2%。均价方面，南山区成交均价高达9.76万元/平方米，环比上涨14.8%；其次是福田区9.45万元/平方米，环比上涨8.12%；第三是罗湖6.47万元/平方米，环比上涨1.9%。深圳规土委统计数据显示，受新政调整期影响，6月份全市出现量跌价升的现象。期内全市新房成交3253套，环比上涨44.0%，同比下跌56.6%；成交面积34.65万平方米，环比上涨41.0%，同比下跌54.9%。由于豪宅集中成交，全市成交均价6.17万元/平方米，环比上涨10.6%，同比上涨101.1%。这也是深圳继5月份后，房价再度创下历史新高。5月以来，新房均价已有3周均价在6万元以上，深圳新房高端化的趋势进一步凸显。预售方面，深圳批售商业面积8114.41平方米，商业套数21套。整个6月，全市仅5个项目获得批售，环比有一定的下滑。商业地产方面，深圳共计成交352套商业物业，环比增加25.3%；成交面积2.33万平方米，环比增加9.7%；成交金额9.98亿元，环比减少13.6%；成交均价4.29万元/平方米，环比下跌21.2%。办公物业则成交17套，环比减少43.3%；成交面积933.6平方米，环比减少51.8%；成交金额4113.9万元，环比减少54.9%；成交均价4.43万元/平方米，环比下跌6.4%。（BSJ） 返回首页 6月27-7月3日，广州新建商品住宅网签环比上升25% 6月27日-7月3日一周，广州新建商品住宅网签3311套，环比上升25%；成交均价为16886元/平方米，环比下降2%，成交面积为35.88万平方米，环比上升25%；销售总金额60.59亿