2015年1-11月大陆房地产开发与销售数据点评：销售快速增长，投资仍显疲弱

专 题 报 告R e s e a r c h D e p t. 1 2015年12月14日 2015年1-11月大陆房地产开发与销售数据点评 ——销售快速增长，投资仍显疲弱 王睿哲 C0062@capital.com.tw 销售快速增长 2015年11月单月全国房地产销售面积和销售金额分别为1.44亿平米和9732亿元，同比分别增长8.6%和20.2%，增速分别较10月份增长3.1个百分点和7.8个百分点。环比来看，分别增长19.7%和增长21.0%。另外，从绝对的量值来看，全国房地产单月销售面积则是创出了全年单月新高，销售额也仅次于今年6月。可以看出10月末降息作用明显，全国房地产单月销售超出预期。各线城市销售分化仍较为明显，11月全国房地产销售面积超预期的增长仍主要由一、二线城市贡献（ 11月30大中城市的销售面积同比增长16.2%仍是领先于全国水平），另外，销售金额的快速增长则更是受益于一、二线城市销售占比的增加（11月30大中城市房地产销售面积在全国的占比已由去年同期的16.9%增长至19.5%）以及一、二线城市房价的上涨。从销售均价来看，11月全国房地产销售均价为6780元/平米，环比微增1.0%,同比增长10.7%。 整体来看，2015年1-11月全国商品房销售面积10.93亿平米，销售金额74522亿，分别同比增长7.4%和增长15.6%。较1-10月分别提升0.2和0.7个百分点。展望未来，我们认为在房地产政策以及货币政策的指引下，房地产销售仍将维持在相对高位，但受基期的垫高，增速将会下滑。 房地产投资、新开工仍显疲弱 2015年11月单月房地产投资金额为8901亿元，YOY下降5.1%，单月增速已连续4个月负增长，并且受基期因素影响，11月降幅扩大2.7个百分点。整体来看，2015年1-11月，全国房地产开发投资金额为87702亿元，YOY增长1.3%，增速较1-10月份回落0.7个百分点。其中，1-11月东部地区房地产开发投资48789亿元，同比增长1.1%，增速比1-10月份回落1.2个百分点；中部地区投资18988亿元，增长1.8%，增速回落0.2个百分点；西部地区投资19926亿元，增长1.1%，增速回落0.4个百分点。 2015年11月单月全国房地产新开工面积为1.35亿平米，同比下降20.9%，继续处于负区间内。整体来看，1-11月全国房地产新开工面积14.1亿平米，同比下降14.7%，降幅扩大0.7个百分点。 图1：单月销售面积及增速（亿平米、%） 图2：单月销售金额及增速(亿元、%) 数据源：国家统计局，群益证券整理 数据源：国家统计局，群益证券整理 专 题 报 告Research Dept. 2 2015年12月14日 从前瞻性指标来看，1-11月房地产开发企业到位资金同比增长2.2%，增速较1-10月提高0.9个百分点。在销售持续增长的背景下，房地产企业的资金压力在持续小幅度缓解中。1-11月全国房地产开发企业土地购置面积同比下降33.1%，在一、二线拿地增加的作用下，降幅较1-10月小幅缩窄0.7个百分点，但33.1%的降幅仍显示出企业拿地谨慎的态度。另外，新开工并未如预期恢复，降幅反而有所增加，预计未来拿地和新开工将继续拖累投资下行。我们下调全年投资增速至+1%，新开工增速至-13.5%，上调销售面积增速至+6%，销售金额增速至+14.5%。 目前全国房地产销售快速增长，但新开工、企业购地以及房地产投资增速则与之背离，反映出开放商认为库存压力仍较大，看长去库存时间。短期我们认为整个大陆的房地产市场仍将处于一个去库存周期，销售受政策影响也较大，后续销售情况仍需观察。而从长远来看，整个大陆房地产市场已进入下半场，行业增速将会不断趋缓。纵观整个房地产板块，我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中：龙头房企由于其项目主要集中在一、二线城市，销售业绩将继续好于全国整体水平，长期还将会受益于市占率的提升。幷且，龙头房企多已布局养老地产、社区服务和物流地产，在行业未来的发展中将会具备优势。另外，从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水平在整个A股市场处于低位，具备较强的安全边际，可以进行适当的配置。我们继续推荐保利地产、万科、招商地产、华侨城A等龙头个股。 表：房地产运行数据 单位亿元、亿平米、亿元、 11月 MOM YOY 1-11月 YOY 1-11月增幅较1-10月变动 投资金额 8901 7.7% -5.1% 87702 1.3% 回落0.7个百分点 新开工面积 1.35 9.9% -20.9% 14.06 -14.7% 扩大0.7个百分点 销售面积 1.44 19.7% 8.6% 10.93 7.4% 增加0.2个百分点 销售金额 9732 21.0% 20.2% 74522 15.6% 增加0.7个百分点 图3：单月新开工面积及增速（亿平米、%） 数据源：国家统计局，群益上海整理 专 题 报 告Research Dept. 3 2015年12月14日 数据源：国家统计局 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群益证券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。