2016年1-2月大陆房地产开发与销售数据点评：销售快速增长，投资、新开工略有恢复

专 题 报 告R e s e a r c h D e p t. 1 2016年3月14日 2016年1-2月大陆房地产开发与销售数据点评 ——销售快速增长，投资、新开工略有恢复 王睿哲 C0062@capital.com.tw 销售快速增长，已向重点二、三线城市蔓延 2016年1-2月全国房地产销售面积和销售金额分别为1.12亿平米和8577亿元，同比分别增长28.2%和43.6%，均高于2015年全年的增速。全国1-2月销售快速增长，我们认为一方面是由于国家2月密集出台宽松政策，刺激购房者入市。从30大中城市的数据来看（30大中城市2月销售面积同比增长31.9%，高于1月的19.6%，并且为历史同月最高增速），2月销售的增长尤其明显。另外一方面，我们认为主要是基期较低的缘故，去年1-2月全国房地产的销售面积和销售额为2013年以来的同月最低值。在一线城市房价同比快速上涨，二线城市房价同比转正， 三线城市房价同比降幅缩小的背景下，全国1-2月的销售均价也是创出了历史新高，达到了7634元/平米，同比增长12.0%，环比增长15.1%。另外，在销售分化的背景下，2015年30大中城市房地产销售面积占比持续增加，但我们注意到2016年1-2月房地产销售面积在全国的占比却由去年同期的30.2%小幅下降至29.1%，我们认为目前房地产销售恢复已蔓延至了部分基础较好的三线城市。 展望2016年，我们仍维持原来的判断，在房地产政策以及货币政策的指引下，上半年房地产销售面积仍将维持在相对高位，增速也将得以维持，但下半年受基期的垫高、前期需求的大量释放以及政策的边际效应递减的影响，增速预计将会有所放缓，而销售金额则会在房价攀升的背景下继续提升。 房地产投资略有恢复，能否企稳仍需继续观察 2016年1-2月房地产投资金额为9052亿元，YOY增长3.0%，单月增速由负转正。投资增长仍主要由东部和中部贡献：1-2月份，东部地区房地产开发投资5536亿元，同比增长3.7%，增速比去年全年提高3.2个百分点；中部地区投资1678亿元，增长4.3%，增速提高2.5个百分点；西部地区投资1838亿元，下降0.1%，而去年全年为增长1.3%，西部地区投资情况有所恶化。 2016年1-2月全国房地产新开工面积为1.56亿平米，同比增长13.7%，由负转正。2016年1-2月房地产开发企业土地购置面积为0.22亿平米，同比下降图1：单月销售面积及增速（亿平米、%） 图2：单月销售金额及增速(亿元、%) 数据源：国家统计局，群益证券整理 数据源：国家统计局，群益证券整理 专 题 报 告Research Dept. 2 2016年3月14日 19.4%，但降幅较去年全年同比-31.7%的降幅缩窄了12.3个百分点。2016年1-2月全国房地产开发企业到位资金为21392亿，同比下降1%，而2015年全年为增长2.6%。下降主要是受国内贷款（YOY-9.5%）,利用外资(YOY-82.8%),自筹资金(YOY-7.6%)下降的影响，销售回流资金仍在不断增长（定金及预收款YOY+8.3%,个人按揭贷款YOY+30.4%）。 房地产销售恢复逐步向重点二线城市及部分基础较好的三线城市蔓延，部分房地产企业库存压力得到缓解，使得新开工转正，土地购置下滑幅度减缓，带动房地产投资略有恢复。目前房地产企业资金来源中的自有资金及贷款在下降，企业主动的投入在减弱，资金将更多倚靠销售的回流资金，房地产投资能否持续企稳我们认为将更多取决于销售和去库存的情况。 综上，短期我们认为仍处于一个去库存周期，投资能否阶段性企稳仍需观察。从长远来看，我们仍旧认为整个大陆房地产市场已进入下半场，行业增速将会不断趋缓。纵观整个房地产板块，我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中：龙头房企由于其项目主要集中在一、二线城市，销售业绩将继续好于全国整体水平，长期还将会受益于市占率的提升。幷且，龙头房企多已布局养老地产、社区服务和物流地产，在行业未来的发展中将会具备优势。另外，从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水平在整个A股市场处于低位，具备较强的安全边际，可以进行适当的配置。我们继续推荐保利地产、万科、招商蛇口、华侨城A等龙头个股。 表：房地产运行数据 单位亿元、亿平米、亿元 图3：单月新开工面积及增速（亿平米、%） 数据源：国家统计局，群益上海整理 专 题 报 告Research Dept. 3 2016年3月14日 1-2月 MOM YOY 投资金额 9052 9.4% 3.0% 新开工面积 1.56 12.5% 13.6% 销售面积 1.12 -41.6% 28.2% 销售金额 8577 -32.8% 43.6% 数据来源：国家统计局 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群益证券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。