2017年1-4月大陆房地产开发与销售数据点评：房产销售增速回落，开发投资、新开工稳定增长

专 题 报 告R e s e a r c h D e p t. 1 2017年5月15日 2017年1-4月大陆房地产开发与销售数据点评 ——房产销售增速回落，开发投资、新开工稳定增长 姜以宁 H70378@capital.com.tw 销售增速继续回落 2017年4月单月全国房地产销售面积和销售金额分别为1.26亿平米和10041亿元，同比分别增长7.74%和9.95%，增速较3月分别下降7个百分点和14.4个百分点。由于3月初至4月部分热点城市(包括部分三线城市)持续出台加码的限购、限贷、限售的房地产调控政策，受限城市销售热度递减，带动全国销售增速出现回落。4月全国房地产销售均价为7956元/平米，环比下降3.69%，同比增长2.05%，增速较3月下降6.45个百分点。我们预计随着去年销售均价基期的相应提高和销售热点区域向二、三、四线城市的迁移及国家对于抑制房价上涨的坚决态度，未来几月销售均价将继续回落。累计来看，2017年1-4月全国商品房销售面积4.17亿平米，销售金额33223亿，分别同比增长15.7%和20.1%。累计销售面积增速和销售金额增速分别较1-3月下降3.8和5个百分点，1-4月房地产销售受政策影响效果较为明显。 展望全年，我们仍维持原来的判断，在房地产调控政策以及货币政策的指引下，房地产行业去库存仍是主基调，二三四线未限购城市的销售将继续保持较快的增长，带动整体销售面积增速维持在高位。但由于国家对抑制房价上涨态度坚决，同时受基期的不断垫高、个人房贷政策日益收紧、前期需求的大量释放以及调控政策的边际效应递增的影响下，销售金额增速则会随之呈现逐步回落的态势，预计全年销售金额保持与去年相当或低速正增长。 开发投资、新开工增速均保持稳定增长 2017年4月单月房地产投资金额为8440亿元，YOY+9.6%，单月增速环比提升0.2个百分点；累计来看，2017年1-4月，全国房地产开发投资金额为27732亿元，YOY+9.3%，增速较1-3月份提升0.2个百分点。4月单月全国房地产新开工面积为1.67亿平米，YOY+10.1%，增速保持两位数在增长，增速较3月回落3个百分点；累计来看，1-4月全国房地产新开工面积4.82亿平米，同比提升11.1%，增速较1-3月回落0.5个百分点。4月投资增速和新开工面积增速保持稳定增长。受二三四线城市的销售市场的持续回暖所带动，同时由于去年房地图1：单月销售面积及增速（亿平米、%） 图2：单月销售金额及增速(亿元、%) 数据源：国家统计局，群益证券整理 数据源：国家统计局，群益证券整理 专 题 报 告Research Dept. 2 2017年5月15日 产市场的火爆销售行情，房企在手现金充裕，同时住建部和国土资源部发文加快去化周期快区域的土地供应速度，我们判断未来开发投资和新开工仍将保持稳定增速，由于去年下半年基期相对较低，有望超出市场预期。 1-4月土地购置面积0.55亿平米，YOY+8.1%，增速较1-3月提升2.37个百分点，由于去年房地产市场销售火爆，各房地产企业拿地力度逐渐加强，积极补充土地储备，我们预计未来土地购置仍将保持稳定增长。 受调控政策影响，我们预计二季度房地产销售增速将回落，但仍将维持在高位，开发投资和新开工增速有望稳定提升。纵观整个房地产板块，我们认为房地产行业的集中度正在显著提升，龙头企业一季度销售增速大幅高于行业平均水准，因此投资机会仍将集中在龙头房企中：一方面，从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水准在整个A股市场处于低位，具备较强的安全边际，可以进行适当的配置。我们继续推荐保利地产、招商蛇口、中国建筑等龙头个股。 表：房地产运行数据 单位亿元、亿平米、亿元、 4月 MOM YOY 1-4月 YOY 1-4月增幅较1-3月变动 投资金额 8440 -10.57% 9.62% 27732 9.30% 提升0.2个百分点 新开工面积 1.67 16.46% 10.14% 4.824 11.10% 回落0.5个百分点 销售面积 1.26 -15.76% 7.74% 4.1655 15.70% 回落3.8个百分点 销售金额 10041 -18.87% 9.95% 33223 20.10% 回落5.0个百分点 数据源：国家统计局 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群益证券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。 图3：单月新开工面积及增速（亿平米、%） 数据源：国家统计局，群益上海整理