专 题 报 告Res e a r c h D e p t. 1 2015年9月14日 2015年1-8月大陆房地产开发与销售数据点评 ——销售继续向好，开发投资增速将逐步探底 王睿哲 C0062@capital.com.tw 销售持续增长 2015年8月单月全国房地产销售面积和销售金额分别为0.98亿平米和6871亿元，同比分别增长14.7%和28.5%，增速较7月份分别回落4.2个百分点和4.9个百分点。由于目前仍是一二线城市销售恢复较好，使得全国的销售金额增速快于销售面积增速。8月房地产销售均价为7039.2元/平米，同比增长12.0%，处于为今年以来的第二高位。由于去年四季度在政策利好的支持下销售放量造成基期偏高，我们认为后续房地产销售的高增速将会出现一定程度的下滑。 整体来看，2015年1-8月全国商品房销售面积6.97亿平米，销售金额48042亿，分别同比增长7.2%和增长15.3%。在8月销售增长的带动下，全国1-8月累计销售面积增速和销售金额增速分别较1-7月再提升1.1个和1.5个百分点。 开发投资仍显疲弱，新开工降幅缩窄 2015年8月单月房地产投资金额为8501亿元，YOY-1.1%，今年单月增速首现负增长；整体来看，2015年1-8月，全国房地产开发投资金额为61063亿元，YOY增长3.5%，增速较1-6月份回落0.8个百分点，我们认为在目前销售持续向好的情况下，房地产投资最快有望在年末触底，维持全年房地产投资YOY增长3%的判断。 2015年8月单月全国房地产新开工面积为1.35亿平米，同比下降16.7%，降幅较上月缩窄4.6个百分点；1-8月全国房地产新开工面积9.52亿平米，同比下降16.8%，降幅与1-7月持平。 从前瞻性指标来看，1-8月房地产开发企业到位资金同比增速再次微升0.4%，房地产企业资金情况继续改善，新开工单月同比降幅也缩窄4.6个百分点，但土地购置面积同比仍大幅下降32%。房地产销售虽不断向好，但在库存压力较大以及三四线城市去化偏弱的情况下，企业拿地仍较为谨慎。 短期来看，在政策持续宽松以及房贷利率下降的背景下，房地产销售持续回暖。但从长远来看，整个大陆房地产市场已进入下半场，行业增速将会不断图1：单月销售面积及增速（亿平米、%） 图2：单月销售金额及增速(亿元、%) 0.000.501.001.502.002.502012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%单月销售面积（亿平米）单月销售面积YOY 020004000600080001000012000140002012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月-40%-20%0%20%40%60%80%100%单月销售金额（亿元）单月销售金额YOY 数据源：国家统计局，群益证券整理 数据源：国家统计局，群益证券整理 专 题 报 告Research Dept. 2 2015年9月14日 趋缓。纵观整个房地产板块，我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中：一方面，短期来看龙头房企在一、二线城市的布局将使可使其在政策窗口期够获得更大的销售弹性；另一方面，在行业下半场，龙头房企还将长期受益于市占率的提升。并且，从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水平在整个A股市场处于低位，具备较强的安全边际，可以进行适当的配置。我们继续推荐万科、保利地产、招商地产、华侨城A等龙头个股。 表：房地产运行数据 单位亿元、亿平米、亿元、 8月 MOM YOY 1-8月 YOY 1-8月增幅较1-7月变动 投资金额 8501 -1.2% -1.1% 61063 3.5% 回落0.8个百分点 新开工面积 1.35 -5.6% -16.7% 9.52 -16.8% 持平 销售面积 0.98 1.2% 14.7% 6.97 7.2% 提升1.1个百分点 销售金额 6871 -0.6% 28.5% 48042 15.3% 提升1.9个百分点 数据源：国家统计局 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群益证券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之数据和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。 图3：单月新开工面积及增速（亿平米、%） 0.000.501.001.502.002.503.002012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月2015年5月2015年6月2015年7月2015年8月-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%单月新开工面积（亿平米）新开工面积YOY 数据源：国家统计局，群益上海整理