2015年1-4月大陆房地产开发与销售资料点评：投资继续回落，单月销售增速已转正

专 题 报 告R e s e a r c h D e p t. 1 2015年5月13日 2015年1-4月大陆房地产开发与销售资料点评 ——投资继续回落，单月销售增速已转正 王睿哲 C 0 0 6 2 @ c a p i t a l . c o m . t w 政策影响逐步显现，单月销售增速同比已转正 2015年4月单月全国房地产销售面积和销售金额分别为0.81亿平米和5716亿元，同比分别增长7%和13.3%。在2月末降息以及3月30日房产新政的影响下，4月全国房地产销售继续回暖，单月同比增速在年内首次实现正增长；整体来看，2015年1-4月，全国商品房销售面积2.64亿平米，销售金额17739亿，YOY下降4.8%和3.1%。在4月单月销售同比正增长的带动下，1-4月累计销售面积和销售金额降幅分别较1-3月缩窄4.8个百分点和6.2个百分点。 5月11日，央行再次下调基准利率0.25个百分点。由此，个人商业贷款利率将由5.9%下调至5.65%，公积金贷款利率将由4%降至3.75%，居民的购房成本再次降低。我们认为在目前房产新政降低首付比例的情况下，降息将会进一步提升居民购房的积极性。我们继续看好今年房地产销售的恢复，全年累计销售增速有望转正。 开发投资金额和新开工面积继续回落 2015年4月单月房地产投资金额为7018亿元，YOY增长0.5%，较上月回落6个百分点；2015年1-4月，全国房地产开发投资金额为23669亿元，YOY增长6%，累计增速较1-3月回落2.5个百分点，回落速度略快于我们的预期。 2015年4月单月全国房地产新开工面积为1.2亿平米，同比下降14.9%，降幅较上月缩窄4.6个百分点；1-4月全国房地产新开工面积3.58亿平米，同比下降17.3%，降幅较1-3月缩窄1.2个百分点。 由于目前地产商的主要任务仍是去库存，房地产开发和新开工的热情不高。并且，由于近期房地产开发投资增速的回落速度略快于我们的预期，我们下调了全年的开发投资增速2个百分点至3%。但我们认为在目前销售快速恢复的带动下，房地产商的库存回归至较为合理的水准之时，开发投资和新开工将可触底回升。 对于行业：从短期来看，受政策支持，房地产销售将会有所恢复；但从长期来看，我们认为房地产行业已进入下半场，行业整体增速将持续放缓，行业图1：单月销售面积及增速（亿平米、%） 图2：单月销售金额及增速(亿平米、%) 020004000600080001000012000140002012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月-40%-20%0%20%40%60%80%100%单月销售金额（亿元）单月销售金额YOY 0.000.501.001.502.002.502012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%单月销售面积（亿平米）单月销售面积YOY 资料来源：国家统计局，群益上海整理 资料来源：国家统计局，群益上海整理 专 题 报 告Research Dept. 2 2015年5月13日 集中度将会持续提升。我们认为龙头企业在政策视窗期销售恢复的弹性更大，未来还将会在行业集中度的提升中受益，继续推荐万科、保利地产、招商地产、华侨城A等龙头个股。 表：房地产运行资料 单位亿元、亿平米、亿元、 4月 MOM YOY 1-4月 YOY 1-4月增幅较上月变动 投资金额 7018 -10.8% 0.5% 23669 6.0% 回落2.5个百分点 新开工面积 1.20 20.6% -14.9% 3.58 -17.3% 收窄1.25个百分点 销售面积 0.81 -14.3% 7.0% 2.64 -4.8% 收窄4.8个百分点 销售金额 5716 -5.5% 13.3% 17739 -3.1% 收窄6.2个百分点 资料来源：国家统计局 1此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群益证券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。 图3：单月新开工面积及增速（亿平米、%） 0.000.501.001.502.002.503.002012年2月2012年3月2012年4月2012年5月2012年6月2012年7月2012年8月2012年9月2012年10月2012年11月2012年12月2013年2月2013年3月2013年4月2013年5月2013年6月2013年7月2013年8月2013年9月2013年10月2013年11月2013年12月2014年2月2014年3月2014年4月2014年5月2014年6月2014年7月2014年8月2014年9月2014年10月2014年11月2014年12月2015年2月2015年3月2015年4月-40%-30%-20%-10%0%10%20%30%40%50%60%70%单月新开工面积（亿平米）新开工面积YOY 资料来源：国家统计局，群益上海整理