2016年1~5月大陆房地产开发与销售资料点评：销售、投资、新开工回落

专 题 报 告R e s e a r c h D e p t. 1 2016年6月14日 2016年1-5月大陆房地产开发与销售资料点评 ——销售、投资、新开工回落 王睿哲 C0062@capital.com.tw 销售仍维持高位，基期因素影响增速 2016年1-5月全国房地产销售面积和销售金额分别为4.8亿平米和3.68万亿元，同比分别增长33.2%和50.7%，增速分别较1-4月下滑3.3和5.2个百分点，其中5月单月销售面积和销售金额分别为1.19亿平米和9119亿元，分别同比增长24.3%和36.7%，增速较上月分别回落19.8个和23.1个百分点。单月环比来看，分别增长2.0%和持平。 受去年5月基期垫高的影响，5月单月销售面积和销售金额的同比增速较4月有所下滑，但从绝对的量值来看，与4月份相当，仍维持在较高水准。不过城市间的分化仍在继续，上海、深圳以及一些热度较高的二线城市出台的抑制性政策不断发酵，这些城市的销售量有所回落，5月整个30大中城市销售面积环比回落了9.5%，同比增速也由4月的58.5%继续回落至25.6%。而二、三、四线城市仍处于恢复的趋势之中，但后劲稍显不足。根据我们的测算，5月份30大中城市以外的城市销售面积环比回升4.4%，好于30大中城市，但同比增速也是由4月的40.4%下降到23.5%。另外，由于二、三、四线城市销售比重增加，5月份全国的销售均价则也是回落了2.1%。 目前一线及热点二线城市抑制性政策效果不断显现，对整个市场的情绪也带来了一定的影响，三四线城市虽仍在恢复，但后劲已开始略显不足，后续销售量的维持情况还需观察，但同比增速将会在去年基期不断垫高的背景下不断下滑，全年将呈现前高后低得态势。 房地产投资、新开工回落 2016年1-5月房地产投资金额为34564亿元，YOY增长7.0%，增速较1-4月下降0.2个百分点。其中5月单月实现投资金额9188亿元，同比增长6.6%，增速较4月下滑3.1个百分点。分区域来看，5月份，东部地区房地产开发投资5190.6亿元，同比增长6.5%，增速较4月份小幅回落0.4个百分点；中部地区投资1973.5亿元，同比增长10.15%，增速较4月回落8.3个百分点；西部地区投资2024.3亿元，同比增长3.5%，增速较4月回落5.8个百分点。2016年1-5图1：单月销售面积及增速（亿平米、%） 图2：单月销售金额及增速(亿元、%) 资料来源：国家统计局，群益证券整理 资料来源：国家统计局，群益证券整理 专 题 报 告Research Dept. 2 2016年6月14日 月全国房地产新开工面积为5.95亿平米，同比增长18.3%，增速较1-4月回落3.1个百分点，其中5月单月新开工面积为1.61亿平米，同比增长10.6%，较4月下降15.3个百分点。 2016年1-5月房地产开发企业土地购置面积为0.72亿平米，同比下降5.9%，降幅较1-4月继续收窄0.6个百分点。2016年1-5月份，房地产开发企业到位资金53681亿元，同比增长16.8%，增速与1-4月持平，在销售快速增长的背景下，增长仍主要来自于销售回流资金。其中，1-5月，定金及预收款YOY+35.2%,增速较1-4月提升0.9个百分点；个人按揭贷款YOY+58.5%，增速较1-4月提升3.8个百分点；而企业自筹资金同比仅增长1.4%，较1-4月回落2.3个百分点，国内贷款同比也仅增长2.3%。 受“营改增”政策的影响（销售自行开发的开工日期在2016年4月30日前的房地产项目，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计税），部分房地产企业将新开工提前到了3、4月份，对5月全国新开工规模产生了一定的影响，使得同比增速有所回落。幷且，在新开工回落的影响下，5月单月全国房地产投资增速也有所回落，其中中部和西部回落幅度较大，而东部则是在近期“地王”不断涌现，区域土地成交均价不断走高的支持下，投资增速尚可维持。在目前一线及热点二线城市降温，三四线城市恢复略显后劲不足的背景下，房地产企业对投资持谨慎态度，我们认为整个大陆的房地产投资以及新开工的增速将可能遇到瓶颈，后续仍需要观察。 从长远来看，我们认为整个大陆房地产市场已进入下半场，行业增速将会不断趋缓。纵观整个房地产板块，我们认为投资机会仍将集中在龙头房企中：龙头房企在销售能力、管理能力、融资能力方面均较为优秀，未来将会受益于市占率的提升。幷且，龙头房企多已布局养老地产、社区服务和物流地产，在行业未来的发展中将会具备优势。另外，从估值的角度来看，龙头房企目前的估值水准在整个A股市场处于低位，具备较强的安全边际，可以进行适当的配置。我们继续推荐保利地产、招商蛇口、世联行等龙头个股。 图3：单月新开工面积及增速（亿平米、%） 资料来源：国家统计局，群益上海整理 专 题 报 告Research Dept. 3 2016年6月14日 表：房地产运行资料 单位亿元、亿平米、亿元 5月 MOM YOY 1-5月 YOY 1-5月增幅较1-4月变动 投资金额 9188 19.3% 6.6% 34564 7.0% 回落0.2个百分点 新开工面积 1.61 6.3% 10.6% 5.95 18.3% 回落3.13个百分点 销售面积 1.19 2.0% 24.3% 4.80 33.2% 回落3.3个百分点 销售金额 9119 -0.1% 36.7% 36775 50.7% 回落5.2个百分点 资料来源：国家统计局 此份报告由群益证券(香港)有限公司编写，群益证券(香港)有限公司的投资和由群益证券(香港)有限公司提供的投资服务.不是.个人客户而设。此份报告不能复制或再分发或印刷报告之全部或部份内容以作任何用途。群益证券(香港)有限公司相信用以编写此份报告之资料可靠，但此报告之资料没有被独立核实审计。群益证券(香港)有限公司.不对此报告之准确性及完整性作任何保证，或代表或作出任何书面保证，而且不会对此报告之准确性及完整性负任何责任或义务。群益证券(香港)有限公司，及其分公司及其联营公司或许在阁下收到此份报告前使用或根据此份报告之资料或研究推荐作出任何行动。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员不会对使用此份报告后招致之任何损失负任何责任。此份报告内容之资料和意见可能会或会在没有事前通知前变更。群益证券(香港)有限公司及其任何之一位董事或其代表或雇员或会对此份报告内描述之证¡@持意见或立场，或会买入，沽出或提供销售或出价此份报告内描述之证券。群益证券(香港)有限公司及其分公司及其联营公司可能以其户口，或代他人之户口买卖此份报告内描述之证¡@。此份报告.不是用作推销或促使客人交易此报告内所提及之证券。