新力量New Force 第一上海研究部research@firstshanghai.com.hk总第 2994 期 2018 年 01 月 19 日 星期五 第一上海证券有限公司 www.mystockhk.com 研究观点 【大市分析】 连续第二日创新高 但潜在波动率出现增加 【公司研究】 绿景中国地产（00095，买入）：旧改航母起航，潜在价值待释放 【公司评论】 碧桂园(02007，未评级)：2017 全年销售强劲，稳居行业龙头地位 美股每日资讯 阅后即焚（SNAP）、高盛集团（GS）、苹果（AAPL）、摩根士丹利（MS） 评级变化 第一上海证券有限公司 香港中环德辅道中 71 号永安集团大厦 19 楼 咨询热线：400-882-1055 服务邮箱：Service@firstshanghai.com.hk 网址：www.mystockhk.com 新 旧新旧变动新旧变动新旧变动绿景中国地产95买入 买入 5.103.0567%0.0590.094-37% 0.1760.200-12%公司代码评级目标价(港元）2017年EPS(港元)2018年EPS(港元) 第一上海 新力量New Force - 2 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【大市分析】 首席策略师 叶尚志 852-25321549 Linus.yip@firstshanghai.com.hk 连续第二日创新高 但潜在波动率出现增加 1 月 18 日，港股大盘延续创新高的走势，恒指进一步创出历史新高 32234，但是在高位有出现震动的迹象。内银股依然是支撑推动大市的主力，但是指标股如港交所(00388)和腾讯(00700)，波动性有开始放大的倾向。目前，恒指连续第二日创出历史新高，但是恒指波幅 VHSI 指数也同步上升至 16 以上的警戒线水平，显示潜在波动率正在增加，要注意恒指冲高后的稳定性，而 31642 依然是目前的好淡分水线。 恒指表现震动收涨，在开盘初段再创历史新高 32234 后，一度倒跌 113 点低见31870，但是内地公布 GDP 数据表现胜预期，内银股再度获得激发，是带动大盘回升的主力。恒指收盘报 32122 点，上升 139 点或 0.43％，国指收盘报 13095 点，上升 226 点或 1.75%。另外，港股主板成交金额进一步增加至 1963 亿多元，而沽空金额有 198.8 亿元，沽空比例 10.13％。至于升跌股数比例是 840：883，日内涨幅超过 10%的股票有 35 只，而日内跌幅超过 10%的股票有 12 只。 走势上，恒指连升三日、连续第二日创出历史新高，但是在近期的上冲行情里，恒指波幅 VHSI 指数也从 14 以下、上升至目前的 16.11，高于 16 的警戒线，显示潜在波动率有增加的倾向，要注意恒指冲高后的稳定性，尤其是在技术性超买状态依然严重的情况下，短期波动风险出现了加剧，而 31642 依然是恒指目前的好淡分水线。 估值低派息好、并且有估值重估机会的内银股，依然是护盘推动的主力。收盘前，内地公布了去年第四季 GDP 增长 6.8％，而去年全年计同比增长有 6.9％，表现较预期要好，消息刺激内银股又再借势炒上，四大行突破了早盘的高位再创新高。建行(00939)涨 2.8％，农行(01288)涨 3.48％，工行(01398)涨 3.17％，中行(03988)涨 2.32％。然而，指标股的波动性开始放大，腾讯(00700)逆市跌 0.26％，港交所(00388)在盘中亦一度录得有 1％的跌幅。 另外，中小盘板块的修正下跌调整行情未改，其中，一些在早前点评过的，如石药(01093)跌 1.8％，吉利汽车(00175)跌 4.27％，碧桂园(02007)跌 1.66％，舜宇光学(02382)跌 3.33％。目前，在港股成功创出历史新高的初期，在盘面未有扩散依然挤压修正的阶段，操作上建议可以吸纳内银股为主打，尤其是关注强势回整时的吸纳机会。另外，估值合理的行业龙头、以及板块估值有望出现重估的，依然是现时比较稳妥的选择，也建议可以继续跟进关注。 第一上海 新力量New Force - 3 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【公司研究】 王师奋 852-25321960 Lucas.wang@firstshanghai.com.hk 行业 房地产 股价 3.21 港元 目标价 5.10 港元 +（58.8%） 市值 150.7 亿港元 已发行股本 46.9 亿股 52 周高/低 3.56/1.87 港元 每股净现值 0.72 港元 股价表现 绿景中国地产（95，买入）：旧改航母起航，潜在价值待释放 深耕珠三角核心城市 绿景中国（下称公司），截至1H2017年，可售面积约80万平方米，预估货值达300亿元人民币（公司权益占比为100%），约60%货值位于深圳，其中主力项目深圳绿景红树湾一号估算货值达到120亿元人民币。 商业住宅双轮驱动 截至1H2017，公司已投运的4座投资物业可出租面积20万平方米（其中NEO大厦可租约10.6万平），出租率95%‐100%（其中NEO大厦为100%），1H2017公司租金收入2.38亿元人民币，估算每月单方租金为196元（估算NEO大厦每月单方租金水平200元人民币）。截至1H2017，公司在建投资物业约5万方，其中大部分将于2018年初以前投运。假设公司旗下投资物业全部达到成熟运营的状态，公司年租金水平可达5.5亿元人民币左右。 白石洲项目稳步推进 根据项目最新规划，白石洲旧村改造项目计容建筑面积为348万平方米，其中：商品住宅120万平米，保障性住房5万平方米，商业、办公及旅馆业建筑105万平方米，商务公寓112万平方米，公共配套8万平方米。另外，地下商业建筑面积10万平方米，地下停车场面积80万平方米，地下市政交通设施3万平方米。除各种配套和回迁，公司可开发面积约237万方，其中估计自持面积80万方，估计销售面积157万方。目前，项目规划公示已经完成，年内预期完成最终规划审批并启动签约程序。同时，我们亦预期珠海东桥旧改项目将于2018年取得较大突破。 投资建议 公司当前NAV为178亿元人民币，考虑到潜在的旧改项目对NAV的增厚，公司NAV将达到520亿元人民（折合约630亿港币）。当前公司摊薄后股本为84亿股，再充分考虑到旧改项目操作过程中可能增发的股份（假设约15亿股），公司摊薄后每股NAV为6.4港元。我们给予公司目标价5.1港元，相当于NAV折让20%，维持买入评级。 盈利预测 资料来源：公司资料、第一上海预测 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 年结日：31/12201520162017E2018E2019E收入(百万人民币)1,2104,5903,4538,26615,296变动(%)171.6% 279.3%‐24.8%139.3%85.0%核心净利润(百万人民币)986054441,2732,083变动(%)385.9% 519.9%‐26.7%186.8%63.7%摊薄核心EPS(人民币元)0.010.070.050.150.25变动(%)‐8.9%461.0%‐29.0%186.8%63.7%市盈率@3.26(倍)214.238.253.818.711.4每股股息(人民币元)0.010.050.030.080.13息率(%)0.3%1.6%1.0%2.9%4.7% 第一上海 新力量New Force - 4 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 【公司评论】 王师奋 852-25321960 Lucas.wang@firstshanghai.com.hk 行业 房地产 股价 16.52 港元 市值 3515 亿港元 已发行股本 213 亿股 52 周高/低 19.16/4.31 港元 每股净资产 4.23 港元 股价表现 碧桂园(2007,未评级)：2017 全年销售强劲，稳居行业龙头地位 配售及发行可转债 公司 2018 年 1 月 16 日发布公告，公司以每股 17.13 港元（相对于 1 月 16 日收盘价 17.78 港元折让约 3.66%）配售约 4.6 亿股份，相当于公司现已发行股本约 2.16%及占扩大后公司股本的 2.12%，共筹集资金约 78 亿港元。本次配售预计于 1 月 19日完成。与此同时，公司发行本金金额 156 亿港元零息率有抵押担保可换股债券，每股初步换股价 20.556 港元，相对于 1 月 16 日收盘价溢价 15.6%，可转换 7.6 亿股股份，相当于公司现已发行股本约 3.57%，及扩大后已发行股份约 3.37%。债权持有人可在 2018 年 3 月 11 日起行使换股权。本次配售及发行债券共募集净额 233亿港元，资金将用于公司偿还债务以及一般营运资金。 储备资本迎整合良机 行业利润空间的持续下滑以及政策不断施压的双重效应叠加下，中小房企逐渐退出，行业整合浪潮加速。公司销售回款绝对量位居行业前茅，近期亦通过配售、发行美元债和可转债储备资金，已经为潜在的整合兼并机会囤积了足够资金。我们预期 2018 年公司有望于行业整合兼并方面取得更大突破。 2017 全年销售强劲，土储布局更加均衡 截至 2017 年 12 月，公司实现全年合同销售金额 5508 亿元人民币（下同），同比增长 78.3%，跃居行业第一名。合同销售面积 6066 万平方米，同比增长 61.9%，合同销售均价 9080 元人民币/平方米，同比增长 10%。 基于 2017 全年强劲的销售规模增长以及可观的销售回款，公司 2017 年仍处于快速扩张阶段。前 11 月，公司新增项目共计 678 个，远超去年同期 358 个。公司新获取土地预期建筑面积约 1.1 亿平方米，相当于同期销售面积 189%，总代价约 3,714亿元人民币，相当于同期销售金额 69.5%。新增权益土地预期建筑面积约为 0.8 亿平方米，权益总代价约 2,663 亿元人民币，新获取项目权益占比大约为 70%，新增项目平均权益土地成本约 3299 元人民币/平方米，相当于同期销售均价 36%。新增土地城市类别，按面积划分，一二线占比 33%。，三四线占比 67%。按投资金额划分，一二线占比 53%，三四线占比 47%。公司不断强化全国化战略布局，土地储备布局更加均衡。 截至 2017 年 11 月底，公司现有的权益土地储备约 201.29 百万平方米，权益货值约 2 万亿元人民币。另外，截至 1H2017，公司拥有潜在土地储备 135 百万平方米。 2017 全年业绩前景乐观 我们预计公司全年收入约为 2,000 亿元人民币，其中因提早采纳“香港财务报告准则 15 号”的影响约为 300 亿元人民币。大致估算公司全年净利润约为 200 亿元人民币。 2018 年合同销售将延续辉煌 保守估算，公司 2018 全年货值有望超过 1 万亿元人民币。其中:1)截至 1H2017 可售资源（约 1.5 亿元）可新推出 5,000 亿元人民币货值;2)潜在可售资源（约 1.2亿元人民币）可新推出约 2,000 亿元人民币货值;3)2017 下半年新获取项目可新推出 2,000 亿元人民币货值;4)另有约 1,000 亿元人民币的存货将由 2017 年带入 2018年。因此在不考虑 2018 年新增货值的情况下，2018 年全年推货量保守估计将达到1 万亿元人民币。 3.005.007.009.0011.0013.0015.0017.0019.0021.00 第一上海 新力量New Force - 5 - 本报告不可对加拿大、日本、美国地区及美国国籍人士发放 同时，住建部明确 2018 年楼市政策，满足首套刚需，支持改善需求，将 2018 年棚户区改造