固定收益专题：房地产系列之三：流拍频现，一文看懂各省市土地市场现状

请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 固定收益研究 2018年10月29日 固定收益专题 流拍频现，一文看懂各省市土地市场现状——房地产系列之三 本文聚焦被视为房企“造血”原料的土地，通过梳理全国各省市土地成交价格变化趋势以及流拍情况进一步了解土地市场。 省、地级市两级的地价走势均出现明显分化 从省级层面来看，河北、上海、浙江等9个省市近几年土地价格整体呈上升趋势。湖南、云南、吉林、内蒙古以及宁夏近一季地价开始下跌。北京、天津、江苏、安徽、福建、湖北、四川、甘肃以及西藏下跌趋势明显。江西和广东近几个季度土地均价相对平稳。 从各地级行政区来看，2016年以来，241个地级行政区中石家庄、上海、镇江等75个呈现上升趋势，占比31.12%，54个地级行政区整体有上升趋势，在2018第三季度价格有所回落，占比22.41%。而土地平均价格呈下降趋势的仅有63个，占比26.14%。 土地流拍频现，供给因素影响更大 今年以来，全国各地土地流拍事件频繁上演，截止到9月底，住宅用地流拍数量高达951宗，同比增长37.6%。流拍土地面积合计4189万平方米，同比增长111.4%，起始总额2130亿元，同比增长487.7%。 供给方面，今年以来，政府推动结构性去杠杆，遏制地方政府增量隐性债务，地方政府通过土地供给进行融资的需求明显上升。需求方面，限地价、限房价、竞自持、竟配建等成为热点城市推出土地的重要要求，对于房企来说，这些限制条件给项目盈利和周转带来了压力，企业拿地更加谨慎。 通过梳理流拍增多城市的供需状况，发现多数城市今年前三季度的供给较去年同期增加显著，供需均影响流拍，供给因素影响更大。 从地价和流拍看各省、市土地市场分化的现状和未来走势 从省级层面来说，上海、山东、重庆、陕西、云南、吉林、内蒙古7个省市土地市场热度仍较高，而北京、天津、江苏、安徽4个省市地冷价跌，土地市场或临降温。从地级行政区来说，重庆、邯郸、徐州等23个地级行政区土地市场有望维持热度，而成都、苏州等13个地级行政区地价走低，流拍增多，土地市场趋冷。 不过，需要注意到一些一二线城市土地市场转冷，是地方政府主动调控的结果，而且卖地的绝对金额较大，虽然边际有恶化，但整体风险可能不大。而今年比较火爆的三四线城市，随着棚改货币化安置政策的调整，需求端面临萎缩，未来的土地成交情况可能整体也不太乐观。 风险提示：政策调控超预期，数据口径有偏差。 作者 分析师 刘郁 执业证书编号：S0680518080002 邮箱：liuyu@gszq.com 相关研究 1、《行业高频数据跟踪20181028》2018-10-28 2、《到期高峰渐近，一文看懂2019年各省偿债能力》2018-10-27 3、《固定收益定期：信用负面跟踪20181026》2018-10-27 4、《固定收益专题：福建省58个城投平台详尽数据挖掘——走遍中国系列之十》2018-10-26 5、《固定收益定期：信用负面跟踪20181025》2018-10-25 2018年10月29日 P.2 请仔细阅读本报告末页声明 内容目录 今年以来，省、地级市两级的地价走势均出现明显分化 ............................................................................................ 3 土地流拍频现，供给因素影响更大 .......................................................................................................................... 6 从地价和流拍看各省、市土地市场分化的现状和未来走势 ......................................................................................... 9 风险提示 .............................................................................................................................................................. 12 图表目录 图表1：全国31个省市近几年土地均价变化趋势一览 .............................................................................................. 3 图表2：土地均价整体呈现上涨趋势城市一览 .......................................................................................................... 3 图表3：土地均价整体有上涨趋势但2018Q3转跌城市一览 ....................................................................................... 5 图表4：土地均价呈现下跌趋势城市一览 ................................................................................................................. 6 图表5：各省市2018年前三季度流拍宗数（单位：宗） ........................................................................................... 7 图表6：各省市2018年前三季度流拍宗数相较于2017年同期变动情况（单位：宗） ................................................ 7 图表7：2018年前三季度流拍数量相较于2017年增多至少2宗城市一览 .................................................................. 8 图表8：土地流拍增多城市（供给/需求）比值前20名 ............................................................................................. 9 图表9：分类方式 .................................................................................................................................................. 9 图表10：各省市分类情况 ...................................................................................................................................... 10 图表11：第一类城市明细 ...................................................................................................................................... 10 图表12：第二类城市明细 ...................................................................................................................................... 10 图表13：第三类城市明细 ...................................................................................................................................... 11 图表14：第四类城市明细 ...................................................................................................................................... 11 图表15：第五类城市明细 ...................................................................................................................................... 11 2018年10月29日 P.3 请仔细阅读本报告末页声明 在上一篇报告《58家房企土地储备全景图——房地产系列之二》中，我们从土地储备规模以及土地储备分布两个角度剖析了58家房企土地储备情况，本文再次聚焦被视为房企“造血”原料的土地，通过梳理全国各省市土地成交价格变化趋势以及流拍情况进一步了解土地市场。 今年以来，省、地级市两级的地价走势均出现明显分化 土地按照规划用途主要划分为住宅用地、商业用地、工业用地以及其他用地，本文主要分析住宅用地市场情况。样本方面，我们主要选取了31个省、市、自治区及其下辖的241个地级行政区，其中部分城市数据不连续或者成交月份较少，影响对于土地价格走势判断，因此予以剔除，具体名单见附注。统计口径方面，市级层面均为市本级，不包括所辖县和代管县级市，省级层面包括省内所有地级市及其所辖区县。 随着因城施策的推进，以及限购和棚改政策的调整，今年以来各地土地市场出现了较为明显的分化。从省级层面来看，全国31个省市中河北、上海、浙江等9个省市近几年土地价格整体呈上升趋势（如图表1所示）。湖南、云南、吉林、内蒙古以及宁夏近一季地价开始下跌。北京、天津、江苏、安徽、福建、湖北、四川、甘肃以及西藏下跌趋势明显。江西和广东近几个季度土地均价相对平稳。 图表1：全国31个省市近几年土地均价变化趋势一览 上升趋势 近期转跌 下跌趋势 平稳 其他 资料来源：CREIS、国盛证券研究所 从各地级行政区来看，2016年以来，241个地级行政区中石家庄、上海、镇江等75个呈现上升趋势，占比31.12%，54个地级行政区整体有上升趋势，在2018第三季度价格有所回落，占比22.41%。而土地平均价格呈下降趋势的仅有63个，占比26.14%。其余地级行政区价格波动较大，无明显趋势（土地季度成交均价=当季土地成交出让金/当季土地成交面积）。 01000016Q116Q417Q318Q2河北010000016Q116Q417Q318Q2上海01000016Q116Q417Q318Q2湖南010000016Q116Q417Q318Q2北京05000016Q116Q417Q318Q2天津01000016Q116Q417Q318Q2江西01000016Q1