房地产土地市场11月报：供地年末放量，购地降幅扩大，流拍继续加剧

证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 未经许可，禁止转载 证券研究报告 房地产土地市场11月报 推荐（维持） 供地年末放量，购地降幅扩大，流拍继续加剧 投资要点 土地供应方面，11月住宅类供地环比+88%、同比+26%，地方政府为完成年初土地供应计划要求以及应付日益加大的地方财政压力，年末土地市场供应大幅放量，其中三四线供地同比大增。土地成交方面，11月住宅类土地成交环比-20%、同比-26%，受10月土地供应疲软和房企谨慎情绪影响，土地成交降幅继续扩大，其中三四线宅地成交同比继续大降，并考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间、以及去年12月高基数等因素，后续土地成交或继续趋弱，这或将约束后续开工并加大地方财政压力。土地供需方面，11月土地成交/供应比0.39倍，环比下降58%；成交溢价率8%，较10月上升2pct，持续处于低位；11月住宅类土地成交均价环比+27%、同比-3%；10月百城土地流拍率26%，较9月上升11pct，逐渐接近小周期峰值30%；上述供需关系指标均表明房企拿地意愿进一步走弱，换个角度来看，预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。我们维持房地产小周期延长框架以及“融资、拿地、销售”集中度三重跳增逻辑，而从近期政治局会议表态来看，目前行业积极因素正在酝酿，地方试探性政策放松已有浮现、多城市房贷利率松动也在继续扩围，预计后续政策环境将逐步改善，目前AH股主流房企19P E估值仅4-7倍，对比美国龙头次贷危机前估值底6.5倍，目前主流房企NAV折价40-70%，均表明估值已经处于底部，维持行业“推荐”评级以及看多龙头，维持推荐：保利地产、新城控股、万科A、融创中国、招商蛇口、金地集团；二线：中南建设、荣盛发展、蓝光发展、华夏幸福 支撑评级要点  供应：11月宅地供应环比+88%、同比+26%，宅地供应放量、三四线大增 11月，百城各类型土地合计供应19,347万平米，环比+91%，同比+20%，累计同比+18%。其中，住宅类用地（住宅+商住）供应9,704万平米，环比+88%，同比+26%，累计同比+25%；环比来看，一线+24%、二线+50%、三四线+139%；同比来看，一线+17%、二线+4%、三四线+47%；累计同比来看，一线-4%、二线+21%、三四线+31%。上述数据显示，一方面，下半年以来，土地市场供应持续处于偏弱状态，政府积累的拆迁未出让土地叠加棚改拆迁项目完成后的未出让土地，综合推动了政府土地库存的快速上升，另一方面，今年以来地方财政压力逐步加大也推动了政府加大供地的需求，综合推动11月土地供给放量，其中三四线土地供应大幅上升，财政压力下三四线以价换量诉求明显。  成交：11月宅地成交环比-20%、同比-26%，成交降幅扩大、三四线大降 11月，百城各类型土地合计成交8,300万平米，环比-27%，同比-24%，累计同比+9%。其中，住宅类用地（住宅+商住）成交3,749万平米，环比-20%，同比-26%，累计同比+6%。环比来看，一线+69%、二线-25%、三四线-25%；同比来看，一线-5%、二线+3%、三四线-44%；累计同比来看，一线-7%、二线+4%、三四线+10%。上述数据显示，受10月土地供应疲软和房企谨慎情绪影响，11月住宅类土地成交同比降幅继续扩大，并创17年5月以来的新低，其中三四线继续同比大降，并考虑到行业销售走弱、资金面仍然偏紧、限价约束利润空间、以及去年12月高基数等因素，预计后续土地成交或继续趋弱，将传导至后续开工显著走弱以及造成地方政府的财政压力进一步加大。  供需：土地成交/供应比创新低、流拍率上行、溢价率低位，购地意愿走弱 11月，供需指标方面，百城住宅类土地供需比（成交/供应）0.39倍，环比下降58%。其中，一线0.71倍，环比上升36%，二线0.45倍，环比下降50%，三四线0.31倍，环比下降69%。价格方面，住宅类用地成交楼面均价5079元/平米，环比+27%，同比-3%，其中，一线、二线和三四线分别环比+1%、+18%、+0%，分别同比-1%、-30%、-5%。溢价率方面，百城住宅类土地成交溢价率8%，较10月上升2pct，其中，一线10%、二线6%和三四线6%，分别较10月+4pct、-1pct和+2pct。上述数据显示，11月土地成交/供应比创新低、流拍率上行、溢价率低位，显示出目前房企拿地意愿继续走弱，换个角度来看，预计土地市场走弱也将约束地方调控政策及改善房企毛利率悲观预期。  风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧。 （注：请各位读者朋友们注意，本月百城土地成交数据向前追溯调整了历史数据，造成前期数据出现不同程度的差异，但各种土地数据分析趋势并不改变。） 证券分析师：袁豪 电话：021-20572536 邮箱：yuanhao@hcyjs.com 执业编号：S0360516120001 联系人：鲁星泽 电话：021-20572575 邮箱：luxingze@hcyjs.com 占比% 股票家数(只) 130 3.65 总市值(亿元) 19,664.34 3.84 流通市值(亿元) 16,534.73 4.51 % 1M 6M 12M 绝对表现 1.91 -13.59 -21.48 相对表现 3.81 3.5 -0.71 《房地产行业周报：推盘放量、网签加速、房贷松动、成交稳定》 2018-11-25 《11月房企销售点评：市场销售走弱，龙头相对较好，一二线房企更优》 2018-12-01 《房地产行业周报：房贷继续松动，推盘持续放量，网签成交改善》 2018-12-02 -36%-17%1%19%17/1218/0218/0418/0618/0818/102017-12-08～2018-12-06 沪深300 房地产 相关研究报告 相对指数表现 行业基本数据 华创证券研究所 行业研究 房地产 2018年12月09日 房地产土地市场11月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 2 目录 一、土地供应：11月住宅类用地供应环比+88%、同比+26%，年末宅地供应放量 .................................................4 1、土地供应面积：11月供地环比+90%、同比+20%，其中住宅供地环比+91%、同比+52%，宅地供给放量.4 2、住宅类土地供应面积：11月住宅类供地环比+88%、同比+26%，三四线城市宅地供给回升较快 ..............6 二、土地成交：11月住宅类土地成交环比-20%、同比-26%，成交同比降幅继续扩大 ............................................8 1、土地成交面积：11月土地成交环比-27%、同比-24%，其中住宅环比-9%、同比-16%，成交继续趋弱......8 2、住宅类土地成交面积：11月住宅类土地成交环比-20%、同比-26%，其中三四线成交继续大降.............. 11 3、住宅类土地成交金额：11月住宅类土地成交额环比+1%、同比-20%，其中三四线城市下行较快 ........... 14 三、土地供需：11月土地成交/供应比创新低、流拍率上行、溢价率低位，房企拿地意愿继续走弱 ...................... 17 四、投资建议：供给高增，成交走弱，供需宽松下流拍加剧，维持推荐评级 ....................................................... 19 五、风险提示：房地产市场销量超预期下行以及行业资金超预期收紧 .................................................................. 19 房地产土地市场11月报 证监会审核华创证券投资咨询业务资格批文号：证监许可（2009）1210号 3 图表目录 图表1、百城土地供应建面（按土地性质分类）.....................................................................................................4 图表2、百城土地供应建面占比（按土地性质分类）..............................................................................................5 图表3、百城土地供应建面同比（按土地性质分类）..............................................................................................5 图表4、百城土地供应建面累计同比（按土地性质分类）.......................................................................................6 图表5、百城住宅类土地供应建面（按城市能级分类） ..........................................................................................7 图表6、百城住宅类土地供应建面占比（按城市能级分类） ...................................................................................7 图表7、百城住宅类土地供应建面同比（按城市能级分类） ...................................................................................8 图表8、百城住宅类土地供应建面累计同比（按城市能级分类） ............................................................................8 图表9、百城土地成交建面（按土地性质分类）.....................................................................................................9 图表10、百城土地成交建面占比（按土地性质分类） .......................................................................................... 10 图表11、百城土地成交建面同比（按土地性质分类） .......................................................................................... 10 图表12、百城土地成交建面累计同比（按土地性质分类） ................................................................................... 11 图表13、百城住宅类土地成交建面（按城市能级分类） ...................................................................................... 12 图表14、百城住宅类土地成交建面占比（按城市能级分类） ..............................................