REITs周度跟踪报告

二级市场

• 涨跌幅：上周中证REITs全收益指数上涨0.4%，优于中证红利和中证债券指数，但弱于申万沪金和沪深300指数。年内中证REITs全收益指数下跌6.90%，但优于中证可转债和沪深300指数，弱于中证红利和中证债券指数。经营权REITs上涨0.41%，产权REITs上涨0.56%。年内经营权REITs上涨0.11%，产权REITs下跌8.08%。各资产类型REITs年内涨跌幅呈现“同起、同落、分化修复”趋势。
• 交易情况：上周产权类和经营权类REITs成交额占比分别为63.8%和36.2%，平均换手率分别为0.57%和0.37%。2021年以来公募REITs成交额整体上行，换手率整体下行。2026年内各月份平均成交额和换手率同比和逐月下行。
• 分红和收益率：2026年内经营权类和产权类REITs平均分红比例分别为3.82%和2.05%。上周5只基金实施分红，比例在1.14%~4.61%之间。2026年内经营权类REITs平均中债估值收益率、利差为4.97%、3.59%，产权类REITs派息率TTM、利差为4.95%、3.36%。
• 个券表现：上周涨幅前五和跌幅前五的REITs基金多属于产权类，与底层资产经营状况分化有关。年内涨幅前五包含2只经营权类和3只产权类REITs，跌幅前五全为园区类REITs。

REITs一级市场动态

• 行业动态：上周10只REITs基金进入募集和上市阶段，募集规模约274亿元，以商业不动产类型为主。
• 政策动态：证监会发布《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》，首次将REITs列为独立基金类别，投资限制条款明确基金投资REITs按证券投资管理，不适用“投资其他基金”比例限制及FOF规则，为公募基金扩大REITs持仓上限提供合规前提。
• 发行动态：2026年内新上市公募REITs基金18只，发行规模约514亿元，已超过2025年全年。产权类和经营权类REITs分别发行规模约324亿元和189亿元。新增商业不动产类REITs发行规模约278亿元，占比约54.1%。年内扩募的公募REITs仅1只。

REITs策略指数构建和模拟组合配置思路展望

• 华宝产权类REITs策略指数：以2025年9月30日为基日，基点为1000点，每月最后一个交易日调整样本，依据R、可供分配金额TTM同比、NAV近六月涨跌幅打分，选取得分前十的基金作为样本。
• 华宝经营权类REITs策略指数：以2025年9月30日为基日，基点为1000点，每月最后一个交易日调整样本，依据IRR、IRR利差打分，选取得分前十的基金作为样本。
• 模拟组合配置思路：遵循底层资产运营基本面稳定、投资回报率相对较高原则，产权类REITs主要参考净资产现金回报率，经营权类REITs主要参考IRR。

风险提示

• 底层资产经营状况变差影响预期收益
• 政策变化影响发行节奏和交易活跃度
• 无风险利率上行影响相对收益率
• 策略指数基于历史数据测试，未来存在失效的可能