核心观点
固定收益周报主要结论：本周中证REITs指数微跌，市政、保障房、水利、能源涨幅领先。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300。截至2026年10月9日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高116BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为394BP。
基础数据
中证REITs指数周涨跌幅为-0.6%，年初至今涨跌幅为-10.7%。截至2026年10月9日，中证REITs（收盘）指数收盘价为695.5点，整周（2026/10/8-2026/10/9）涨跌幅为-0.6%，表现优于沪深300指数（-0.9%）、中证转债（-0.7%），差于中证全债（0.0%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+3.4%）>中证转债（-5.4%）>沪深300（-6.8%）>中证REITs（-10.7%）。近一年中证REITs指数回报率为-16.5%，波动率为8.5%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在10月9日为2307亿元，较上周减少14亿元；全周日均换手率为0.22%，较前一周上涨0.03%。
二级市场走势
主要指数周涨跌幅：中证全债>中证REITs>中证转债>沪深300
截至2026年10月9日，中证REITs（收盘）指数收盘价为695.5点，整周（2026/10/8-2026/10/9）涨跌幅为-0.6%，表现优于沪深300指数（-0.9%）、中证转债（-0.7%），差于中证全债（0.0%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+3.4%）>中证转债（-5.4%）>沪深300（-6.8%）>中证REITs（-10.7%）。
市政、保障房、水利、能源涨幅领先
从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.4%、0.0%。从不同项目类型REITs来看，除市政、保障房、水利、能源外，各板块均收跌。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.57%）、华夏中海商业REIT（+1.47%）、浙商沪杭甬REIT（+0.87%）。
数据中心REITs交易活跃度最高
从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为0.5%；交通REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额23.1%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为创金合信北京国资公司REIT（367万元）、中航首钢绿能REIT（318万元）、国泰海通砂之船商业REIT（180万元）。
一级市场发行
从2026年1月1日至2026年10月9日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有10只，已反馈的产品14只，已受理的产品11只。
估值跟踪
产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年10月9日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高116BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为394BP。
行业要闻
公募基金运作规则修订征求意见，打开REITs中长期增量空间。10月9日，证监会就《公开募集证券投资基金运作管理办法（征求意见稿）》及配套规则公开征求意见，其中涉及公募REITs的规则调整为行业带来实质性制度利好。本次修订从顶层制度层面完成两项关键补位：一是正式将不动产投资信托基金（REITs）纳入公募基金法定分类体系，作为与股票基金、债券基金等并列的第七大类基金产品，明确了REITs的标准化公募产品属性；二是明确普通公募基金投资REITs按照证券投资进行管理，彻底消解了此前因资产属性界定模糊带来的合规约束，扫清了公募资金入市的制度障碍。固收+产品的进场通道打通后，将为市场带来增量资金，带动二级市场流动性改善。
风险提示
公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。
