公募REITs周报（第80期）：市场企稳反弹，新品类持续扩容

市场企稳反弹，新品类持续扩容 核心观点 固定收益周报 主要结论：本周REITs市场先抑后扬，实现周度收涨。中证REITs指数涨1.1%，除水利设施收跌外，其他类型REITs均收涨。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300。截至2026年8月21日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高88BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为379BP。 证券分析师：戴丹苗证券分析师：赵婧0755-819823790755-22940745daidanmiao@guosen.com.cnzhaojing@guosen.com.cnS0980520040003S0980513080004 基础数据 中债综合指数254.4中债长/中短期指数245.4/209.1银行间国债收益(10Y)1.70企业/公司/转债规模(千亿)85.4/22.8/5.0 中证REITs指数周涨跌幅为+1.1%，年初至今涨跌幅为-9.8%。截至2026年8月21日 ， 中 证REITs（ 收 盘 ） 指 数 收 盘 价 为702.5点 ， 整 周（2026/8/17-2026/8/21）涨跌幅为1.1%，表现优于中证全债指数（0.0%）、中证转债（-0.4%），沪深300指数（-1.0%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+3.0%）>中证转债（-0.1%）>沪深300（-0.2%）>中证REITs（-9.8%）。近一年中证REITs指数回报率为-16.3%，波动率为8.4%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在8月21日为2275亿元，较上周减少10亿元；全周日均换手率为0.43%，较前一周增加0.06%。 除水利设施外，各板块均收涨。从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为2.1%、0.5%。从不同项目类型REITs来看，除水利设施收跌外，其他类型REITs均收涨。分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金亦庄产业园REIT（+9.19%）、国泰海通临港创新产业园REIT（+9.09%）、华夏金隅智造工场REIT（+8.42%）。 资料来源：Wind、国信证券经济研究所整理 相关研究报告 《转债市场周报-估值企稳，业绩窗口聚焦景气主线》——2026-08-23《公募REITs周报（第79期）-调整未止，增持信号频现》——2026-08-17《超长债周报-央行首次启动月中隔夜逆回购，超长债继续创新高》——2026-08-16《转债市场周报-增量资金偏弱，转债估值收敛》——2026-08-16《超长债周报-50年国债大涨》——2026-08-10 数据中心REITs交易活跃度最高。从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；园区REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.0%。从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（1366万元）、建信中关村REIT（404万元）、华泰宝湾物流REIT（330万元）。 首单文创街区类消费REITs申报。嘉实陶邑消费REIT于8月20日向上交所申报，系全国首单文创街区类消费公募REITs。该产品以景德镇陶溪川文创街区为底层资产，原始权益人为景德镇陶邑文化发展有限公司，管理人为嘉实基金，项目涵盖文创、商业及文旅等多种业态。 国泰海通临港产业园REIT原始权益人关联人拟增持3000-6000万元。8月21日，国泰海通临港创新产业园REIT发布公告，原始权益人控股关联方临港创新投资拟自8月24日起12个月内增持基金份额，增持金额不低于3000万元、不超过6000万元，通过上交所竞价交易等方式实施。增持前相关方合计持股21.85%，增持方承诺实施期间及期满后6个月内不减持。 风险提示：公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 二级市场走势 主要指数周涨跌幅：中证REITs>中证全债>中证转债>沪深300 截至2026年8月21日， 中证REITs（收 盘） 指数收 盘价为702.5点， 整周（2026/8/17-2026/8/21）涨跌幅为1.1%，表现优于中证全债指数（0.0%）、中证转债（-0.4%），沪深300指数（-1.0%）。年初至今，各类主要指数涨跌幅排序为：中证全债（+3.0%）>中证转债（-0.1%）>沪深300（-0.2%）>中证REITs（-9.8%）。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 截至2026年8月21日，近一年中证REITs指数回报率为-16.3%，波动率为8.4%，回报率低于中证转债指数、沪深300指数和中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数。REITs总市值在8月21日为2275亿元，较上周减少10亿元；全周日均换手率为0.43%，较前一周增加0.06%。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 除水利设施外，各板块均收涨 截至2026年8月21日，从不同项目属性REITs来看，产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为2.1%、0.5%。从不同项目类型REITs来看，除水利设施收跌外，其他类型REITs均收涨。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年8月21日） 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理（数据截至2026年8月21日） 分具体标的来看，周度涨幅排名前三的三只REITs分别为中金亦庄产业园REIT（+9.19%）、国泰海通临港创新产业园REIT（+9.09%）、华夏金隅智造工场REIT（+8.42%）。 从不同项目类型来看，数据中心REITs区间日换手率最高，区间日均换手率为1.0%；园区REITs本周成交额占比最高，成交额占REITs总成交额21.0%。 从本周不同REITs产品资金流向来看，主力净流入额前三名分别为南方润泽科技数据中心REIT（1366万元）、建信中关村REIT（404万元）、华泰宝湾物流REIT（330万元）。 一级市场发行 从2026年1月1日至2026年8月21日，在交易所处在已问询阶段的REITs产品共有13只，已反馈的产品13只，已受理的产品5只。 估值跟踪 此外，产权类REITs和经营权类REITs在资产权利、收益来源、期限特征、风险特征上存在明显差异，产权类REITs我们重点关注股息率，经营权REITs则关注内部收益率。我们分别把产权类REITs的股息率和中证红利股息率进行比较，把经营权类REITs的内部收益率和十年期国债收益率进行比较。截至2026年8月21日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高88BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为379BP。 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 资料来源：Wind，国信证券经济研究所整理 行业要闻 全国首单文创街区类消费公募REITs正式申报。8月20日，嘉实陶邑消费封闭式基础设施证券投资基金正式申报，项目状态更新为“已申报”，系全国首单以文创街区为底层资产的消费公募REITs。原始权益人为景德镇陶邑文化发展有限公司（陶文旅控股集团子公司），管理人为嘉实基金。底层资产为景德镇陶溪川文创街区，位于珠山区，前身为国营宇宙瓷厂，2016年开街运营，是以陶瓷工业遗产保护利用为基础、融产业升级与城市更新为一体的文旅项目，涵盖青年双创、艺术展览、研学旅行、剧院演艺、电商直播、文创及商业等业态。 国泰海通临港产业园REIT原始权益人关联人拟增持3000-6000万元。8月21日，国泰海通临港创新产业园REIT（508021）发布公告，原始权益人控股关联方上海临港创新投资发展有限公司计划自2026年8月24日起12个月内，通过上交所二级市场竞价等合法方式增持基金份额，累计增持金额不低于3000万元且不超过6000万元。此次增持基于对基金及底层产业园资产长期投资价值的认可，旨在提振市场信心。增持前，原始权益人及关联方合计持有本基金1.286亿份，占总份额21.85%；增持方承诺在实施期间及届满后6个月内不减持所增持份额。 风险提示 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等。 免责声明 分析师声明 作者保证报告所采用的数据均来自合规渠道；分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断并得出结论，力求独立、客观、公正，结论不受任何第三方的授意或影响；作者在过去、现在或未来未就其研究报告所提供的具体建议或所表述的意见直接或间接收取任何报酬，特此声明。 重要声明 本报告由国信证券股份有限公司（已具备中国证监会许可的证券投资咨询业务资格）制作；报告版权归国信证券股份有限公司（以下简称“我公司”）所有。本报告仅供我公司客户使用，本公司不会因接收人收到本报告而视其为客户。未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式使用、复制或传播。任何有关本报告的摘要或节选都不代表本报告正式完整的观点，一切须以我公司向客户发布的本报告完整版本为准。 本报告基于已公开的资料或信息撰写，但我公司不保证该资料及信息的完整性、准确性。本报告所载的信息、资料、建议及推测仅反映我公司于本报告公开发布当日的判断，在不同时期，我公司可能撰写并发布与本报告所载资料、建议及推测不一致的报告。我公司不保证本报告所含信息及资料处于最新状态；我公司可能随时补充、更新和修订有关信息及资料，投资者应当自行关注相关更新和修订内容。我公司或关联机构可能会持有本报告中所提到的公司所发行的证券并进行交易，还可能为这些公司提供或争取提供投资银行、财务顾问或金融产品等相关服务。本公司的资产管理部门、自营部门以及其他投资业务部门可能独立做出与本报告中意见或建议不一致的投资决策。 本报告仅供参考之用，不构成出售或购买证券或其他投资标的要约或邀请。在任何情况下，本报告中的信息和意见均不构成对任何个人的投资建议。任何形式的分享证券投资收益或者分担证券投资损失的书面或口头承诺均为无效。投资者应结合自己的投资目标和财务状况自行判断是否采用本报告所载内容和信息并自行承担风险，我公司及雇员对投资者使用本报告及其内容而造成的一切后果不承担任何法律责任。 证券投资咨询业务的说明 本公司具备中国证监会核准的证券投资咨询业务资格。证券投资咨询，是指从事证券投资咨询业务的机构及其投资咨询人员以下列形式为证券投资人或者客户提供证券投资分析、预测或者建议等直接或者间接有偿咨询服务的活动：接受投资人或者客户委托，提供证券投资咨询服务；举办有关证券投资咨询的讲座、报告会、分析会等；在报刊上发表证券投资咨询的文章、评论、报告，以及通过电台、电视台等公众传播媒体提供证券投资咨询服务；通过电话、传真、电脑网络等电信设备系统，提供证券投资咨询服务；中国证监会认定的其他形式。 发布证券研究报告是证券投资咨询业务的一种基本形式，指证券公司、证券投资咨询机构对证券及证券相关产品的价值、市场走势或者相关影响因素进行分析，形成证券估值、投资评级等投资分析意见，制作证券研究报告，并向客户发布的行为。 国信证券经济研究所 深圳深圳市福田区福华一路125号国信金融大厦36层邮编：518046总机：0755-82130833 上海上海浦东民生路1199弄证大五道口广场1号楼12层邮编：200135 北京北京西城区金融大街兴盛街6号国信证券9层邮编：100032