公募REITs周报（第86期）REITs制度利好可期，配置空间有望扩容

核心观点

固定收益周报主要结论：本周中证REITs指数微跌，市政、保障房、水利、能源涨幅领先。从主要指数周涨跌幅对比来看，中证全债 > 中证REITs > 中证转债 > 沪深300。截至2026年10月9日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值高116BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为394BP。

基础数据

• 中债综合指数：254.4
• 中债长/中短期指数：245.4/209.1
• 银行间国债收益(10Y)：1.67%
• 企业/公司/转债规模(千亿)：86.0/22.5/5.0
• 中证REITs指数周涨跌幅：-0.6%
• 年初至今涨跌幅：-10.7%
• 中证REITs（收盘）指数：695.5点
• 年初至今主要指数涨跌幅排序：中证全债（+3.4%）>中证转债（-5.4%）>沪深300（-6.8%）>中证REITs（-10.7%）
• 近一年中证REITs指数回报率：-16.5%，波动率：8.5%
• REITs总市值：2307亿元（10月9日），较上周减少14亿元
• 全周日均换手率：0.22%，较前一周上涨0.03%

二级市场走势

• 主要指数周涨跌幅：中证全债 > 中证REITs > 中证转债 > 沪深300
• 中证REITs指数：695.5点，周涨跌幅-0.6%
• 年初至今主要指数涨跌幅：中证全债（+3.4%）>中证转债（-5.4%）>沪深300（-6.8%）>中证REITs（-10.7%）
• 近一年中证REITs指数回报率：-16.5%，波动率：8.5%
• REITs总市值：2307亿元，较上周减少14亿元
• 全周日均换手率：0.22%，较前一周上涨0.03%

市政、保障房、水利、能源涨幅领先

• 不同项目属性REITs：产权类REITs和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为-0.4%、0.0%
• 不同项目类型REITs：除市政、保障房、水利、能源外，各板块均收跌
• 周度涨幅排名前三的REITs：汇添富上海地产租赁住房REIT（+2.57%）、华夏中海商业REIT（+1.47%）、浙商沪杭甬REIT（+0.87%）
• 数据中心REITs区间日换手率最高：0.5%
• 交通REITs本周成交额占比最高：23.1%
• 主力净流入额前三名：创金合信北京国资公司REIT（367万元）、中航首钢绿能REIT（318万元）、国泰海通砂之船商业REIT（180万元）

一级市场发行

• 交易所处在已问询阶段的REITs产品：10只
• 已反馈的产品：14只
• 已受理的产品：11只

估值跟踪

• 产权类REITs股息率比中证红利股息率均值高116BP
• 经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为394BP

行业要闻

• 公募基金运作规则修订征求意见，打开REITs中长期增量空间
• 证监会将REITs纳入公募基金法定分类体系，明确标准化公募产品属性
• 普通公募基金投资REITs按照证券投资进行管理，扫清合规约束
• 固收+产品进场通道打通，带来增量资金，改善二级市场流动性

风险提示

• 公开资料数据滞后，二级市场价格波动风险，基础设施项目运营风险，税收等政策调整风险，流动性风险等