公寓REITs：RBC 2026年8月MultiTracker

核心观点

• 市场分化加剧： 2026年8月，美国公寓市场表现出明显的区域分化。东西海岸市场持续走强，而阳光地带市场首次出现负增长。
• 租金增长放缓： 8月份，主要公寓市场平均租金持平，低于正常的20个基点季节性增长节奏。东海岸和西海岸租金增长强劲，而阳光地带和中西部市场表现较弱。
• 空置率和让步空间下降： 8月份，主要公寓市场平均空置率下降10个基点至95.4%。阳光地带市场空置率较高，而中西部和东西海岸市场表现较好。让步空间也下降10个基点至1.8%的租金，但阳光地带市场的让步空间仍然远高于正常水平。
• 租赁市场压力持续： 2024年启动的租赁项目让步空间平均为5.3%，而2025年和2026年启动的项目让步空间分别为6.5%和9.1%，仍然远高于2022年供应浪潮前的水平。
• 供应过剩压力缓解： 2024年第四季度供应高峰已经过去，大多数公司现在供应水平低于正常水平。预计2026年第二季度至第三季度，阳光地带市场将出现轻微供应反弹，但整体来看，2026年第二半年的市场供应将普遍供不应求。
• 公司表现： ESS和VMRK在公司排名中领先，而CPT、MAA和IRT排名靠后，主要原因是阳光地带市场的疲软。

关键数据

• 平均租金： 8月份，主要公寓市场平均租金持平，东海岸和西海岸租金增长40个基点，而阳光地带和中西部市场下降10个基点。
• 空置率： 8月份，主要公寓市场平均空置率为95.4%，下降10个基点。阳光地带市场有7个进入前10名低空置率市场，而湾区和中西部市场空置率较高。
• 让步空间： 8月份，让步空间为1.8%的租金，与正常季节性一致。阳光地带市场的让步空间仍然远高于正常水平。
• 租赁项目让步空间： 2024年启动的租赁项目让步空间平均为5.3%，而2025年和2026年启动的项目让步空间分别为6.5%和9.1%。
• 供应： 2024年第四季度供应高峰已经过去，大多数公司现在供应水平低于正常水平。预计2026年第二季度至第三季度，阳光地带市场将出现轻微供应反弹，但整体来看，2026年第二半年的市场供应将普遍供不应求。

研究结论

• 美国公寓市场在2026年8月表现出明显的区域分化，东西海岸市场持续走强，而阳光地带市场首次出现负增长。
• 租金增长放缓，空置率和让步空间下降，但阳光地带市场的租赁市场压力仍然较大。
• 供应过剩压力正在缓解，但整体来看，2026年第二半年的市场供应将普遍供不应求。
• ESS和VMRK在公司排名中领先，而CPT、MAA和IRT排名靠后，主要原因是阳光地带市场的疲软。