第一太平戴维斯2026年服务式公寓住户调查

今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 朱逸卿第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事 今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 第一太平戴维斯服务式公寓住户调查 作为国内唯一连续六年发布服务式公寓租户调查报告的专业机构，SavillsResidence始终致力于为行业提供前沿的市场洞察 覆盖SavillsResidence旗下所有运营管理项目及租赁代理项目，包括三类核心人群——跨国企业外派高管、本土高净值家庭、新兴行业白领等，确保数据具行业代表性 采用定量问卷与深度访谈相结合的方式，在收集超千份有效问卷的基础上，对重点客户进行一对一访谈，挖掘数据背后的真实动因 1.核心客群有所收窄，两端需求增加 今今今今今今今今今今今今今今今今25今今今今50今今今今今今今今今今今今 年龄分布 海外发展或自身生活方式改变，从大屋换租高端公寓，追求“去家务化”的精致生活。他们注重安静、健康、社区氛围，对适老化设计、医疗配套和长期居住舒适度有明确诉求。 25岁以下的年轻群体正逐渐为市场带来新增需求。Z世代年轻人消费观念更注重体验价值，愿意为高品质居住体验支付溢价。作为留学生、实习生或初入职场的新人，他们注重社交功能、交通便利性与性价比的平衡，对智能科技接受度高，是数字化居住体验的天然拥趸，期待在公寓项目中得到无缝衔接工作与生活、兼顾效率与体验的复合型居住场景。 运营启示 公寓需在空间设计和服务配置上兼顾两端需求。对年轻人，应打造社交型公共空间、共享办公区和智能化设施；对中老年群体，需强化安静私密的居住环境、健康管理服务和应急保障体系。差异化运营而非一刀切标准，将成为赢得多元化客群的关键。 50岁以上的住户人生经验丰富，其占比增长映射出更为多元的社会变迁。部分高净值人士居住城市和住所不受限于一处，也有住户选择“以租代购”，将资产释放用于更高品质的生活体验；另一些则因子女 2.两人家庭占比上升 今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 二人世界 运营启示 两人家庭（情侣、夫妻）在此次调查中占比出现较明显的提升。两人家庭的崛起首先意味着支付能力的结构性提升，同时也对“第三空间”——即卧室与客厅之外的功能区域——存在改善性需求。他们不一定要“住得大”，但要“住得好”。 两人家庭成为主力客群，意味着户型设计的底层逻辑需要从“房间数量导向”转向“功能完整性导向”。面积过小无法满足功能分区需求，过大则造成空间浪费和租金压力。 社区活动层面，可设计适合情侣或合租伙伴共同参与的社交场景，如双人瑜伽、烹饪课程等，增强住户粘性。通过精准对接不同家庭结构的需求，可实现更为稳定的客户续租率。 与一人单身住户相比，两人家庭对户型功能存在更多要求，并愿意为二人世界的品质升级支付溢价，这种溢价不仅体现在更大的居住面积上，更体现在私密性、仪式感与专属服务上。例如独立的办公区域应对居家办公、充足的储物空间、高品质的厨卫设施，独立的衣帽间或书房以及能够承载社交需求的公共空间。 3.由工作主导趋向复合生活 今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 多数项目在定位和推广中倾向以“商务公寓”或“生活方式社区”加以定义，但复合型的需求意味着更应强调项目的复合价值——既能支持高效工作，也能承载品质生活；既适合短期停留，也值得长期居住。通过展示不同客群的真实居住故事，让潜在住户看到自己的可能性。 更多元、更复合 整服务策略。 与前几次问卷调查相比，2026年的住户结构更加平均，同时由于短租客户反馈比例显著上升，单纯以“工作目的”划分客户已不适用。住户的动机正在从“单一标签”走向“复合诉求”——工作与非工作的边界日益模糊，同一住户可能同时承载多重目的。例如年轻的初入职场的住户可能同时集合了短期过渡、工作需要与体验生活三种诉求，而已不是非此即彼的选择。 面对客群多元化，项目应考虑在家具配置、入住流程等方面做出调整，兼顾短期居住的便捷性与长期居住的舒适性，以更加灵活的形态加以适应。 此外，当客群多元均衡时，社群活动应有意促成不同类型住户的交流。例如可设计跨界分享会，邀请企业高管分享行业洞察，自由职业者分享数字游民经验，退休长者分享生活智慧——让社区成为不同人生阶段的交汇点。 运营启示 运营方需摒弃单一客群思维，建立能够同时服务商务精英、自由职业者和活力长者的复合型运营体系。对住户需求动态追踪，不仅记录入住时的租赁动机，更关注居住过程中的需求变化。通过定期调研、行为数据分析、续租面谈等方式，捕捉从短暂过渡到长租转化的关键节点，及时调 非工作驱动型客群（生活方式+短暂过渡）合计占比达近六年最高，至57％，标志着高端租赁市场正从“商务驱动”向“生活方式选择”的趋势性转变。 4.地段为基，体验为核 今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 综合务实： 运营启示 验和社区配套将成为核心竞争力。 地理位置始终是高端租住选择的核心基石，但租户对“地段”的理解已从单纯的区位优势，升级为对高效生活场景的综合需求。新时代的“好地段”，是将交通、商业、医疗等配套转化为可感知的生活效率，构建步行可达的15分钟价值圈，满足高端客群对确定性与品质感的需求。 2026年数据显示，地理位置（85%）仍是住户首要关注因素，户型空间（62%）虽较2024年峰值回落，但仍远高于2022年水平；品牌服务（49%）与自身配套（40%）则呈现稳步上升趋势。这一变化印证了住户决策从单一维度向综合务实的演进。 价格敏感度稳定：租金合理始终维持在26%左右，说明高端住户对价格敏感度较低，更愿为可见的品质付费。运营方应通过更精细化的价值传递，让住户清晰感知每一分租金对应的居住价值。 住户正以更全面的视角评估物业——他们既要地段的便利，也要户型的舒适，更要品牌保障的服务品质与社区配套。住户不再满足于“好地段”或“好户型”的单点优势，而是追求“地段+空间+服务+配套”的系统性居住体验。 户型设计需兼顾灵活性与持久性：居家办公、多功能空间等需求已成刚需。产品设计应尽可能适应不同阶段住户的需求变化。 品牌服务与自身配套或成为新突破：在地段和户型趋同的情况下，差异化的服务体 5.文保有情，商改有量 今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 价值期待 光不均、原始柱网密集等问题，直接影响日常居住体验与空间利用率。因此，租户格外关注能否通过合理布局实现清晰的功能分区、充足的储物空间与流畅的居家动线，以抵消先天设计带来的不便。这类项目多位于核心商务区，客群以高频通勤的工作人士为主，高效、规整的居住空间对他们而言是保障生活品质与工作效率的基础，也进一步强化了对空间布局的关注倾向。 住功能，让历史底蕴与当代生活方式完美融合，成为高端客群“个性+品质”租住选择的典范。 文保类项目（历史建筑改造公寓）的住户，多为追求个性与文化氛围的人群。选择这类物业，本身也在为不可复制的体验付费。对他们而言，采光不仅是物理舒适度的基础，更关乎居住空间的灵魂——充足的自然光能让历史建筑的独特质感（老砖墙、高挑空、特色窗格）真正焕发生命力。调查中高达80%的采光关注度，印证了这一群体对居住品质的审美化追求。 运营启示 存量改造项目的复杂性远高于新建项目，开发商必须在收购/租赁阶段就建立专业的技术评估团队，为不同类别的项目定制针对性的设计策略。文保类项目应在保护历史风貌的前提下，通过智能照明系统和空间优化，最大限度满足采光标准；商改类项目则需在有限空间中实现高效布局，结构评估是关键——商业建筑的柱网间距、层高、荷载往往与住宅要求不符，需要专业结构工程师判断改造的可行性与成本。 无论是文保还是商改项目，租户都期待在保留独特个性的同时，获得现代化、功能完备的居住体验。上海海格公寓正是这一平衡的生动实践：项目由历史保护建筑改造而来，在保留百年建筑风貌与人文底蕴的同时，植入全周期高端服务与现代化居 商改类项目（商业物业改造为服务式公寓）的租户，对空间布局呈现出极高关注度（75%），这主要是由商改项目的先天物理属性决定：商业建筑改造为居住空间时，普遍存在纵深过长、层高不适配、采 6.科技：从辅助到基础设施 今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 科技已成基础标配 —这一群体成长于移动支付、共享经济、智能家居高度普及的环境中，对数字化服务有着近乎本能的亲近感，而非外籍客户群体中常见的对人际服务的偏好。 运营启示 科技配置正从“加分项”演变为高端公寓的“标配项”。此次调研显示：希望大多数软硬件服务都可通过科技手段提供的住户占比从2022年的约25%上升至2026年的47%，虽仍低于偏好“专业人性化服务为主、科技为辅”的群体（53%），但两者差距为今年最小。这一趋势标志着高端租赁公寓的科技配置正在经历从“差异化卖点”到“基础准入门槛”的根本性转变。 建立标准化的智能系统配置，除在智能门锁、远程温控、智能照明等必需项进行投入之外，可探索更多生态布局，如将居住系统与周边商业生态打通，打造"居住+消费+服务"的一体化数字体验。需注意的是，科技配置应服务于居住体验，而非为智能而智能——界面友好、操作直观、系统稳定，比功能堆砌更重要。 住户对科技手段的期待，更倾向于一个无缝切换的服务生态——简单、标准化、高频的需求（如报修、缴费、预约设施）通过APP自助完成，复杂、情感化、低频的需求（如矛盾调解、紧急事件处理）则由专业管家面对面响应。这种“科技+人性”的混合模式，实际上对运营方提出了比纯人工或纯科技更高的能力要求：需要建立智能系统与人工服务的无缝衔接机制，确保住户在任意渠道发起的需求都能得到连贯的响应。 这一趋势具有多重驱动力：一方面，人工智能、物联网技术的成熟度在2024年后显著提升，科技服务的体验从“能用”跨越到“好用”；另一方面，中国籍客户占比的持续增加带来了不同的技术文化预期— 7.运营：效率为引领，整洁为基石 今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今今 回归运营本质 解决率、沟通态度应成为核心考核指标。可设置服务承诺（如报修15分钟内响应、24小时内闭环）及奖励机制。同时，建立24小时紧急响应专线，确保突发状况有人可找。 公寓难以突破到真正的高端层级——它们往往在某一维度上表现优异，却在另一维度上存在明显短板。 本次调研结果构建了一个清晰的运营价值层级体系：“服务人员的效率与质量”以86%的关注度高居首位，“卫生环境整洁”以82%紧随其后；而细化至项目各个公区具体场景，整洁干净的环境在三大主要公区（大堂、电梯、停车场）中都是最为住户关注的选项。这也意味着，卫生环境在住户心智中扮演着承上启下的关键角色。 设施维护良好，虽不及前两项突出，却是“看不见但离不开”的基础保障。电梯运行是否平稳、照明系统是否正常、门禁设备是否灵敏——这些硬件的稳定可靠，构成了居住体验的底层逻辑。当一切正常时，住户往往不会特意关注；但一旦出现问题，就会迅速转化为不满情绪。 将卫生整洁从标准转化为感知：建立可量化、可追溯的清洁维护标准，是高端公寓运营的基础工程。建议设置公共区域清洁频次的最低标准（如大堂每日多次循环保洁、电梯按键每小时消毒），并通过数字化手段让住户感知到这些努力——