1savills.com.cn/research• ­­2022年第一季度无新增项目入市，全市服务式公寓市场存量为8,249套。­• ­­受国内外疫情反复、冬奥会入境管控等多重因素影响，境外客户入境签证办理政策较为严格，加之部分外资客户因工作调动而退租，2022年第一季度服务式公寓空置率环比上升2.4个百分点至20.8%，较去年同期下降1.2个百分点。­• ­­第一季度，全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月244.9元，租金指数环比下降0.5%，较去年同期下降1.3%。­• ­­季度内高端公寓平均租金为人民币每平方米每月169.9元，租金指数环比微降0.3%、较去年同期下降1.2%。­• ­­季度内高端别墅平均租金为人民币每平方米每月122.9元，租金指数环比、同比分别下降1.1%、1.6%。­• ­­短期内服务式公寓市场仍将承压，但预计2022年内，入境政策会逐步宽松，下半年服务式公寓活跃程度将有望提升，市场整体空置率也将逐步回落。MARKETINMINUTESSavills Research住宅租赁北京­-­­2022年4月服务式公寓市场表现平淡多重因素导致服务式公寓市场短期承压。第一太平戴维斯第一太平戴维斯是一家在伦敦股票交易所上市的全球领先房地产服务提供商。公司于1855年创立，具有悠久的历史传承以及无可匹敌的增长态势。第一太平戴维斯是行业引领者而非跟随者，在全球设有600多家分公司与联营机构，广泛分布于美洲、欧洲、亚太、非洲和中东地区。本报告仅作一般信息用途。未经事先许可，任何人不得对其相关内容或全部内容进行出版、复制或引用。同时本报告亦不构成任何合同、计划书、协议或其他文档的依据。第一太平戴维斯已尽全力确保报告内容的准确性，但对于该报告的使用而导致直接或间接的相关损失不承担任何责任。本报告版权所有，未经第一太平戴维斯研究部书面许可，不得以任何形式对该报告的部分或全部内容进行复制。“2022年第一季度，北京服务式公 寓 市 场 整 体 表 现 较 为 平 淡 ，包括 冬奥会 入 境 管 控 升 级、国 内 外疫情反复等多重因素导致服务式公寓市场的空置率有所上升。为应对当前的不利局面，业主方继续通过适度的租金调整与让步，以及灵活的租约条款等方式以减缓 运 营 压 力 。”­ 李 想，第一太平戴 维 斯 研 究部Stella Meng董事北京+8610 5925 2025stella.meng@savills.com.cnAnthony McQuade董事长华北区+8610 5925 2002anthony.mcquade@savills.com.cn住宅租赁部中央管理层如需了解更多资讯，请联系第一太平戴维斯市场研究部James Macdonald高级董事中国区+8621 6391 6688james.macdonald@savills.com.cnVincent Li董事北京+8610 5925 2044 vincentx.li@savills.com.cn 2savills.com.cn/research图1：服务式公寓供应与空置率，Q2/2017至Q1/20220%3%6%9%12%15%18%21%24%27%050100150200250300350400450Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022来源 第一太平戴维斯研究部图2：高端住宅租赁市场租金指数，Q2/2017至Q1/2022405060708090100Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1201720182019202020212022Q1/2000 = 100来源 第一太平戴维斯研究部图3：各区域服务式公寓租金与入住率，Q1/202260%68%76%84%92%100%080160240320400CBD 来源 第一太平戴维斯研究部表1：高端服务式公寓未来供应，Q2/2022来源 第一太平戴维斯研究部供应和吸纳2022年第一季度，北京服务式公寓市场整体表现平淡，无新增项目入市，全市总存量为8,249套单元。第一季度，全市服务式公寓市场整体空置有所上升。造成当前市场走势的原因是多方面的：一是受全球疫情反复、冬奥会举办等因素影响，境外客户入境签证办理政策较为严格；二是部分外资客户因工作调动而离境；第三，目前国际局势复杂多变，外资客户入境的不 确 定性增多。另一方面，由于当前国内疫情多点散发，蔓延至多个省份，各地进出政策收紧，内资租户来京也受到一定程度的影响。从各区域的活跃程度来看，使馆区和使馆区周边区域，如CBD区域、燕莎区域、第二使馆区等的服务式公寓更易受外资租户的青睐；而内资租户多集中于东长安街区域、金融街区域及CBD区域。从租赁户型来看，市场租赁需求仍以一居室及二居室为主，三居室及以上的大户型租赁需求多以家庭需求为主。租金与空置2022年第一季度，全市服务式公寓空置率环比上升2.4个百分点至20.8%，较去年同期下降1.2个百分点。除第二使馆区外，各主要商务区空置率均出现不同程度的上升，各业主方所面临的去化压力仍然较大。季度内，全市服务式公寓平均租金为人民币每平方米每月244.9元，租金指数环比下降0.5%，同比下降1.3%。租赁淡季除了对租金造成一定影响，而冬奥会带来的短期入境政策收紧及当前复杂的国际局势，导致潜在外资客户的延期入境，则进一步加大了运营压力。业主方采取租金适度让步的方式，甚至接受更灵活的租约内容及更宽泛的谈判空间以吸引客源，加速去 化 。同期，高端公寓平均租金为人民币每平方米每月169.9元，环比、同比分别下降0.3%、­1.2%；高端别墅平均租金为人民币每平方米每月122.9元，环比、同比分别下降1.1%、­1.6%。市场展望2022年上半年，北京服务式公寓市场短期内 仍 将承 压 。但 随 着冬 奥会 的 圆 满 结 束，出入境隔离管控政策将会有所松动，外资租户的回归将刺激服务式公寓的需求、进而带动市场回暖，入住率将有所改善。随着部分服务式公寓项目的退市，中心城区的优质服务式公寓存量将有所减少，租户的选择余地将受限，而新增服务式公寓项目将出现去中心化趋势、逐步向近郊及远郊区域发展，北京服务式公寓市场也将会形成多区域、多中心的发 展态势。项目名称区位套数入市时间北京大兴奥克伍德酒店公寓大兴区1652022年二季度住宅租赁