2026年第一季度，曼谷公寓市场表现疲软，需求受高家庭债务、严格房贷审批和谨慎消费支出制约。市场吸纳能力减弱，未售库存高企，强化买方市场环境。
市场概览
新推出的公寓项目主要集中在中低价格区间（总价150万-300万泰铢），多位于城市边缘和郊区，以匹配自住买家购买力。经济复苏背景下，家庭债务高企且房贷标准严格，买家优先考虑价格实惠和可负担性。大部分新项目定价低于每平方米80,000泰铢，占比68%，主要面向首次置业者、中收入买家和自住者。中央商务区（CBD）未推出新项目，郊区项目占比58%，边缘地带占比42%，合计约6,174套单位，反映开发商倾向低成本区域。
需求与市场吸纳
新推项目预订率约24.3%，较上一季度下降19.5%，显示购房决策放缓。公寓转让量同比增长12.7%，部分得益于政府刺激措施（如放宽LTV、降低转让费），表明潜在住房需求存在。需求主要依赖150万-300万泰铢区间，但受限于家庭债务、生活成本上升和严格房贷标准，低收入至中等收入群体购买力受限。
供过于求局面
未售库存约35万套，而年均交易量约6万套，预计需5-6年消化现有供应。供过于求加剧市场竞争，对价格、利润和开发商现金流施压。开发商启动新项目愈发谨慎，专注明确需求的地域和细分市场，以降低吸纳风险。
要价与价格趋势
CBD平均要价约每平方米236,800泰铢，环比略降，反映高端市场压力。城市边缘区平均要价约每平方米123,500泰铢，略有下降。总体价格保持稳定，受脆弱购买力、高家庭债务和庞大库存制约。开发商优先价格稳定和库存清理，而非激进涨价。曼谷郊区经济适用房板块需求持续，平均要价小幅上涨至每平方米71,200泰铢。
未来展望
短期内，市场预计将保持放缓，因购房力受限、家庭债务高企和严格房贷条件。开发商需采取更积极促销策略加速库存清理。上中端及CBD板块新项目推盘有限，聚焦细分市场需求，高端市场购买力放缓、成本高企及供应竞争加剧。开发商将选择性开发明确需求的地域，以最小化风险。市场仍将保持买方环境，买家议价能力增强。长期复苏取决于利率变动、政府扶持措施（如放松房贷政策）、家庭收入恢复和消费者信心提升。
