H1 2026年，尼日利亚宏观经济进入巩固阶段，经济增长保持正增长但有所放缓，外部缓冲增强，通胀水平低于往年峰值，但地缘政治冲击带来新的波动。
经济概况：Q1 2026年尼日利亚实际GDP同比增长3.89%，高于2025年Q1的3.13%但低于2025年Q4的4.07%。非石油部门继续主导经济，贡献了96.08%的实际GDP。服务业占比57.73%，增长4.31%；农业增长3.15%，工业增长3.50%。房地产贡献了实际GDP的13.10%，虽然实际增长放缓至2.29%，但仍是经济中最大的部门之一。建筑业表现优于整体经济，实际增长6.38%，贡献了4.85%的实际GDP。通胀总体有所缓解，但月度波动不均。5月份通胀率达到15.93%，6月份降至15.91%（去年同期为25.29%）。食品通胀率为17.52%，6月份月度通胀率放缓至1.66%。核心通胀率从5月份的16.82%降至6月份的15.92%。尼日利亚央行在2026年2月将货币政策利率下调50个基点至26.5%，并在5月和7月的货币政策委员会会议上维持该水平。实际利率保持正值。纳拉在官方市场交易中大部分时间维持在约1,360至1,380美元的区间。外汇储备显著增强，到6月中旬超过510亿美元，达到520亿美元，约合11个月的进口覆盖率。尼日利亚2025年税收法案于2026年1月1日生效，整合了多项税收，引入了4%的发展税，旨在扩大税基并简化管理。1.55百万桶/日的石油产量在2026年第一季度，到2026年6月，原油产量上升至1.56百万桶/日，总液体（原油加凝析油）达到1.735百万桶/日，为六年来的最高水平，超过OPEC的原油配额。
各市场回顾：
- 住宅市场：2025年税收法案为住宅市场提供了财政激励措施，包括对住宅物业销售和租赁免征增值税，以及取消对个人住宅租金的预扣税。政府主导的住房干预措施通过公私合作继续取得进展，Ibeju-Lekki的2,000单元“重获希望之城”项目即将竣工并将于2026年10月投入运营。在陆地上，伊巴、苏鲁雷和加巴达等子市场的开发商越来越多地专注于紧凑型住宅格式，包括工作室、迷你公寓和两居室公寓，反映了应对可负担性压力的战略响应。主要区域（伊科伊、维多利亚岛、香蕉岛、拉基一期）的租金自2023年以来翻了一番多。MOFI REIF分发了1280亿奈拉的低息抵押贷款，受益人为1859人。拉各斯州租赁和收回房产法案仍然是市场讨论的焦点，该法案仍在议会委员会审查中。住宅租金在2026年上半年持续上涨，反映了结构性供应受限市场中持续的需求。基础设施驱动的升值继续支撑拉基-埃佩走廊的住宅价值。主要项目，包括拉各斯-卡尔巴尔沿海公路和正在进行的城市更新计划，已加强了投资者对新兴增长地区如Ibeju-Lekki、Ajah和Sangotedo的兴趣。
- 办公市场：拉各斯办公市场在2026年继续逐渐稳定，主要甲级资产的入住率保持稳定，稳定的租赁活动抵消了有限的供应。尽管空置率继续小幅改善，但市场条件仍然牢牢掌握在租户手中，租户保留 considerable 的谈判能力。租户活动继续从传统核心市场扩展到外围地区。随着跨国公司租户的早期进入，The Phoenix in Ikeja等外围地区的发展已经巩固其作为活跃商业中心的地位。同时，工作场所策略的转变正在加速对管理式和灵活工作空间的需求，企业越来越多地优先考虑运营灵活性和成本效益，而不是僵化的长期租赁。灵活的办公布局和较小的楼层面积需求正变得越来越普遍，专业公司寻求优化占用成本。
- 工业市场：拉各斯工业市场保持弹性，受物流需求、经济特区和基础设施驱动的增长推动。表现集中在基础设施接入和运营效率上，而不是纯粹的价格周期。2026年上半年，工业活动保持混合状态。私营部门综合PMI保持在扩张状态（Stanbic IBTC在6月为53.4），而制造业读数较为疲软，央行制造业PMI接近或低于50。产能利用率和工厂利用率保持低迷。主要甲级租金通常在4.0至6.5美元/平方米/月之间，而拉各斯轴心地区的平均租金约为3.0美元/平方米/月。2026年上半年的一项关键发展是市场对2025年税收法案变化影响自由贸易区的反应。取消了广泛免税、15%的最低有效税率以及更严格的出口条件，改变了投资案例。投资者正在等待这些改革反映在SPZ土地租金卡中。早期迹象包括非出口导向型公司考虑从区内迁出，而需求方正在积极推动在新的财政制度下降低土地租金。
- 零售市场：拉各斯零售市场在2026年上半年继续发展，消费者需求越来越多地青睐社区导向和便利型零售格式。部分Shoprite门店的临时关闭给一些购物中心带来了短期不确定性，这些购物中心以零售商作为核心租户。尽管该公司已重申其对尼日利亚市场的承诺，但受影响的门店重新开业的时机仍不确定。本土超市运营商通过在拉各斯进行战略扩张继续加强其市场地位，以满足不断增长的社区需求。零售连锁店包括Bokku Mart、Addide Supermarket、Justrite、Jendol和Reno Superstores扩大了其足迹，以满足不断增长的社区需求。值得注意的是，Bokku Mart在Kingsway Building，Marina开设了其第200家门店，反映了人们对基于地理位置的零售格式的日益偏好。有组织的零售活动在2026年上半年保持相对稳定。已建立的购物中心和社区零售发展受益于持续的消费流量，特别是那些以超市、药店、金融服务、食品店和便利店为核心租户的购物中心。零售供应也在该期间有所增加，新商业开发项目的交付。Malvin Mall、Ojaja Mall和Purple Lekki的新商业开发项目交付。
- 基础设施和数据中心市场：2026年上半年，拉各斯继续在铁路、道路、公用事业和能源基础设施方面进行投资，基础设施发展仍然是拉各斯增长故事的一个关键特征。在铁路领域，拉各斯红线在该期间增加了24节车厢，支持了乘客容量的增加，并加强了正在进行的改善大都会区公共交通连接的努力。蓝线二期和拟议的68公里绿线也取得了进展。拉各斯红线增加了24节车厢；蓝线二期和拟议的68公里绿线也取得了进展。拉基-埃佩高速公路修复工作继续进行，同时Opebi-Ojota-Mende连接桥即将开通。Iju/Adiyan水处理厂的修复工作预计将改善全州的水供应，而最近签署的电力购买协议（PPAs）旨在在未来五年内增加200-400兆瓦的发电能力。这些举措共同支持了拉各斯住宅、商业和工业房地产的运营环境。
阿布贾市场：阿布贾的房地产市场在2026年上半年继续上涨。该市场是撒哈拉以南非洲增长最快的房地产市场之一。该城市的令人印象深刻的 infrastructural 水平在价值确定中发挥了关键作用。已经有一些新的参与者进入市场。该市场正在逐渐经历已经开发/饱和地区的价格稳定性。新兴/发展中社区的价格正在逐渐上涨。例如Ketti North、Ketti East、Kabusu、Kabusa、Guzape II等地区。市中心继续见证侨民投资的持续增长，估计今年上半年增长了约5%，与去年同期相比略有增长，但仍在同一范围内，即70-80%。政府干预体现在通过引入像“重获希望之城”这样的住房项目，该项目将包括3,112个不同类型的住宅单位，包括平房和公寓。尽管近年来阿布贾的住宅物业供应量激增，但可负担住房仍然是一个主要问题。住宅部门也正在经历土地管理方式的转变。开发商/投资者购买大量土地，并以较小的批量（主要是公顷）转售给其他开发商。目的是促进新兴社区的开发速度，同时政府提供基础设施改善。这在Wasa、Kabusa、Kubusu、Ketti等新兴社区尤为突出。住宅部门也正在经历土地管理方式的转变。开发商/投资者购买大量土地，并以较小的批量（主要是公顷）转售给其他开发商。目的是促进新兴社区的开发速度，同时政府提供基础设施改善。这在Wasa、Kabusa、Kubusu、Ketti等新兴社区尤为突出。
拉各斯各区域市场：Kabusa、Guzape II等地区由于可预见的未来基础设施的提供，资本价值升值前景良好，尽管Guzape II和Ketidistricts已经享有邻区的设施。阿布贾的房地产市场中，住宅部门也正在经历土地管理方式的转变。开发商/投资者购买大量土地，并以较小的批量（主要是公顷）转售给其他开发商。目的是促进新兴社区的开发速度，同时政府提供基础设施改善。这在Wasa、Kabusa、Kubusu、Ketti等新兴社区尤为突出。住宅部门也正在经历土地管理方式的转变。开发商/投资者购买大量土地，并以较小的批量（主要是公顷）转售给其他开发商。目的是促进新兴社区的开发速度，同时政府提供基础设施改善。这在Wasa、Kabusa、Kubusu、Ketti等新兴社区尤为突出。
总结：拉各斯房地产市场在2026年上半年表现出弹性，尽管面临宏观经济挑战，但各细分市场均显示出积极的发展势头。住宅市场受益于税收激励措施和政府干预，办公市场逐渐稳定，工业市场保持弹性，零售市场继续演变，基础设施和数据中心市场持续投资。各区域市场也表现出不同的增长潜力。总体而言，拉各斯房地产市场前景乐观，但仍需关注宏观经济环境和政策变化。
