房地产：居民购房贷款贴息政策点评-中央财政下场购房贴息，1个百分点精准托举刚需

核心观点与政策要点

• 政策核心要点：2026年9月29日，财政部、中国人民银行、金融监管总局联合印发《关于实施居民购房贷款贴息政策的通知》（财金〔2026〕95号），核心要点包括：

  • 支持对象：使用新发放商业性个人住房贷款购买首套住房（新房和二手房，不含存量贷款置换），建筑面积不超过120平方米，房屋价格不超过150万元。
  • 贴息标准：年化1个百分点，贴息期限最长5年，单户贴息贷款规模上限100万元。
  • 分担比例：中央财政与地方财政按90%:10%分担。
  • 实施期限：2026年10月1日起，暂定1年，资金总规模不设上限，据实结算。
  • 经办方式：银行自动识别、自动扣减，实现“免申即享”。
  • 不叠加：保障性住房贷款和公积金贷款不叠加享受此次贴息。

• 政策转变：中央财政支持从供给侧（如土地储备、收购存量商品房）转向需求侧，直接补贴居民购房利息，体现政策重心从“化解风险”转向“支持合理居住需求”。

政策目标与力度

• 目标群体：政策主要惠及普通二三线城市的刚需盘、核心一二线城市的郊区刚需盘与市区二手上车盘，匹配新市民、新就业大学生及城镇工薪家庭的置业需求。
• 托举力度：对于100万元商业性个人住房贷款，贴息最多可帮助借款人累计减少付息近5万元。叠加1个百分点贴息后，符合条件购房者前5年的实际承担利率降至约2.06%。
• 二手房纳入：明确将二手房纳入贴息范围，覆盖二手房成交面积占比达52%，利好二手房经纪与交易服务赛道，并疏通“卖一买一”置换链条。

投资建议与结论

• 短期影响：政策于10月1日起实施，有望催化国庆期间楼市成交，地产板块或出现“利好兑现”式短期波动，但基本面改善预期对估值形成支撑。
• 中期影响：政策隐含中央对楼市态度的转变，包括：
  • 从“优供给、保交楼”的供给侧发力延伸至“降成本、促需求”的需求侧发力。
  • 二手房纳入贴息，政策从“去新房库存”升级为“促整体流通”，疏通置换链条更重要。
  • 未来政策更注重精准覆盖而非全面刺激，刚需和改善性需求将获得持续支持。
• 重点推荐：二手房经纪平台（如我爱我家）、二三线城市的全国性开发商（如新城控股、保利发展）。
• 风险提示：政策效果不及预期、二手房成交修复不及预期、房企盈利能力下滑及资产减值风险。