华安外高桥REIT2026年中期业绩说明会

一、核心要点 华安外高桥REIT（代码508048）成立于2020年12月，2024年12月上市，初始募集11.16亿元，底层资产为上海外高桥4个仓储项目，总建筑面积14.92万平方米，包含1个稳定运营14年的冷库和3个超8年的高标仓，地处国家进口贸易促进创新示范区，交通优势明显。截至2026年6月末，整体出租率93.91%（同比+1.71%），租金收缴率98.57%（同比略降0.42%），租金单价47.52元/平方米/月（同比降6.18%），加权平均剩余租期730天；其中2个满租，2个略有下滑，租户11个，核心行业为交通运输仓储邮政（84.10%）、批发零售（15.90%），前五大租户租金占比76.76%。上半年营收3612万元，基金总收入3977万元，可供分配金额2768万元，年化现金流分配率4.74%，基金份额净值2.5123元。中期工作进展包括招商上推动租户衔接减少空置，运营上完善配套提供定制服务，现场管理强化安全；基金管理人参与合同审核、资金监控等关键环节，保障合规运营。

二、问答环节核心事项

1. 加权平均剩余租期缩短：同比降15.9%为自然减少，近1年无集中到期，运营方将优化租户结构、提前续签储备、改造资产、调整运营策略稳租户。
2. 扩募事项：2026年1月启动后因标的调整暂停，未来将筛选合规优质资产，待条件成熟重启，流程含发改委申报、证监会注册、交易所审核、持有人大会决议。
3. 分红安排：2026年上半年已公告分红，基准日6月30日，分红比例99.70%；此前2025年度分红比例99.60%，后续按约定结合运营情况实施。
4. 租金下滑应对：因行业供大于求、区域竞争导致，运营方将跟踪市场动态，灵活定价稳固核心客户，待供需改善后提租金。

三、风险与关注

1. 仓储物流区域供大于求，租金存在下行压力，新增供应有限但竞争仍较激烈；
2. 加权平均剩余租期缩短，需关注租约续签及租户稳定性；
3. 扩募计划存在不确定性，需后续公告确认进展。

四、后续安排 运营方将优化底层资产管理，基金管理人做好信息披露及投资者互动工作，相关事项以公告为准。