华安张江产业园REIT2026年中期业绩说明会

一、基金核心基础情况

• 产品信息：代码508000，2021年首发，2023扩募，存续期35年，投资张江科学城园区项目，每年至少分红一次，现金分红占比超90%。
• 持有项目：张江光大园（2016竣工，2021购入，募资14.95亿）、张润大厦（2018竣工，2023购入，募资15.53亿），均位于上海集成电路产业园核心区位，配套完善，临近地铁2号线。
• 项目优势：张江科学城产业聚集效应明显（2.4万企业、72家跨国公司区域总部，芯片设计领域3家总部落户），区位优势突出，运营机构上海极致咨询大股东为张江集电，扩募分散投资风险。

二、2026年上半年经营与财务情况

• 园区运营指标：
  • 合计出租率88.12%（张江光大园80.69%，张润大厦95.56%），租金单价分别为5.28元/平/天、5.58元/平/天，租金收缴率100%。
  • 加权平均剩余租期分别为658天、466天，EBITDA利润率分别为79.47%、86.56%（行业中上水平）。
• 租户结构：集成电路板块占比38.24%，TMT及在线新经济19.61%、金融科技12.66%、先进制造业14.04%，IC与先进制造业占比提升，TMT占比下降。
• 财务数据：上半年总收入6330万元，EBITDA 4830万元，主营业务收入6305万元；可供分配金额4948万元（单位0.0515元/份），现金流分配率2.3%（年化4.82%）。

三、重点问题解答与运营应对

• 张江光大园出租率下滑：
  • 原因：2025年末租户未续租，2026一季度招商淡季，二季度成果未体现。
  • 应对：联动原始权益人调整租赁策略，提供定制化交付，二季度出租率逆势提升，通过精细化服务提升租户满意度。
• 张润大厦剩余租期下降：
  • 原因：2024-2025年初新签租约数据较高，随时间自然减少，剩余租期超一年，续租安排分散（3-6个月提前），风险可控。
  • 应对：提升项目曝光度，调整租户结构避免集中到期，联动张江高科增强租户把控力，跟踪市场提升租户储备质量。
• 应对张江新增供应挑战：
  • 分析：产业升级带动需求，区域供需将逐步平衡；周边新增供应主要来自张江高科及关联方，将与原始权益人联动租赁，稳定运营表现。
• 净利润为负仍可分红：
  • 原因：REIT为不动产重资产产品，折旧摊销大导致会计利润为负，但可供分配金额包含折旧摊销；2026上半年可供分配金额4948万元，投资价值参考营业收入、可供分配金额、现金流分配率等指标，与净利润无关。