华安百联消费REIT2026年中期业绩说明会

华安百联消费REIT 2026年中期业绩说明会总结

基金基本情况

• 成立与上市：华安百联消费REIT成立于2024年7月11日，同年8月16日上市，基金份额10亿份，由华安基金管理，百联股份和百联又一城商管公司运营。
• 投资方向：主要投资于不动产资产支持证券，持有其全部份额，通过资产支持证券取得相关不动产项目完全所有权，提升项目运营收益水平及价值。
• 收益分配：采取现金分红方式，每年至少分配一次，分配比例不低于年度可供分配金额的90%。
• 产品结构：标准的REITs产品结构，即REITs ABS项目公司不动产项目。

资产区位情况

• 项目位置：上海杨浦区五角场商圈，交通便利，毗邻中环地铁10号线，周边有5条放射状大道及众多公交站点。
• 周边环境：知名高校云集（复旦大学、同济大学等），互联网科技创新企业集聚（字节跳动、美团等），商业氛围成熟，五角场商圈商业面积占杨浦区约50%。
• 项目概况：2007年开业，稳定运营超19年，建筑面积12.5万平方米，可租赁面积约5.8万平方米，主要经营模式为对外出租和运营管理。
• 收入来源：租赁业务收入、年销业务收入、停车费及其他多经收入。
• 区域市场：上海市共7个国际级消费聚集区，截至2026年6月30日，全市中高端零售物业约370多座，市场存量约2717万平方米，整体控制率10.03%。
• 消费市场：2026年上半年，全市社会消费品零售总额约8320亿元，同比增长0.7%。

基金2026年中期经营情况

• 事件回顾：参加了上交所举办的年度业绩说明会，自成立日起累计分红5次，累计分红金额约2.09亿元。
• 不动产项目运营情况：
  • 出租率：截止2026年中期末，出租率为94.56%，同比略有下滑，租赁部分平均租金单价为204元/平方米/月，租赁业务收缴率为100%。
  • 客流量：报告期内客流量接近1200万人次，会员数量超过66万人。
  • 商户情况：整体可租赁面积约5.8万平方米，已出租面积为5.5万平方米，含经销后合计商户250户。
  • 经营模式：租赁业务面积占比提升至70.33%，年销业务面积降至29.66%，优化后进一步提高项目整体收入的稳定性。
  • 业态结构：餐饮及娱乐业态占比略有增加，零售业态占比减少2%，整体业态组合均衡。
  • 租户合同期限：加权平均签约年限约3.75年，加权平均剩余租期2.03年，符合行业惯例。
  • 收入分散度：租赁业务前五名租户的租金收入占全部租金收入的比例分别为33.99%、2.23%、2.11%、2.05%和2.0%，整体分散度良好。
• 财务数据：
  • 基金总收入11532万元，EBITDA 7248万元。
  • 项目公司层面营业收入11428万元，EBITDA 7725万元。
  • 项目公司营收占比：租金收入约33%，年销收入约41%，物业及综合管理费收入约18%，其他收入约8%。
• 基金可供分配情况：报告期内基金可供分配金额6961万元，本期现金流分配率2.38%，期末基金份额净值2.172亿元。

项目运营展望

• 上半年工作重点：紧扣年轻潮流客群、品质家庭客群，围绕品牌调改升级、营销内容创新、会员精细运营三大方向开展工作，从场地租赁方转向内容共建方。
• 品牌调改与业态升级：
  • 上半年调改面积超1万平方米，新引入31家品牌首店，提升零售组合，强化楼层差异化定位。
  • 餐饮板块全域扩容，引入商圈首店品牌季季山野生菌火锅等。
  • 原一楼鸟居地块签约永福食集，预计2027年第一季度开业。
  • 四楼落地魔方城市书房上海首店，补充文化社轻社交复合消费场景。
  • 主力打造目的性体验首店集群，引入普拉提、足道等配套休闲业态。
• 营销创新：
  • 搭建自有IP加外部IP引进及主题市集三位一体营销体系。
  • 累计落地线下各类活动40余场，推动消费者从观看者转变为深度参与者。
  • 自有IP方面：持续迭代成长礼、开笔礼亲子系列活动。
  • 外部IP方面：落地夫ufu所、足足莓果乐园等潮流快闪店。
  • 主题市集方面：运营又一城好市自由IP，落地one more time、来恰一口美食节等特色市集。
  • 深化与品牌方协同，探索内容共创模式，打造事件级营销内容。
• 会员精细运营：
  • 完整推进会员全周期闭环运营，围绕拓新、转化、沉淀三大环节，匹配分层消费者需求。
  • 会员拓新：主攻校园、社区两大线下场景。
  • 会员转化：依托积分互动平台、领域活动权益拉动会员线上到店。
  • 会员沉淀：针对分层客群推出高端专属活动定向福利。
  • 上半年项目开展了会员活动40多场，新会员转化率同比提升63%，会员留存率同比提升8%。
• 下半年经营规划：
  • 空间叙事升级：对外立面LED大屏实施改造升级，打造五角场商圈标志性的视觉地标。
  • 招商：加大区域首店复合体验概念店引进力度，推行重点标杆品牌一对一专属场景化升级。
  • 内容运营：持续落地高人气IP快闪项目及全年多节点系列主题活动，坚持内容运营与会员陪伴的长期主义。
  • 营销管理：坚持数据化标准流程及复盘，打通线上宣发与线下落地资源联动，提升营销活动客流转化与消费转化效率。
  • 会员运营：迭代升级Vic的尊享服务体系，双向激活腰部核心客群，分层做好全周期的用户维护。
  • 常态化经营保障：落实合同台账的前置化管理，动态跟踪商户经营、客流、销售等核心指标，及时响应经营问题，稳固租赁基本盘，推动出租率、租金收缴率持续维持在稳健水平。
  • 空间硬件体验提升：实施国际路北侧的旋转门改造，完成外立面及橱窗整移，分批实施洗手间改造，推进下沉式广场入口处通道及LED电子屏改造。

投资人问答环节

• 问题1：本基金未来收益分配规划
  • 基金将综合考虑不动产项目所属行业特点、经营模式以及是否存在重大资金支出安排等因素，在符合法律法规、基金合同约定的情况下，酌情安排基金未来的收益分配。
• 问题2：百联股份作为原始权益人持有基金份额情况及运营管理优势
  • 原始权益人百联股份及一致行动人持有本基金的基金份额为3.422亿份，占已发行份额的34.22%。
  • 运营优势：
    • 管理项目数量和建筑面积稳中有升，旗下拥有知名商业品牌，物业地理位置优越。
    • 高效的运营和创新的能力，锁定品牌化、数字化、专业化的发展方向，构建智慧运营体系。
    • 专业的运营管理团队，培养专业性、复合型、开拓型人才。
    • 深厚的战略合作资源，与国内外著名品牌建立稳定的长期战略合作关系。
  • 对不动产项目的运营赋能：
    • 商户资源赋能，储备超过3000家供应商。
    • 数字化和信息化赋能，使用百联会员系统、云店系统、业务管理系统等实现智慧运营。
    • 规划和调改赋能，提供全方位的专业支持。
    • 会员体系优势，借助百联通会员数据平台打造全矩阵的会员生态体系。
• 问题3：不动产项目自发行REITs以来，出租率一直维持在95%左右，是否有进一步的提升空间
  • 下半年将从业态调改、流量造势、商圈提质三个维度持续发力，力争推动项目整体出租水平进一步提升。
  • 业态调改：三季度完成核心商圈核心控铺招商工作，引入餐饮、普拉提等高粘性功能配套业态，同步开展多处铺位品牌迭代升级。
  • 流量造势：持续做强首发经济，积极引进全国级、上海级杨浦区各级的特色首店，打造城市打卡地标，吸引跨区域客流到访。
  • 商圈提质：深化政企校方常态化联动，联动五角场街道深挖周边高校青年消费潜力，借助外立面大屏改造契机，推动环岛商业的量化升级，共建低碳夜间景观示范圈。
  • 下半年也将梳理2027年的调改方向，研究制定下一年度的业态调整方向，持续优化项目业态与品类结构，保障项目可持续良性运营，推动出租率实现稳中有升。