中金重庆两江REIT2026年中期业绩说明会

中金重庆两江REIT 2026年中期业绩说明会总结

一、基金投资亮点

1. 区位优势：资产位于重庆市两江新区，该新区是国家级开发开放新区，产业基础坚实，创新要素集聚，形成了多个千亿级产业集群。2025年实现地区生产总值5632亿元，同比增长6.5%。
2. 产业发展格局：资产位于两江新区数字经济产业园照母山核心区，该区域是重庆市数字经济最活跃的区域，集聚了五大主导产业，累计注册数字经济企业超过5000家。
3. 运营管理机构实力：基金由重庆两江新区产业发展集团有限公司及其旗下的重庆两江新区产业运营有限公司运营管理，两江产业集团拥有约900万平米的优质物业资产，两江产运公司核心业务是产业运营、产业培育和产业服务。

二、基金基本情况

• 基金类型：公开募集不动产投资信托基金（公募REITs）。
• 基金全称：中金重庆两江产业园封闭式基础设施证券投资基金。
• 基金简称：中金重庆两江REIT。
• 基金代码：508010。
• 成立时间：2024年12月3日。
• 上市时间：2024年12月11日。
• 存续时间：34年。
• 基金管理人：中金基金管理有限公司。
• 基金托管人：中国光大银行股份有限公司。
• 原始权益人兼运营管理统筹机构：重庆两江新区产业发展集团有限公司。
• 运营管理实施机构：重庆两江新区产业运营有限公司。
• 资产情况：持有4个产业园区（双鱼座项目、双子座项目、凤凰座项目、拓地一期第二项目），合计建筑面积约24.37万平方米，可租赁面积约18.77万平方米。
• 业绩对赌机制：自上市之日起5年内任意年度未达到预期分配金额，两江产业集团将通过让渡运营管理费和自持部分分红收益进行调节。

三、基金主要指标及运作情况

• 财务指标：
  • 2026年上半年营业收入：4280.78万元。
  • 2026年上半年净利润：1574.42万元。
  • 经营活动产生的现金流量净额：2752.67万元。
  • 可供分配金额：2827.40万元。
• 资产运营情况：
  • 出租率：88.12%。
  • 期末已生效合同平均签约租金单价：46.32元/平方米/月（含税）。
  • 剩余租期：1271天。
  • 累计租金收缴率：96.32%。
• 业绩承诺：设有5年业绩承诺，即2024年至2028年。
• 现金流分配：
  • 2026年上半年年化现金流分配率：55.59%。
  • 2024年12月3日至2025年12月31日分红比例：99.97%。
  • 2026年上半年分红比例：99.88%。

四、资产项目主要财务信息及运营情况

• 项目公司财务指标：
  • 2026年上半年营业收入：4223.56万元，达成率95.15%。
  • 营业成本费用：5393.53万元。
  • 息税折旧及摊销前利润：3212.25万元。
  • 运营净收入达成率：98.78%。
• 资产运营情况：
  • 出租率：88.12%。
  • 期末已生效合同平均签约租金单价：46.32元/平方米/月。
  • 租户数量：56家，同比环比均有所提升。
  • 前五大租户租金收入占比：46.66%。
  • 主要租户行业：信息技术、专业服务、金融、供应链零售、餐饮、零售等。

五、资产所属行业情况及竞争格局

• 市场现状：重庆市两江新区研发办公类写字楼及产业园租赁市场处于以价换量、结构优化的良性调整周期，租金单价小幅调整是降低成本、激活需求的核心手段。
• 市场分化：大业主凭借规模优势与资源整合能力，在去化节奏上占据主动，未来资产运营与服务整合能力将成为决定业主竞争的核心要素。
• 租金梯度：照母山片区研发办公楼出租率约60%~90%，租金单价受楼宇品质、核心地段能级及园区配套水平等因素影响，呈现差异化梯度。
• 竞争格局：报告期内暂无新增竞争性项目入市，运营机构通过稳存量、拓增量、优环境、强配套、加强宣传推广等措施提升运营管理水平。
• 招商服务中心：2026年8月正式启用，以共享、共谋、共创、共赢为导向，回应企业持续成长的发展命题。

六、投资者互动问答

1. 大租户租赁稳定性及租金单价调整诉求：
   • 3个租户租金贡献占比超过10%，其中物联网运营租户已完成多次租约续签，创业空间服务租户已多次完成租约续签及扩租。
   • 租户1面临降本增效压力，基金管理人与运营管理机构将积极沟通，拟适时通过合理降租金单价及资源协同等措施促进项目经营稳定。
   • 5年业绩对赌机制将通过让渡运营管理费和支持部分分红收益进行调节。
2. 基金的控目计划与实施进展：
   • 原始权益人两江产业集团持有体量可观的优质同类资产，高度关注本基金经营表现。
   • 未来扩募计划将结合产业园发展情况、原始权益人业务发展定位、中金重庆两江REIT运营情况以及二级市场表现等多方面因素确定。

七、提示

• 本场业绩说明会观点仅供参考，不构成任何投资建议。
• 基金为R3中风险产品，适合风险承受能力C3以上含C3的投资者购买。
• 投资本基金可能面临流动性风险、终止上市风险、税收等政策调整风险等。
• 投资者在投资前应仔细阅读基金合同、招募说明书等法律文件，理性判断并谨慎做出投资决策。