东吴地产 北京楼市近况及现房政策影响

北京楼市近况及现房政策解读

市场概况

• 北京住宅市场当前可概括为“量在高位，价在筑底，结构分化”。
• 1-8月，北京二手住宅成交12.1万套，同比增长5.9%，为近五年最高水平。
• 新房价格累计下跌1.3个百分点，北京是唯一环比下跌的一线城市。
• 二手房价格指数由上半年五连涨转为8月微跌。
• 市场分化加剧，近郊六区新房成交占比上升至55%。
• 库存方面，怀柔出行周期70个月，石景山仅13个月，市场分化明显。

北京新政影响

• 8月7号新政主要包括限购放宽和公积金政策优化。
• 限购方面，非京籍家庭购买五环内住房社保和个税年限从两年降至一年。
• 公积金方面，首套贷款额度最高可达340万，支持贷押过户和装修提取公积金。
• 新政落地后，市场活跃度提升，二手房待看量上行，但认购到网签存在时间差，8月数据未现爆发式增长。

新房市场

• 8月，北京新建商品住宅供应端实现集中放量，新增供应42.94万平，环比增长65%。
• 成交端8月累计成交37.75万平，同环比持平；1-8月累计成交337.82万平，同比微降1.1%。
• 8月最后三周，北京新建商品住宅成交面积环比连续增加，9月第一周和第二周成交量同比增长31.2%和40.5%。
• 新房价格指数短暂转正后持续微跌，1-8月累计下跌1.3个百分点。
• 库存方面，1-8月供应处于供不应求状态，库存冲高回落，截止8月底库存964万平，去化周期25.5个月。
• 区域方面，近郊六区成交占比55%，怀柔库存出清周期超过70个月，石景山仅13个月，远郊区划压力突出。

二手房市场

• 8月，北京二手房成交13853套，环比微降1.3%，同比增长3.9%；1-8月累计成交12.1万套，同比增长5.9%，创近五年最高水平。
• 8月最后三周，二手房周度成交量环比持续增长。
• 价格方面，1-8月二手住宅价格指数先修复后转跌，8月环比下降0.1%。
• 市场特征为高成交、持续消化低价刚需房源、业主预期边际改善、挂牌房源结构转向正常改善置换房源。
• 近郊板块挂牌库存较高，二手房价格修复乏力。
• 新政后，二手房带看量上行，挂牌量回落，供给压力边际缓解，刚需置换改善客户需求释放。

土地市场

• 8月，北京土地市场热度高但结构性明显，评价溢价率接近14%。
• 高热地块主要集中在核心板块稀缺地块，普通地块以底价成交。
• 新政后，土地市场分化可能进一步加剧。

828新政解读

• 新政核心为“房地产旧模式即将谢幕，新模式加速构建”。
• 四条主线：销售制度、信贷、资本市场融资、配套政策。
• 销售制度：推进现房销售，保障购房者权益，转移风险。
• 信贷：个人住房贷款期限延长至40年，现房销售备案后发放按揭，开发贷款实行主办银行制。
• 资本市场融资：推动房企融资从依赖主体信用转向基于项目。
• 配套政策：土地出让金分期缴纳，优化审批流程，推行交房期交证。

828新政影响分析

• 短期内对北京影响较小，新房供应节奏变化对市场影响在一年后逐步体现。
• 未取得规证项目入市后，短期新房供应将有所下降。
• 房企投资模型将重构，拿地趋于谨慎，中长期新项目供应减少。
• 房价受多重因素影响，上涨可能性不大，二手房市场短期影响也较小。

新政落地后各方反应

• 政府端：争取合理空间和弹性，解决项目定义不一致问题，力求统一监管口径。
• 金融机构端：观望等待政策细化，关注新老划断执行矛盾、规模影响、结构影响。
• 房企端：疑虑和诉求集中在项目界定、新老划断节点、监管资金进房项目竣备、融资和土地、税费和审批等方面。
• 房企普遍反馈回款周期增加、财务成本增加、利润率下降，但也利好竞争减少、土地价格下行、供应收缩等。

房企应对策略

• 以现金流为首要考核目标，前侧能力成为第一核心能力。
• 未来投资优先选择小体量、低容积率、低层建筑地块，加快施工进度。
• 经营模式转型，强化全周期管理，提升自有资金体量、融资成本、全周期测算、精细化管控产品、客群研究等能力。

新政后土地市场观察

• 头部房企并未因新政停止投资，但拿地分化加剧，优质项目仍需竞争，普通项目受新政影响较大。
• 高溢价地块主要呈现低密改善型、房企区域深耕、总量和体量相对可控等特征。
• 一线城市新政后首轮土拍情况：北京、上海、广州、深圳均出现溢价成交，但市场整体平淡。

总结

北京楼市当前处于量价齐升阶段，但市场分化明显。828新政对市场影响短期较小，但长期来看将推动市场结构调整和房企转型。土地市场热度高但结构性明显，未来分化可能进一步加剧。